Перевірка законності угоди і документи, необхідні для державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним
Піскунова М.Г., завідувач кафедри Російського інституту державних реєстраторів при Міністерстві юстиції Російської Федерації
Аналіз методичних і інструктивних матеріалів установ юстиції по реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним (далі - установи юстиції), судової практики у справах з їх участю дозволяє визначити характерні риси правозастосовчої діяльності реєструючих органів. За відсутності офіційних методичних матеріалів вимушене нормотворчість установ юстиції веде до різниці процедури і порядку реєстрації, здійснюваної в суб'єктах Російської Федерації. Однією з основних проблем є визначення меж перевірки установами юстиції законності операцій з нерухомістю та переліку документів, необхідних для державної реєстрації угод і прав на їх підставі. Введені Федеральним законом "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" (далі - Закон про державну реєстрацію) поняття "правова експертиза", "сумніви в наявності підстав для державної реєстрації" надають суб'єктивний вплив на процедуру реєстрації. На практиці посадові особи установ юстиції вимагають у заявника документи, часто не мають відношення до придбання і реєстрації прав на нерухомість.
У цій публікації зроблена спроба визначення меж перевірки установами юстиції законності операцій з нерухомістю, а також переліку документів, необхідних для державної реєстрації, і вимог до них згідно з чинним законодавством.
1.Проверка законності операцій з нерухомістю та компетенція установ юстиції
Встановлення, зміну або припинення цивільних прав або обов'язків може спричинити тільки дійсна угода. В юридичній науці виділяють наступні умови дійсності угоди: 1) правосуб'єктність сторін (володіння правоздатністю і дієздатністю, необхідними для даної угоди), 2) відповідність суб'єктивної волі сторін об'єктивного волевиявлення, 3) дотримання встановленої законом або угодою сторін форми угоди, 4) правомірність, законність угоди (відповідність вимогам закону або інших правових актів). Таким чином, законність угоди є однією з умов її дійсності. Однак згідно ст.168 ГК РФ, угода, яка відповідає вимогам закону або інших правових актів, незначна, якщо закон не встановлює, що така угода оспоріма, або не передбачає інших наслідків порушення. Таким чином, не всяка угода, яка відповідає вимогам закону, є нікчемною, в встановлених законом випадках вона може бути оскаржена і визнана недійсною в судовому порядку. До моменту визнання судом недійсності правочину він є дійсною і породжує ті правові наслідки, на які була спрямована.
Однак державна реєстрація як юридичний акт визнання та підтвердження державою правомірності угод і переходу прав, вводить більш строгий правовий режим угод з нерухомістю. Пунктом 1 ст.13 Закону про державну реєстрацію до компетенції установ юстиції віднесена перевірка законності угоди з нерухомістю, яка здійснюється незалежно від того, чи тягне невідповідність закону нікчемність угоди або допускає її оспорімость. Якщо угода не відповідає вимогам законодавства, в державній реєстрації угоди або переходу прав на її підставі має бути відмовлено як в разі нікчемності, так і в разі оспорімості угоди. Наприклад, відповідно до п.1 ст.20 Закону про державну реєстрацію однією з підстав для відмови в реєстрації є невідповідність змісту поданих документів вимогам чинного законодавства. Існує думка, що реєстратор не має права відмовити в реєстрації заперечної операції, оскільки визнання такого правочину недійсним є компетенцією суду. Однак з урахуванням того, що установи юстиції - це органи безперечною юрисдикції, представляється, що правова експертиза при державній реєстрації повинна запобігати суперечки щодо прав на нерухомість, а не збільшувати їх кількість. Наприклад, угоди з розпорядження нерухомістю, укладені неповнолітніми старше 14 років без згоди законних представників (ст.175 ГК РФ), обмеженими судом в дієздатності громадянами без згоди піклувальників (ст.176 ГК РФ) або одним з подружжя без згоди другого з подружжя (ст. 35 Сімейного кодексу РФ) є оспорімой. Але в силу того, що дані угоди не відповідають вимогам закону, в державній регі-страції договорів і переходу права на їх підставі може бути відмовлено.
Разом з тим з наведених вище чотирьох умов дійсності угоди правосуб'єктність сторін і дотримання форми угоди є також вимогами закону, що пред'являються до угод. Наприклад, угоди малолітніх суперечать ст.28 ГК РФ, а угоди юридичних осіб за межами їх спеціальної правоздатності суперечать ст.49 ГК РФ. Недотримання нотаріальної форми угоди в передбачених законом та угодою сторін випадках суперечить п.2 ст.163 і п.1 ст.434 ГК РФ. Таким чином, право-і дієздатність сторін і форма угоди є необхідними умовами її законності, обумовленими при правовій експертизі установами юстиції. З урахуванням вимог, що пред'являються законодавством до змісту договорів, а також положень Закону про державну реєстрацію можна визначити наступні умови законності операцій з нерухомістю, перевірку яких повинні здійснювати установи юстиції:
- право- і дієздатність сторін;
- наявність необхідних повноважень представників сторін угоди;
- дотримання форми договору (проста письмова чи нотаріальна в формі одного документа, підписаного сторонами);
- наявність встановлених законом істотних умов договору;
- належність майна особі, розпоряджається нерухомістю, або полномо-чия за розпорядженням нерухомістю особами, які не є власниками майна;
- дотримання прав і законних інтересів третіх осіб, які не беруть участі в угоді, а так-же публічно-правових інтересів у встановлених законом випадках;
- відсутність обмежень (обтяжень) прав особи, яка розпоряджається нерухомістю, а в разі їх наявності - вказівка \u200b\u200bцих умов в договорі.
При державної реєстрації угода виступає як самостійний об'єкт реєстрації (договори, які підлягають державній реєстрації), так і в якості підстави для державної реєстрації переходу права (виконані договори відчуження нерухомості). Який підлягає державній реєстрації договір вважається укладеним з моменту його реєстрації (п.3 ст.433 ГК РФ). З цього моменту (якщо інше не встановлено законом) виникають зобов'язальні відносини між учасниками договору. В цьому випадку зареєстрована угода виступає як правовідносини. Якщо угода з нерухомістю не підлягає державній реєстрації, то договір вважається укладеним з моменту підписання його сторонами, і зобов'язальнеправовідносини виникає без акту державної реєстрації угоди. Виконання сто-ронамі умов договору відчуження нерухомості, необхідних для переходу права, є юридичним фактом, що породжує право у набувача майна. Право на відчужувану нерухомість виникає з моменту державної реєстрації права (п.2 ст.8 і п.2 ст.223 ГК РФ), якщо інше не встановлено законом. В цьому випадку виконаний сторонами договір незалежно від того, зареєстрований він чи вважається укладеним без реєстрації, виступає як юридичний факт. Перевірка законності угоди повинна бути проведена установами юстиції незалежно від того, чи підлягає реєстрації сам договір або він є тільки підставою для реєстрації переходу права. Наприклад, державній реєстрації підлягають договори купівлі-продажу житлових приміщень (ст.558 ГК РФ) і підприємств як майнових комплексів (ст.560 ГК РФ). Для укладення договорів купівлі-продажу іншої нерухомості (будівель, споруд, нежитлових приміщень, садових і дачних будинків, земельних ділянок) державної реєстрації не потрібно. Але в обох випадках реєстрації підлягає перехід права до покупця (ст.551 ГК РФ), тому перевірка законності договорів купівлі-продажу як підстав для реєстрації переходу права повинна бути здійснена незалежно від виду проданої нерухомості.
Законом про державну реєстрацію не встановлено будь-якого обмеження компетенції установи юстиції при перевірці законності угоди в залежності від її форми. Правова експертиза і перевірка законності повинна здійснюватися і в випадках нотаріального посвідчення угод. Важко визнати обґрунтованим твердження, що ревізія нотаріально засвідчених угод з нерухомістю з питань дотримання матеріального права при посвідченні є незаконною (Бех О.В. Окремі по-тання застосування федерального закону "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" в судовій практиці // Нотаріус. 1999. №3. С.15). Як наголошується в зазначеному огляді судової практики, перевірка законності нотаріально засвідченої угоди повинна бути обмежена перевіркою прав нотаріуса, тому що засвідчена їм угода є дійсною поки компетентними органами не встановлено інше, а перевірка документів, на підставі яких нотаріус засвідчив угоду, є перевіркою дій нотаріуса, що не відноситься до компетенції установ юс-тиции. Однак відповідно до п.1 ст.165 ГК РФ недотримання встановлених законом випадках вимог про державну реєстрацію угоди тягне нікчемність угоди. Нотаріальне посвідчення правочину є лише наданням договору форми, встановленої законом або угодою сторін. Дотримання форми договору - необхідна, але недостатня умова дійсності угоди. Незважаючи на те, що нотаріус перевіряє законність засвідчується їм угоди, установа юстиції також має здійснити перевірку законності угоди. Тут хотілося б відзначити істотну різницю між такими нотаріальними діями, як посвідчення угод і видача свідоцтв про право на спадщину. У першому випадку нотаріус, діючи відповідно до Основ законодавства РФ про нотаріат, наділяє угоду в кваліфіковану форму, але це не надає згодою сторін сили безперечного юридичного акту. Більш того, якщо нотаріально засвідчена угода, що підлягає державній реєстрації, в подальшому не буде зареєстрована, вона не буде вважатися укладеною, не вступить в силу і не породить ті правові наслідки, на які була спрямована. Тобто угоди не підпадають під безперечну юрисдикцію нотаріальних дій. Навпаки, видача нотаріусом свідоцтв про права спадкоємців є дією, що підтверджує безперечний юридичний факт, а точніше сукупність юридичних фактів, що породжують спадкове правовідношення. Здійснюючи зазначену нотаріальну дію, нотаріус відповідно до Основ законодавства РФ про нотаріат перевіряє факти смерті спадкодавця, родинних відносин, прийняття спадщини, приналежності майна спадкодавцеві, час і місце відкриття спадщини та ін. Тому в ст.17 Закону про державну реєстрацію свідоцтво про право на спадок вказано як одну з підстав для державної реєстрації прав. І в цьому випадку правова експертиза установи юстиції повинна включати перевірку дійсності поданого документа (компетенція нотаріуса і наявність відомостей, необхідних для державної реєстрації), а також дослідження Єдиного державного реєстру прав на предмет протиріч між заявленим і раніше зареєстрованим правом на успадковані об'єкт. Перевірка родинних відносин, розміру належних спадкоємцям за законом або заповітом часткою, дотримання права на обов'язкову частку тощо., Тобто ревізія нотаріальної дії - видачі свідоцтва про право на спадщину не входить в компетенцію установ юстиції.
2. Документи, необхідні для державної реєстрації
Виходячи з вимог ст.16 і 17 Закону про державну реєстрацію перелік документів можна умовно розділити на наступні групи: 1) документи, що засвідчують особу заявників; 2) установчі документи юридичних осіб; 3) документи, що підтверджують повноваження представників правовласників та учасників угод; 4) заяви; 5) документи про оплату реєстрації; 6) правовстановлюючі документи; 7) опис об'єкта нерухомості; 8) додаткові документи у випадках, встановлених законом.
2.1. Документи, що засвідчують особу заявників
Ці документи повинні пред'являти як самі правовласники і учасники угоди, так і їх представники, а також представники юридичних осіб. Особистість фізичної особи засвідчує один з наступних документів: паспорт громадянина РФ (СРСР); загальногромадянський закордонний паспорт громадянина РФ (СРСР), який виїхав до іншої держави на постійне місце проживання і тимчасово перебуває на території РФ; загальногромадянський закордонний паспорт іноземного громадянина, Що має відмітку про реєстрацію в органах внутрішніх справ або інших уповноважених органах; свідоцтво про народження, видане органами РАЦС (для неповнолітніх); вид на проживання іноземного громадянина або особи без громадянства; посвідчення особи військовослужбовця дійсної служби; військовий квиток військовослужбовця строкової служби; паспорт моряка; тимчасове посвідчення особи громадянина РФ за формою №2П; свідоцтво про розгляд клопотання про визнання біженцем на території Росій-ської Федерації по суті; посвідчення біженця, видане органом міграційної служби.
2.2. Установчі документи юридичних осіб
Установчі документи містять обов'язкові для державної реєстрації прав відомості: повне найменування, юридична адреса, дату і місце державної реєстрації юридичної особи, адреса фактичного місцезнаходження. Правоздатність організації, правовий режим її майна, порядок управління, наприклад, компетенція керівника в прийнятті рішень про здійснення операцій, також визначаються установчими документами. Установчими документами юридичних осіб є статути, які установчі договори і статути, або тільки установчі договори.
У випадках, передбачених законом, некомерційні організації можуть дійство-вать на підставі загального положення про організації даного виду (п.1 ст.52 ЦК України). Так, Положення про територіальному фонді обов'язкового медичного страхування затверджено Постановою Верховної Ради РФ від 24 лютого 1993 р N 4543-I. Положення про Державну податкову службу РФ затверджено Указом Президента РФ від 31 грудня 1991 N 340 (зі змінами та доповненнями від 6 квітня, 16 грудня 1994 р, 22 липня 1998 г.). У подібних випадках необхідно уявлення індивідуального акту про створення організації, наприклад, наказу або розпорядження керівника вищестоящої організації. В даному акті містяться відомості про індивідуальний найменуванні, місце знаходження організації, яких немає в загальному положенні.
Для внесення реєстраційного запису відповідно до п.18 Правил ведення Єдиного державного реєстру прав необхідно також уявлення свідоцтва про державну реєстрацію юридичної особи та інформаційного листа територіальної податкової інспекції про присвоєння ІПН (індивідуального номера платника податків). Чи не є обов'язковим, але представляється можливим залучення до представлених на реєстрацію документів копії довідки про присвоєння організації статистичних кодів. ОКПО - це індивідуальний код за ЄДРПОУ підприємств і організацій, який дозволяє знайти в інформаційній системі юридична особа (його правонаступника) після зміни його найменування або реорганізації.
2.3. Документи, що підтверджують повноваження представників правовласників та учасників угод
До зазначеної категорії учасників відносин щодо державної реєстрації можна віднести: 1) органи юридичних осіб; 2) законних представників неповнолітніх, а також опікунів та піклувальників недієздатних або не повністю дієздатних громадян; 3) представників в силу повноважень, заснованих на актах державної влади або місцевого самоврядування; 4) представників фізичних та юридичних осіб в силу повноважень, заснованих на довіреності або договорі; 5) осіб, які не є правовласниками майна, але беруть участь в угоді від власного імені.
1) Від імені юридичних осіб, як правило, діють одноосібні органи (керівники). Їх повноваження можуть бути підтверджені випискою з протоколу загальних зборів засновників (учасників, акціонерів, членів) про обрання органу юридичної особи або наказом про призначення директора (укладеним контрактом) (для організацій, що мають єдиного засновника, в тому числі державних і муніципальних підприємств, установ, ИЧП).
Якщо організація знаходиться на стадії ліквідації, то повноваження по управлінню переходять до ліквідаційної комісії (п.3 ст.62 ЦК України). В цьому випадку є виписка з протоколу загальних зборів засновників (учасників, акціонерів) або рішення єдиного засновника про призначення ліквідаційної комісії (ліквідатора).
Якщо по відношенню до організації-боржника розпочато процедуру банкрутства, то на стадії спостереження органи боржника продовжують здійснювати свої повноваження (ст.58 Федерального закону від 8 січня 1998 р. №6-ФЗ "Про неспроможність (банкрутство)"). З моменту введення зовнішнього управління керівник боржника відсторонюється від посади (ст. 69 Закону про банкрутство). Від імені організації діє зовнішній керуючий, чиї повноваження підтверджуються визначенням арбітражного суду про майбутнє запровадження зовнішнього управління і призначення розпорядника майна (ст.72 Закону про банкрутство).
Особливий порядок управління встановлюється в споживчих товариствах. Управління споживчим товариством здійснюють загальні збори споживчого товариства, рада і правління споживчого товариства, яке є виконавчим органом. До виключної компетенції ради віднесено: здійснення представництва суспільства, відчуження майна споживчого товариства (крім майна, вартість якого перевищує вартість, визначену статутом споживчого товариства), видача довіреностей на укладення договорів (п.4 ст.19 Федерального закону від 11 червня 1997 р N 97-ФЗ "про внесення змін і доповнень до Закону РФ" про споживчу кооперацію в Російській Федерації "). Таким чином, голова ради, який заявляє від імені споживчого товариства про державну реєстрацію прав, пред'являє на підтвердження своїх повноважень рішення (витяг з рішення) загального зборів пайовиків про його обрання. Якщо голова ради або голова правління укладає угоду щодо розпорядження майном товариства, то його пів-номочія повинні бути підтверджені рішенням ради.
2) Законними представниками неповнолітніх від 14 до 18 років є їхні батьки, усиновителі або піклувальники (п.1 ст.26 ЦК України), а неповнолітніх до 14 років (малолітніх) - батьки, усиновителі або опікуни (ст.28 ЦК України). Повноваження батьків і усиновителів підтверджуються свідченнями, виданими органами ЗАГС відповідно до Федерального закону від 15 листопада 1997 р N 143-ФЗ "Про акти громадянського стану". Батьки представляють свідоцтво про народження, а усиновителі - свідоцтво про усиновлення (ст.23, 43 зазначеного закону). Опікуни та піклувальники представляють посвідчення, видане органами опіки та піклування.
3) Від імені публічних учасників цивільного обороту - Російської Федерації і суб'єктів Федерації виступають органи державної влади в межах їх компетен-ції, встановленої актами, визначальними статус цих органів. Від імені муніципальних утворень в рамках своєї компетенції виступають органи місцевого самоврядування. Система федеральних органів виконавчої влади в даний час визначається Указом Президента РФ від 9 липня 1997г.№710. Система органів державної влади суб'єктів РФ визначається Конституцією республіки в складі РФ або статутом краю, області, іншого суб'єкта РФ. Структура органів місцевого самоврядування визначається статутом відповідного муніципального освіти.
У разі подання заяви на державну реєстрацію прав зазначених публічних власників або угод з їх участю необхідно додаток документа, що підтверджує повноваження особи - представника уповноваженого органу. Наприклад, довіреність представника адміністрації муніципального освіти або комітету з управління майном. Керівники органів державної влади або місцевого самоврядування діють від їх імені без довіреності, даним особам досить пред'явити наказ про призначення. Правові акти, що визначають статус цих органів, є публічними документами. Вони вступають в дію після опублікування у відповідному друкованому органі суб'єкта РФ чи муніципального освіти, тому представлення їх оригіналів не потрібно.
Випадки представництва органів влади і управління від імені публічних утворень слід відрізняти від дій вказаних організацій від власного імені. Міністерства, адміністрації, департаменти, комітети, як правило, є юридичними особами в організаційно-правовій формі установ, що володіють власною цивільну правоздатність. Дані суб'єкти можуть самостійно брати участь у цивільному обороті. Набуте ними від власного імені нерухоме имущест-під надходить в оперативне управління відповідно до ст.299 ГК РФ.
4) Представники фізичних і юридичних осіб в силу повноважень, заснованих на довіреності, можуть володіти як повноваженнями на укладення угод з нерухомістю, так і на представлення інтересів при державній реєстрації. Угода може бути укладена безпосередньо сторонами, а представлення інтересів при державній реєстрації боку можуть довірити іншим особам. Довіреності оформляються відповідно до вимог глави 10 ЦК РФ з обов'язковим зазначенням терміну видачі. Довіреності юридичних осіб повинні бути підписані керівниками з додатком печатки юридичної особи (п.5 ст.185 ГК РФ). Довіреності, видані керівниками філій, є дорученнями, виданими в порядку передоручення, і тому підлягають нотаріальному посвідченню, хоча і можуть мати відбиток печатки філії (п.3 ст.55, п.3 ст.187 ГК РФ).
На укладення угод в нотаріальній формі потрібно нотаріально засвідчена або прирівняна до такої довіреність (п.2,3 ст.185 ГК РФ). У довіреності рекомендується вказувати крім обов'язкових даних рік народження та паспортні дані довірителя, оскільки ці відомості необхідні для внесення до Єдиного реєстру і в Свідоцтво про право власності.
Формально при державній реєстрації можливо представництво на підставі довіреності в простій письмовій формі. Однак в цьому випадку у реєстратора можуть виникнути сумніви в достовірності документа. Тому довіреність на представлення інтересів при державній реєстрації рекомендується посвідчувати нотаріально. Разом з тим можливий, наприклад, такий варіант: правовласник подає документи на реєстрацію особисто, а отримати їх призначає іншу особу. Звісно ж, що в цьому випадку довіреність може бути складена безпосередньо в установі юстиції. Цілком виправдано при цьому проставляти позначку посадової особи, уповноваженої приймати або видавати документи і який був присутній при складанні, подібно оформленню довіреності на отримання вкладів в банку, заробітної плати або поштової кореспонденції, що засвідчується банком або організацією зв'язку (п.4 ст.185 ГК РФ в редакції федерального закону від 12 августа1996г. №111-ФЗ).
На особливу увагу заслуговує форма довіреності на вчинення правочинів в простій письмовій формі. Законом не встановлено обов'язкову нотаріальну форму довіреності на вчинення правочинів з нерухомістю в простій письмовій формі. Однак подання довіреності, укладеної в простій письмовій формі, має стати приводом для виникнення у реєстратора сумнівів в наявності підстав для державної реєстрації. Сумніви можуть виникнути не тільки в справжності, а й в дійсності документа. Дія такої довіреності може бути припинено внаслідок скасування особою, яка видала її, або смерті особи, яка видала її, (ст.188 ЦК України). Аналогічні сумніви можуть виникнути, якщо представник діє по нотаріально посвідченої довіреності, термін дії якої закінчується в найближчі дні. У цьому випадку представник мають право відповідно до ст.19 Закону про державну реєстрацію пред'явити додаткові докази, наприклад, схвалення подаються досконалої від його імені угоди (нотаріально завірена або оформлене в органі реєстрації).
Укладення договору і представлення інтересів при державній реєстрації можливо на підставі генеральної довіреності, яка уповноважує представника укладати різноманітні угоди і представляти довірителя у всіх компетентних органах без прямої вказівки на державну реєстрацію. Така довіреність не повинна вилучатися реєструючим органом, але повинна бути представлена \u200b\u200bв оригіналі з додатком копії.
Особливі вимоги встановлені п.5 ст.576 ГК РФ до довіреності на вчинення дарування, в якій повинен бути вказаний предмет дарування і названий обдаровуваний. Якщо на реєстрацію подано договір дарування, укладений за дорученням, що не відповідає зазначеним вимогам, то повинно бути витребувано пряме схвалення угоди дарувальником (ст.183 ГК РФ). Дана вимога обмежує повноваження керівників філій з безоплатного розпорядження майном. У разі безоплатного відчуження нерухомості керівником філії від імені юридичної особи необхідна або спеціальна довіреність, або схвалення угоди уповноваженим органом юридичної особи.
Певні складнощі може створити довіреність, видана стороною договору дружину іншого боку. На практиці мали місце випадки, коли представник продавця від його імені підписував договір купівлі-продажу з власною дружиною. В силу ст.35 Сімейного кодексу РФ нажите майно є спільною власністю подружжя, незалежно від того, на чиє ім'я воно придбане (якщо шлюбним договором не встановлено інший режим майна). В даному прикладі представник продавця виступав одночасно набувачем майна. П.3 ст.182 ГК РФ представнику заборонено вчиняти правочини від імені подається стосовно себе особисто. Установа юстиції має право вимагати, щоб угода була схвалена самим він представляє. Тому продавцям не рекомендується видавати довіреність дружину покупця.
Незважаючи на обов'язкову нотаріальну форму договору про заставу п.6 ст.74 Феде-рального закону від 16 липня 1998р. № 102-ФЗ "Про іпотеку (заставі нерухомості)" не допускає висновок від імені громадянина договору іпотеки житлового будинку (квартири) за дорученням.
Представництво може бути засноване також і на договорі. Від імені підприємців при укладенні договорів у сфері підприємницької діяльності може виступати комерційний представник, який діє на підставі договору (ст.184 ЦК України). Обсяг повноважень встановлюється договором або довіреністю. Якщо представник діє від імені акредитуючої на підставі договору доручення, то повноваження повіреного підтверджуються довіреністю (п.1 ст.975 ЦК). У разі здійснення операції з нерухомістю агентом від імені принципала до відносин представництва застосовуються норми про договір доручення (ст.1011 ЦК України), відповідно повноваження агента також підтверджуються довіреністю.
5) Правомочність розпорядження майном можуть бути передані власником іншим особам. Наприклад, нерухомість може бути передана в довірче управління (в тому числі і майно підопічного або безвісно відсутнього громадянина (ст.38, 43 ГК РФ). Угоди з переданим у довірче управління майном відбуваються довірчим керуючим від власного імені, при цьому в документах після імені або найменування робиться відмітка "Д. У." (ст.1012 ЦК України). Повноваження довірчого керуючого визначаються договором довірчого управління. Засновником довірчого управління є, як правило, власник. Якщо довірче управління засновується на підставах, передбачених законом (ст.1026 ЦК РФ), то права засновника можуть належати органу опіки та піклування, душеприказчику (виконавцеві заповіту) або іншій особі, зазначеній в законі. Передача нерухомості в довірче управління повинна бути зареєстрована в органі юстиції (ст.1017 ЦК України). Якщо можливість розпорядження майном не передбачена договором довірчого управління, то до Вірчі керуючий може укласти угоду від імені власника, діючи за дорученням.
Чи не є представниками юридичних осіб конкурсні керуючі при банкрутстві (п.2 ст.182 ГК РФ). Угоди з майном боржника вони роблять хоча і в чужих інтересах, але від власного імені. Повноваження конкурсного керуючого підтверджуються визначенням арбітражного суду про визнання боржника банкрутом, відкриття ліквідаційної процедури і призначення конкурсного керуючого (ст.99 Закону про банкрутство).
При продажу нерухомості на публічних торгах, в тому числі в порядку звернення стягнення на арештоване або заставлене майно, продавцем майна боржника від свого імені виступає спеціалізована організація, що має право здійснювати операції з нерухомістю. З цією організацією укладається договір про проведення публічних торгів (п.2 ст.447 ГК РФ, ст.62 Федерального закону від 21 липня 1997р. №119-ФЗ "Про виконавче провадження"). Договір продажу полягає в формі підпису-ня договору про результати торгів (п.5 ст.448 ГК РФ). При реалізації заставленого майна після внесення покупної ціни організатор торгів підписує з особою, що виграв торги, договір купівлі-продажу. Але підставою для внесення записів про право покупця є і протокол про результати торгів, і договір (п.8 ст.57 Закону про іпотеку). Оскільки продаж на торгах є особливим публічним актом, що здійснюються в встановлених випадках всупереч волі власника майна, особливості державної реєстрації прав на таке майно в даній роботі не розглядаються.
2.4. Заяви про державну реєстрацію
Принципом державної реєстрації є заявний порядок. Без заяви про реєстрацію угоди або права реєстраційні дії не починаються. Виняток з заявительного порядку представляє реєстрація обмежень (обтяжень), що виникають в силу закону або судових актів. Наприклад, заставу в силу закону виникає при купівлі-продажу з розстрочкою платежу (п.5 ст.488 ГК РФ) або при передачі нерухомості під виплату ренти, надання довічного змісту з утриманням (п.1 ст.587 ГК РФ). Ці обмеження виникають з обставин, зазначених у Цивільному кодексі, поза волею сторін і без акту державної реєстрації. Відображення їх в Єдиному державному реєстрі прав - обов'язок реєстратора для забезпечення законності подальших угод з цим майном. Ухвалу про накладення арешту на майно відповідача в забезпечення судового позову виконується негайно, тому в разі отримання копії даного документа запис про арешт вноситься до реєстру без заяв-лення зацікавленої особи.
Заява про реєстрацію права може подати сам правовласник або його представник. Порядок подачі заяв про реєстрацію прав неповнолітніх відповідає порядку здійснення операцій від їх імені. Від імені малолітнього (до 14 років) заяву подає його законний представник - батько, усиновитель, опікун. Несовер-шеннолетній у віці від 14 до 18 років подає заяву самостійно, але за згодою законного представника - батька, усиновителя, опікуна. Заява про реєстрацію права спільної власності подає будь-який з спільних власників, там вказуються всі співвласники, чиє право підлягає реєстрації. Заява про реєстрацію частки у праві спільної власності подає кожен із співвласників від власного імені.
Однією з умов дійсності угоди є відповідність волі волевиявленню сторін. Подача заяви про вчинення певного реєстраційної дії повинна свідчити про волю сторін, спрямованої на відчуження або придбання майна. Особливе значення заявний порядок набуває при купівлі-продажу нерухомості. При купівлі-продажу житла відбуваються два реєстраційних дії (реєстрація договору і реєстрація переходу права до покупця), при продажу з розстрочкою платежу здійснюється також реєстрація застави в силу закону. Продавець може подати, наприклад, заяву тільки про реєстрацію договору (угоди) і не клопотати про реєстрацію переходу права до покупця. Якщо договір в частині переходу права не виконаний, купівля-продаж є угодою з відкладеним виконанням (наприклад, ціна майна не сплачена, майно не передано) або до оплати майна право власності зберігається за продавцем (ст.491 ГК РФ), то державна реєстрація права покупця не може бути здійснена тільки за його заявою. Заява про реєстрацію переходу права до покупця подається обома сторонами після виконання ними зобов'язань, необхідних для переходу права.
Особливу увагу хотілося б звернути на порядок подачі заяв, встановлений ст.16 Закону про державну реєстрацію прав. Подача заяви однієї зі сторін нотаріально засвідченої угоди здійснюється згідно з цією нормою у випадках: а) належного оформлення і укладення угод; б) виконання сторонами договірних зобов'язань в частині передачі прав на майно. Наприклад, в нотаріально засвідченому договорі купівлі-продажу садового будиночка або гаража міститься указу-ня на повну оплату майна до укладення договору, і до документів також залучений підписаний обома сторонами передавальний акт. В даному випадку реєстрація переходу права може бути здійснена за заявою одного покупця. У разі угод з відкладеним виконанням (наприклад, договорів купівлі-продажу, в яких сторони обумовили перехід права частковою або повною оплатою майна) реєстрація переходу права до покупця повинна здійснюватися на підставі заяви обох сторін.
Так, К.І.Скловскій в роботі "Власність в цивільному праві" (М .: Дело. 1999. с.368) звертає увагу, що в ст.17 Закону про державну реєстрацію підставою зазначений не акт передачі або інший акт переходу права власності , як в ст.551 ГК РФ, а договір. При буквальному застосуванні цієї норми може виявитися, що покупець отримає можливість вимагати реєстрації в односторонньому порядку, тоді як його позов про обов'язок продавця підписати документ про передачу нерухомості (п.1 ст.556 ГК РФ) буде позбавлений перспективи до тих пір, поки він сам , наприклад, не виконає зустрічне зобов'язання по оплаті. З огляду на, що одностороння реєстрація буде головним чином предметом судового розгляду, автор вважає, що розбіжності в форму-ліровках ст.551 ГК і ст.17 Закону будуть вирішені на користь норми Цивільного кодексу.
Таким чином, якщо подані на реєстрацію документи не свідчать про укладення угоди та виконанні зобов'язань в частині передачі прав на майно, порядок подачі заяви тільки однієї зі сторін навіть в разі нотаріальної угоди непридатний.
Доводиться визнати, що дані положення п.1 ст.16 не регулюють також і подачу заяв на державну реєстрацію угод. Визначаючи порядок подачі заяв на реєстрацію угоди, очевидно, слід керуватися загальними положеннями і спеціальними нормами Цивільного кодексу. Угода, яка підлягає державній реєстрації, вважається укладеною з моменту реєстрації (п.3 ст.433 ГК РФ). Нотаріально посвідчену, але не зареєстровану угоду не можна визнати укладеної, незареєстрована угода незначна і не може бути підставою для реєстрації переходу права. Після нотаріального посвідчення угоди у сторін виникає тільки один обов'язок: вчинити дії, необхідні для державної реєстрації угоди. Але до цього моменту будь-яка зі сторін має право відмовитися від укладення угоди. П.3 ст.165 ЦК України встановлено, що в разі ухилення однієї зі сторін від реєстрації угоди, укладеної в належній формі, Рішення про реєстрацію угоди приймається в судовому порядку. При цьому особливостей реєстрації, пов'язаних з нотаріальною формою договору, цією нормою не встановлено. Суд, вирішуючи спір, буде розглядати також і причини ухилення однієї сторони від реєстрації. Якщо такі будуть визнані необґрунтованими, то суд має право винести рішення про реєстрацію угоди і про відшкодування іншій стороні збитків, викликаних затримкою в реєстрації (п.4 ст.165 ГК РФ). Але в разі визнання судом ухилення від реєстрації обгрунтувати ванним судове рішення може бути прийнято і не на користь позивача. Таким чином, незалежно від форми договору для державної реєстрації угоди дії повинні зробити обидві сторони.
З урахуванням криміналізації ринку житла і особливостей оплати проданої нерухомості необхідність подачі в установу юстиції заяв всіх учасників угоди (їх представників) про державну реєстрацію договору є дієвим захистом інтересів сторін і гарантією законності угоди. У великій правозастосовчій практиці установ юстиції нерідкі випадки подачі заяв на реєстрацію після смерті одного з учасників угоди. Угода, при якій одна зі сторін не доживає до державної реєстрації договору, не тільки не відповідає вимогам закону з огляду на прекратившейся правосуб'єктності учасника правочину, але викликає правомірні сумніви в її дійсності. Таким чином, необхідність подачі заяви на реєстрацію угоди обома сторонами є не тільки законним, але і обґрунтованою вимогою установ юстиції.
Виходячи з вищевикладеного можна визначити наступний порядок подачі заяв на державну реєстрацію угод з відчуженням майна та прав, що виникають на їх підставі:
- заяви на реєстрацію угоди незалежно від її форми подають усі сторони договору;
- заяви про реєстрацію переходу права на підставі угоди, укладеної в простій письмовій формі, подають усі сторони договору;
- заяву про реєстрацію переходу права на підставі нотаріально посвідченої і зареєстрованої в встановлених законом випадках угоди подає набувач майна, якщо подані на реєстрацію документи свідчать про виконання зобов'язань, необхідних для переходу права;
- заяву про реєстрацію переходу права на підставі нотаріально посвідченої і зареєстрованої в встановлених законом випадках угоди подають усі сторони договору, якщо подані на реєстрацію документи не свідчать про виконання зобов'язань, необхідних для переходу права.
2.5. Опис об'єктів нерухомості
Відповідно до п.1 ст.17 Закону про державну реєстрацію обов'язковим додатком до документів є план земельної ділянки та (або) план об'єкту нерухомості. Для державної реєстрації прав на об'єкти нерухомості можуть бути представлені наступні документи, завірені організаціями технічного обліку (БТІ): копії технічних паспортів; виписки з технічних паспортів, що містять плани і експлікації приміщень; довідки з доданим планом (викопіювання з по-поверхового плану) і експлікацією приміщень.
Разом з тим для збереження наступності в реєстрації обмежень (обтяження) прав при "первинної" реєстрації в Єдиному державному реєстрі необхідні відомості про наявність або про відсутність раніше виникли і врахованих в БТІ арештів, заборон, інших обмежень (обтяжень) прав. Деякі БТІ при наявності записів про це не видають технічну документацію, інші БТІ вказують на відсутність обмежень в технічному описі об'єкта. Якщо наявність або відсутність обмежень не вказано в технічному описі об'єктів, то для реєстрації прав заявника, що вперше звернувся до органу юстиції, додатково необхідна довідка за формою 11а (так звана форма на відчуження). (Якщо на реєстрацію подано нотаріально посвідчений договір, то досить копії такої довідки, на вимогу Сторони нотаріусом при посвідченні угоди.) Установа юстиції в порядку, встановленому п.3 ст.8 Закону про державну реєстрацію, має право самостійно запросити в БТІ інформацію про обмеження і заборони.
Відповідно до п.5 ст.18 Закону про державну реєстрацію все необхідні документи представляються в установу юстиції не менше ніж у двох примірниках. Після реєстрації документи, що містять технічний опис об'єкта, повинні бути повернуті власнику прав. Відповідно до п.42 Правил ведення книг обліку документів і справ правовстановлюючих документів при державній реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним в справі залишається копія плану об'єкта нерухомості, завірена працівником установи юстиції, із зазначенням особи, яка отримала оригінал документа. Надалі при здійсненні операцій технічний паспорт об'єкта (або інший документ) може передаватися правовласником набувачеві одночасно з передачею нерухомості відповідно до п.2 ст.456 ГК РФ.
Слід підкреслити, що технічні паспорти та виписки з них не є правовстановлюючими документами. Зазначені в них відомості про правовласників не мають юридичної сили. Тому якщо в технічному паспорті (виписці, довідці) вказано колишній власник (або взагалі не вказаний), то це не перешкоджає державної реєстрації угоди і прав нового власника. Технічний опис є ис-точником відомостей про об'єкт нерухомості, але не про права на нього. Повторного виготовлення копії технічного паспорта або переоформлення його на нового власника прав для державної реєстрації не потрібно.
У багатьох регіонах установи юстиції кожного разу вимагають подання довідки з БТІ для реєстрації переходу прав на один і той же об'єкт (подібно довідці за формою 11а) або довідки "про відсутність змін в об'єкті". Угодами між організаціями БТІ і установами юстиції суб'єктів РФ встановлюється різний "термін дії" таких довідок: 10 днів, 1 місяць, 6 місяців та ін. Дані вимоги не відповідають нормативним актам, Що регулює порядок реєстрації та діяльність установ юстиції. Навіть в разі подання "простроченої" довідки у установи юстиції немає підстав для відмови в порядку, передбаченому ст.20 Закону про державну реєстрацію. Міркування, якими керуються посадові особи, як правило, такі: "А раптом там перепланування або самовільне будівництво?" Слід зазначити, що факт самовільного перепланування квартири не тягне за собою припинення або обмеження прав на неї і не є підставою для відмови в реєстрації. Так, рішенням Петрозаводського міського суду Республіки Карелія від 4 листопада 1998 р. за позовом Шіцель М.Л. відмова Центру державної реєстрації на підставі факту перепланування визнаний неправомірним. Суд вказав, що контроль за технічною експлуатацією квартир покладено на відповідні архітектурно-будівельні відомства і в функціональні обов'язки реєструючого органу не входить (Бех О.В. Окремі питання застосування Федерального закону "Про державну регістра-ції прав на нерухоме майно та угод з ним" в судовій практиці // Нотаріус. 1999. №3. С.16). Якщо правовласник здійснить самовільну прибудову до житлового будинку або самовільно зведе окремі господарські споруди, то це також не припиняє права на житловий будинок і не перешкоджає реєстрації подальших угод з ним. При цьому самовільна споруда не включається до складу нерухомості і не змінює її характеристик (площі, поверховості).
Угоди між установами юстиції та організаціями технічного обліку повинні визначати порядок взаємодії та обміну інформацією між ними, а не встановлювати обов'язки громадян, не передбачені законом і правовими актами. Установа юстиції відповідно до п.3 ст.8 Закону про державну реєстрацію має право самостійно запросити необхідну інформацію у БТІ.
Якщо після реєстрації права на об'єкт в Єдиному державному реєстрі надалі на реєстрацію подаються правовстановлюючі документи, що містять опис об'єкта нерухомості, відповідне даними реєстру, то підстав для витребування додаткової інформації про об'єкт, так само як і "підтвердження відсутності змін" немає. Якщо ж на реєстрацію подано документи, що містять опис об'єкта, що відрізняється від даних підрозділу I, то установа юстиції зобов'язане витребувати новий технічний опис об'єкта, завірене БТІ. У записі підрозділу I вносяться зміни на підставі нових даних технічного обліку. При цьому додаток дозвільного документа на зміну об'єкта (дозволу на перепланування, прибудову та ін.) Не є обов'язковим. Дані документи истребуют органи технічного обліку, оскільки саме вони відповідно до ст.31 Закону про державну реєстрацію прав несуть відповідальність за точність даних про об'єкти нерухомості.
Необхідною документом для реєстрації угод і переходу прав на окремо розташовані будинки, житлові будинки та інші об'єкти є правовстановлюючі документи на земельну ділянку, яку він обіймав нерухомістю. Так, згідно з ст.554 ГК РФ в договорі продажу нерухомості повинні бути зазначені дані про майно, в тому числі дані, що визначають розташування нерухомості на відповідній земельній ділянці. Однак відсутність документів на землю не є підставою для відмови в реєстрації прав за наявності належним чином оформлених правовстановлюючих документів на нерухомість.
2.6. Додаткові документи для державної реєстрації
Відповідно до п.2 ст.17 Закону про державну реєстрацію додаткові документи повинні бути представлені в випадках, встановлених законом. Визначити, чи потрібне даний документ на стадії прийому документів на державну реєстрацію, не завжди можливо, це може бути встановлено при правовій експертизі. Звісно ж, що саме відсутність необхідного відповідно до закону додаткового документа є підставою для виникнення сумнівів у реєстратора і його дій відповідно до п.1 ст.19 Закону про державну реєстрацію прав.
Аналіз чинного законодавства дозволяє встановити наступні випадки необхідність подання додаткових документів на державну реєстрацію.
1. Необхідний передавальний акт або інший документ, що підтверджує виконання зобов'язань по передачі майна, якщо реєстрації підлягає перехід права на ос-нованіі договорів купівлі-продажу (ст.556 ЦК України), оренди з правом викупу (п.1 ст.655 ГК РФ ), міни (п.2 ст.567 ГК РФ), оплатній ренти (п.2 ст.585 ГК РФ) з передачею нерухомості під виплату ренти, угод про відступне (ст.409 ГК РФ) і угод про розірвання договору з поверненням майна (п.4 ст.453 ГК РФ).
Ухвалення нерухомості може бути здійснено не тільки набувачем, а й вказаним ним особою. Наприклад, на підставі договору фінансової оренди (лізингу) купується орендодавцем майно передається продавцем не покупці, а безпосередньо орендарю (ст.668 ГК РФ).
Пункт 1 статті 223 ЦК РФ презюмирует передачу речі як одне з основних умов переходу права власності за договором. Винятки можуть бути встановлені як законом, так і договором. Як приклад договірного умови переходу права власності можна привести умова про повну оплату майна. Винятком, встановленим законом, є придбання права власності на нерухомість з моменту державної реєстрації права (п.2 ст.8, п.2 ст.233 ГК РФ). Однак це не означає, що реєстрація переходу права може бути здійснена до передачі нерухомості. Згідно п.1 ст.454 і п.1 ст.459 ГК РФ за договором купівлі-продажу нерухомості продавець зобов'язується передати у власність нерухоме майно. Передача тільки права власності без передачі речі неможлива. Право власності як речове право не може бути передано окремо від речі. У цьому сенсі саме акт передачі нерухомості є правовим актом, що лежить в основі права власності.
Не отримавши володіння, покупець купує не власність, а титул покупця, зобов'язальне право, яке дозволяє йому заявляти вимоги до продавця. Так, розглядаючи позов особи, яка купила квартиру на торгах, про виселення особи, що займала куплену квартиру, суд обґрунтовано не визнав власником квартири покупця, який не одержав володіння після продажу квартири на торгах, оскільки вона йому не передавалася (Бюлетень ЗС РФ, 1998, №6 , с.7-8).
Згідно ст.556 ГК РФ передача нерухомості продавцем і прийняття її покупцем здійснюються за передавальним актом або іншого документа, що свідчить про виконання цього зобов'язання сторонами. Таким чином, до підписання документа про передачу договір купівлі-продажу не може вважатися виконаним, а державна реєстрація переходу права власності до покупця не може бути здійснена.
2. Якщо предметом договору купівлі-продажу або міни є житлове приміщення, то необхідний документ із зазначенням осіб, які проживають в даному житловому приміщенні. Перелік осіб, які зберігали права користування житловим приміщенням після його відчуження, і їх прав є істотною умовою договорів купівлі-продажу та міни житлових приміщень (п.1 ст.558 ГК РФ). До зазначеної категорії належать, наприклад, члени сім'ї власника, в тому числі і неповнолітні особи, наймачі, отказополучатели (проживають в приміщенні в силу заповідального відмови), одержувачі ренти.
Обов'язковість реєстрації за місцем проживання встановлена \u200b\u200bЗаконом РФ від 25 ію-ня 1993 № 5242-I "Про право громадян Російської Федерації на свободу пересування, вибір місця перебування і проживання в межах Російської Федерації". Особи, зареєстровані в житловому приміщенні як у місці перебування (тимчасові мешканці), можуть тимчасово проживати в ньому відповідно до ст.81 Житлового кодексу РФ. Але на відміну від вищевказаної категорії осіб вони не зберігають прав користування житловим приміщенням.
Документом про осіб, зареєстрованих за місцем проживання, є довідки та виписки з будинкової книги, завірені посадовою особою, Відповідальним за реєстрацію осіб за місцем проживання. Якщо предметом договору є індивідуальний житловий будинок (частина житлового будинку, інше житлове приміщення) в населеному пункті, в якому є органи внутрішніх справ, то видається виписка з будинкової книги, завірена паспортно-візової службою. В інших населених пунктах виписка з будинкової книги повинна бути завірена місцевою адміністрацією. Дані документи дійсні протягом зазначеного в них терміну.
Однак слід зазначити, що відповідно до Закону РФ від 25 червня 1993 № 5242-I реєстрація або відсутність такої не можуть служити підставою обмеження або умовою реалізації прав і свобод громадян, передбачених Конституцією Російської Федерації, законами Російської Федерації, конституціями і законами республік в складі Російської Федерації. Право проживати в наданому власником житловому приміщенні виникає у громадян не в силу адміністративної реєстрації, а на ос-нованіі передбачених цивільним, спадковим і житловим правом юридичних фактів (наприклад, родинних відносин) і чи дій (угод). Однак у разі відчуження житлового приміщення незареєстрованим особам буде складно доводити свої права на житло новому власнику. З огляду на особливості обороту житла в нашій країні і відповідальне ставлення громадян до реєстрації ( "прописки"), документи про зареєстрованих осіб є достовірним і законним джерелом відомостей.
В окремих регіонах або муніципальних утвореннях установи юстиції або їх філії за погодженням з органами виконавчої влади додатково вимагають надання довідки про відсутність заборгованості по комунальних платежах. Подібні вимоги є неправомірними, така заборгованість не може бути перешкодою для розпорядження житловим приміщенням (в договорі, наприклад, може бути зазначено, що її повинен погасити покупець). Неприпустимо також витребування довідок територіальних податкових інспекцій про сплату податку на нерухомість, крім випадків розпорядження подарованим або успадкованим майном.
3. Якщо власниками (пайовими власниками) майна є неповнолітні, які не досягли 14 років (малолітні) або недієздатні громадяни, то від їх імені договір підписується батьками, усиновителями або опікунами (ст.28, 29 ГК РФ). При цьому потрібна письмова згода органів опіки та піклування (ст.37 ЦК України). Органами опіки та піклування є органи місцевого самоврядування, письмову згоду вони дають, як правило, у формі постанови (розпорядження) голови місцевого самоврядування. Статтею 37 ГК РФ заборонені угоди між підопічними і їх законними представниками, за винятком передачі майна в дар або безоплатне користування підопічному, п.1 ст.575 ГК РФ також заборонено дарування від імені малолітніх і недієздатних громадян їх законними представникам.
Якщо власниками (пайовими власниками) майна є неповнолітні у віці від 14 до 18 років або обмежено дієздатні громадяни, договір підписується ними самостійно (ст.26, 30 ГК РФ). Але при цьому потрібно письмове схвалення або згода батьків, усиновителів або піклувальників (ст.26 ЦК України), а також письмову згоду органів опіки та піклування (ст.37 ЦК України).
Якщо в житловому приміщенні проживають неповнолітні, недієздатні або обмежені в дієздатності особи, які не є власниками, то також потрібна письмова згода органів опіки та піклування (ст.292 ГК РФ).
Таким чином, необхідність подання згоди органів опіки та піклування обумовлена \u200b\u200bнаявністю майнових чи житлових прав неповнолітніх на відчужуване приміщення. Однак на практиці установи юстиції вимагають згода органів опіки та піклування або інші документи в разі наявності в сім'ї неповнолітнього, який проживає в іншому місці. Так, можуть бути витребувані довідки про склад сім'ї, довідки житлово-експлуатаційних організацій з місця проживання дитини та навіть згода органів опіки та піклування з іншого регіону.
Певні проблеми створюють і згоди органів опіки та піклування, видані "під умовою". Наприклад, згода на продаж квартири з одночасним набуттям іншого житла. При цьому відповідальність за дотримання прав неповнолітніх, по суті, перекладається на установи юстиції. Згода - це акт органу місцевого самоврядування, який не може бути здійснений під умовою. Вчинення дій, що тягнуть за собою правові наслідки, під отменітельним або відкладальною умовою - категорія цивільного права, під умовою може бути укладена угода, але не владний акт. Багато установ юстиції добровільно відстежують дотримання даних умов, але забезпечити "одночасну покупку" можна тільки в разі знаходження відчужуваного і житла, що купується в одному реєстраційному окрузі. Можна рекомендувати в разі пред'явлення заявником "згоди під умовою" просити пред'явити зареєстрований установою юстиції (можливо, і в іншому суб'єкті РФ) договір придбання нового житла. Однак видається, що такий договір повинні вимагати органи опіки та піклування, перевіряючи дотримання прав неповнолітніх і даючи згоду на операцію. Дотримання прав неповнолітніх при операціях з нерухомістю є серйозною проблемою, яку треба вирішувати у взаємодії з усіма компетентними органами.
4. Розпоряджатися успадкованим або подарованим майном можна тільки після сплати власником відповідного податку (ст.8 Закону РФ від 12 грудня 1991 № 2020 I "Про податок з майна, що переходить в порядку спадкування чи дарування"). Для реєстрації подальших угод з таким майном потрібна довідка з податкової інспекції про сплату податку на спадщину або дарування. Довідку про сплату податку до реєстрації прав на підставі договору дарування або свідоцтва про право на спадщину повинні пред'явити фізичні особи, Які проживають за межами Російської Федерації. Видача їм такого документа без пред'явлення квитанції про сплату податку не допускається (ст.7 зазначеного Закону). Громадяни, які проживають на території РФ, сплачують податок на спадщину та дарування після оформлення своїх прав.
5. Відповідно до п.1 ст.24 Закону про державну реєстрацію у разі реєстрації частки у праві спільної власності до заяви про державну реєстрацію повинні додаватися згоди з боку інших співвласників, оформлені в органі державної реєстрації або нотаріально завірені. Зазначена вимога породжує складності, оскільки частково не відповідає положенням Цивільного кодексу про спільну власність. Проблеми державної реєстрації прав часткової власності більш детально розглядалися в №1 даного журналу за 1999 р.
6. Якщо об'єкт перебуває у спільній сумісній власності, в тому числі у спільній власності подружжя, то угода за розпорядженням нерухомістю полягає одним з них. При цьому вимагається подання нотаріально засвідченої згоди другого з подружжя (ст.35 Сімейного кодексу РФ). Чи не є сумісною власністю подружжя майно, набуте подружжям до шлюбу, успадковане або подароване одному з подружжя, набуте безоплатно, наприклад, приватизоване одним чоловіком житло. Правовий режим спільно нажитого подружжям майна може бути змінений шлюбним договором. Письмової згоди спільних власників, які не є подружжям, на оплатній угоду формально не потрібно (ст.253 ГК РФ), але, з огляду на можливість виникнення спільної власності на підставі договорів безоплатної передачі (приватизації) житла, такий документ може бути необхідний. Дарування майна, що перебуває у спільній власності, допускається лише за згодою всіх спільних власників (п.2 ст.576 ГК РФ).
Нотаріально засвідчена згода чоловіка потрібно і в разі придбання житлового приміщення на підставі договору купівлі-продажу або міни, оскільки п.3 ст.35 Сімейного кодексу РФ встановлено необхідність згоди на вчинення правочину, що вимагає реєстрації в установленому законом порядку. Разом з тим, якщо обоє з подружжя підпишуть договір як спільні власники на стороні продавця, або на боці покупця, то в цьому випадку нотаріального згоди на операцію не потрібно.
7. Якщо правовстановлюючим документом правовласника нерухомості є договір ренти, в тому числі і на умовах довічного утримання з коштом, то об'єкт обтяжений правами одержувача ренти: зобов'язанням по виплаті ренти (ст.586 ЦК України) і запорукою в силу закону в забезпечення цих зобов'язань ( ст.587 ГК РФ). Записи про обтяження повинні бути внесені до Єдиного державного реєстру при реєстрації права платника ренти. Дані записи можуть бути погашені на підставі угоди (судового рішення) про розірвання договору ренти або на підставі свідоцтва про смерть одержувача ренти. Але поки зазначені записи не погашено, відчуження майна допускається тільки за згодою одержувача ренти (ст.604 ЦК України). Згода на відчуження не рятує нерухомість від обтяження, права нового власника також будуть обтяжені зобов'язанням довічного утримання з іждіве-ням (ст.586 ГК РФ). Тому в договорі відчуження повинно бути вказано на збереження обтяжень, в іншому випадку можлива відмова в реєстрації відповідно до п.1 ст.20 Закону про державну реєстрацію прав на тій підставі, що особа, яка має права, обмежені певними умовами, склало документ без вказівки цих умов.
8. Якщо об'єкт знаходиться в заставі, то потрібна згода заставодержателя на розпорядження об'єктом (ст.346 ГК РФ), якщо інше не передбачено законом або договором про іпотеку. При переході права застава зберігається (ст.353 ГК РФ), тому в договорі відчуження повинно бути вказано обтяження майна іпотекою, щоб уникнути відмови в реєстрації. Дане правило застосовується і в разі виникнення іпотеки в силу закону: при купівлі-продажу в кредит з розстрочкою платежу (якщо інше не встановлено договором купівлі-продажу, п.5 ст.488 ГК РФ), при придбанні житла за рахунок кредиту банку (п .1 ст.77 Закону про іпотеку). Іпотека в силу закону при передачі нерухомості під виплату ренти розглянута вище.
9. Для придбання об'єктів, що знаходяться на території закритого адміністративно-територіального утворення (ЗАТО), Законом РФ від 14 липня 1992 № 3297-I "Про закритому адміністративно-територіальному утворенні" (зі змінами від 28 листопада 1996 р 31 липня 1998 г.) встановлені певні обмеження. Громадяни, які приватизували займані ними житлові приміщення, і власники житлових будинків, на-ходячи на території ЗАТЕ, має право здійснювати операції тільки з громадянами, які постійно проживають або працюють на території ЗАТЕ, або юридичними особами, розташованими і зареєстрованими на даній території, а також з громадянами Російської Федерації, які отримали дозвіл на постійне проживання на території ЗАТЕ. Тому якщо громадянин, не зареєстрований за місцем проживання на території ЗАТЕ, набуває квартиру, то потрібно підтвердження, що він постійно працює на цій території або отримав дозвіл на проживання.
10. Якщо об'єкт нерухомості знаходиться на орендованому продавцем земельній ділянці, то договором оренди може бути передбачена необхідність згоди орендодавця земельної ділянки на відчуження розташованої на ньому нерухомості (п.3 ст.552 ГК РФ).
11. При продажу приміщення в кондомініумі продавець відповідно до ст.13 Феде-рального закону від 15 червня 1996р. №72-ФЗ "Про товариства власників житла" повинен повідомити покупцеві відомості про обов'язки, пов'язані з витратами з утримання приміщення і загального майна в кондомініумі. Хоча зазначені відомості не є істотною умовою договору купівлі-продажу приміщення в кондомініумі, а в разі їх ненадання відповідальність за можливі збитки покупця несе продавець, установи юстиції має право перевірити виконання продавцем cвоіх обов'язків по повідомленню покупця. Якщо в договорі купівлі-продажу зазначені відомості відсутні, рекомендується запропонувати покупцеві подати заяву до органу юстиції про те, що продавець повідомив йому вищевказані дані.
12. Відповідно до ст.1 чинній редакції Закону РФ від 11 жовтня 1991р. №1738 "Про плату за землю" для покупки і викупу земельних ділянок у випадках, передбачених Земельним кодексом Української РСР, а також для передачі землі в заставу встановлюється нормативна ціна землі. Тому для реєстрації прав при передачі земель у приватну власність і для реєстрації іпотеки необхідний відповідний документ, виданий комітетом із земельних ресурсів та землеустрою. Для державної реєстрації переходу прав на підставі договорів купівлі-продажу земельних ділянок, що перебувають у приватній власності фізичних та юридичних осіб, даний документ не вимагається, оскільки ціна відчужуваного ділянки встановлюється угодою сторін.
Для угод за участю юридичних осіб до даного переліку можуть додатися додаткові документи в наступних випадках.
13. Розпорядження майном організації, яка не має права власності (індивідуальні приватні (сімейні) підприємства, підприємства, створені товариствами споживчої кооперації, підприємства громадських організацій та ін.), Відповідно до ст. 6 Федерального закону "Про введення в дію частини першої ДК РФ" і п.1 ст.297 ГК РФ здійснюється лише за згодою засновника організації, яка є власником майна. Для реєстрації необхідна письмова згода власника або його повноважного органу на відчуження майна (із зазначенням об'єкта, ціни і покупця). Можливо вчинення правочину самими власником.
14. Угоди державних і муніципальних підприємств мають такі особливості. На розпорядження нерухомістю потрібна згода відповідного комітету з управління державним або муніципальним майном як повноважного представника власника - Російської Федерації, суб'єкта РФ, муніципального освіти (ст.295 ГК РФ). При відчуженні майна підприємствами залізничного транспорту також необхідна згода Мингосимущества Росії або його територіальних органів. Згода Міністерства шляхів сполучення РФ може бути дано тільки для угод без зміни федеральної власності (п.2 ст.4 Федерального закону "Про федеральному залізничному транспорті").
Відповідно до спеціальноюправоздатність (п.1 ст.49 ЦК України) дії підприємства за розпорядженням закріпленим за ним майном повинні бути обумовлені завданнями статутної діяльності і цільовим призначенням майна. Якщо дії підприємства призводять до неможливості використання бере участь у виробничому процесі майна за його цільовим призначенням, такі угоди є недійсними з підстав, передбачених ст.168 ГК РФ, незалежно від того, чи вчинені вони за згодою власника (уповноваженого ним органу) або самостійно підприємством (п .9 Постанови Пленуму ВАС РФ від 25 лютого 1998р. №8). Угода, укладена організацією за межами спеціальної правоздатності, незначна, що не відповідає вимогам закону (ст.49 ЦК України). Але застосування такого критерію, як невідповідність угоди статутним цілям в правозастосовчій практиці установ юстиції важко. Тому для реєстрації угод і переходу прав на майно виробничого призначення державних і муніципальних підприємств є підстави вимагати не тільки згоди комітету з управління майном, але також і підтвердження ним як уповноваженим органом власника відповідності угоди статутним цілям підприємства. Що стосується продажу підприємствами житлових приміщень, то такі угоди найчастіше суперечать статутним завданням організацій. Крім того, згідно зі ст.19 Закону РФ від 24 грудня 1992р. "Про основи федеральної житлової політики" частки державного і муніципального житлового фонду, в тому числі відомчого (що знаходиться в господарському віданні підприємств) визначаються Урядом РФ і органами виконавчої влади суб'єктів РФ. Однак якщо підприємство створено саме з метою будівництва та продажу житла, гаражів, іншої нерухомості, що встановлено статутом юридичної особи, то такі угоди відповідають спеціальної правоздатності підприємства, і згоди власника не потрібно, оскільки воно вже виражено в затвердженому засновником статуті.
У разі придбання майна державним або муніципальним підприємством у нього виникає не право власності, а право господарського відання (п.2 ст.299 ГК РФ).
15. Рішення про укладення акціонерними товариствами угод, в яких є зацікавленість, а також великих угод приймаються відповідно до федеральних законів від 24 листопада 1995р. №208-ФЗ "Про акціонерні товариства", від 19 липня 1998р. №115-ФЗ "Про особливості правового становища акціонерних товариств працівників (народних підприємств)". Порядок прийняття рішення про угоду акціонерного товариства, створеного в процесі реорганізації державного (муніципального) підприємства до закінчення приватизації регулюється законодавством про приватизацію.
Рішення про укладення угоди, в здійсненні якої є зацікавленість, якщо сума оплати по угоді і ринкова вартість майна, що є предметом угоди, визначена відповідно до Закону про акціонерні товариства, перевищує 2% активів товариства, приймається більшістю голосів загальних зборів акціонерів.
Рішення про укладення значної угоди, предметом якої є майно вартістю від 25 до 50% балансової вартості активів товариства на дату прийняття рішення про вчинення правочину, приймається одноголосно радою директорів (наглядовою радою товариства). Рішення про велику угоду, предметом якої є майно вартістю від 15 до 30% балансової вартості майна народного підприємства, приймається одноголосно наглядовою радою товариства.
Рішення про укладення значної угоди, предметом якої є майно вартістю понад 50% балансової вартості активів товариства або понад 30% балансової вартості майна народного підприємства на дату прийняття рішення про вчинення правочину, приймається загальними зборами акціонерів більшістю в 3/4 голосів.
Якщо розміри угоди або вартість відчужуваного майна акціонерного товариства, створеного в порядку приватизації державного (муніципального) підприємства, перевищують 10% активів товариства, рішення приймається загальними зборами акціонерів (п.6.3. Типового статуту акціонерного товариства відкритого типу, затвердженого Указом Президента РФ від 1 липня 1992р. №721).
16. Якщо у власності держави (муніципального освіти) залишилося понад 25% акцій приватизованого підприємства, то на вчинення таким акціонерним товариством угод з нерухомістю потрібна згода відповідного комітету з управління майном (п.5.13.3 Указу Президента РФ від 24 грудня 1993 року " Про державну програму приватизації державних і муніципальних підприємств в РФ "). Для перевірки даної вимоги акціонерні товариства, створені в порядку реорганізації державних (муніципальних) підприємств, подають до реєструючого органу виписку з реєстру акціонерів.
Реєстр акціонерів ведеться реєстроутримувачем: самим акціонерним товариством або спеціалізованою організацією. У виписці зазначаються повне офіційне найменування емітента акцій - акціонерного товариства, найменування органу, який здійснив реєстрацію, номер, дата реєстрації, юридичну адресу; повне офіційне найменування і юридична адреса реєстроутримувача; дата, на яку складена виписка з реєстру; кількість і тип акцій, що знаходяться на особовому рахунку власника - держави або муніципального освіти. Виписки з реєстру підписуються двома відповідальними особами реєстраційного відділу відповідно до рішення правління товариства і скріплюються печаткою.
17. Рішення про укладення товариствами з обмеженою відповідальністю угод, в яких є зацікавленість, а також великих угод приймаються відповідно до Федерального закону від 8 лютого 1998р. №14-ФЗ "Про товариства з обмеженою відповідальністю".
Якщо це передбачено статутом товариства, то рішення про укладення угоди, в здійсненні якої є зацікавленість, якщо сума оплати по угоді або вартість майна, що є предметом угоди, не перевищує 2% вартості майна товариства, приймає рада директорів (наглядова рада).
Якщо в здійсненні угоди є зацікавленість і сума оплати по угоді або вартість майна, що є предметом угоди, перевищує 2% вартості майна товариства, то рішення приймається загальними зборами учасників товариства більшістю голосів від загального числа голосів учасників товариства, не зацікавлених в угоді.
Якщо це передбачено статутом товариства, то рішення про укладення угоди, пов'язаної з придбанням або відчуженням майна, вартість якого становить від 25 до 50% вартості майна товариства, приймає рада директорів.
Рішення про укладення угоди, пов'язаної з придбанням або відчуженням майна, вартість якого становить понад 50% вартості майна товариства, приймається загальними зборами учасників товариства.
18. Статутом споживчого товариства може бути встановлена \u200b\u200bвартість майна, перевищення якої тягне необхідність прийняття рішення про угоду загальними зборами пайовиків (ст.16 Закону про споживчу кооперацію). Рішення про здійснення операцій меншої вартості приймає рада споживчого товариства, який також видає довіреності на укладання угод від імені товариства (п.4 ст.19 Закону про споживчу кооперацію).
19. Зацікавленість у скоєнні некомерційною організацією угоди тягне конфлікт інтересів зацікавлених осіб та самої організації (ст.27 Федерального закону від 12 січня 1996р. №7-ФЗ "Про некомерційні організації"). Така угода повинна бути схвалена органом управління некомерційної організації або органом нагляду за її діяльністю.
20. Угоди з нерухомістю виробничого призначення за певних умов повинні відбуватися за згодою територіального управління Державного комітету з антимонопольної політики (ст.18 Закону Української РСР "Про конкуренцію і обмеження монополістичної діяльності на товарних ринках"). Критеріями застосування антимонопольного законодавства є перевищення балансової вартості майна, що є предметом угоди, 10 відсотків балансової вартості основних виробничих засобів і нематеріальних активів відчужує майно організації при одному з наступних умов:
- перевищення сумарної балансової вартості активів відчужує і набуває майно організацій 100 тисяч мінімальних розмірів оплати праці;
- внесення однієї з них до Реєстру господарюючих суб'єктів, що мають частку на ринку певного товару більше 35 відсотків;
- придбання майна групою осіб, яка контролює діяльність відчужує майно організації.
Порядок формування Реєстру господарюючих суб'єктів, що мають частку на ринку певного товару більше 35 відсотків, визначається Кабінетом Міністрів України.
Таким чином, при відчуженні будівель, споруд виробничого призначення юридичними особами необхідні: довідка від продавця про балансову вартість активів і балансової вартості майна, а також довідка від покупця про балансову вартість активів, завірені керівниками та головними бухгалтерами організацій, або копії бухгалтерських балансів організацій з відміткою податкової інспекції про прийняття балансу. Залежно від співвідношення вартості майна, ціни угоди і вартості активів організації додатково подаються рішення уповноважених органів юридичної особи та згоду антимонопольного органу.
висновок
Особливості правового регулювання угод з нерухомістю визначаються не тільки цивільним, а й житловим, корпоративним, податковим, спадковим законодавством. Додаткові документи для державної реєстрації необхідні у випадках, встановлених законом, як правило, для захисту прав і законних інтересів третіх осіб, які не беруть участі в угоді. Перевірка законності операцій з нерухомістю здійснюється установами юстиції незалежно від форми угоди (проста письмова чи нотаріальна), а також від того, чи підлягає сама угода державної реєстрації або її виконання є тільки підставою для реєстрації переходу права. Відповідно до ст.20 Закону про державну реєстрацію установи юстиції повинні відмовляти в реєстрації угод з нерухомістю, які не відповідають вимогам закону або інших правових актів, незалежно від того, чи тягне невідповідність закону нікчемність угоди або законом допускається її оспорімость.
Право і інвестиції ".
Повнотекстовий пошук:
Головна\u003e Закон\u003e Держава та право
ВСТУП …………………………………….…………………………. 3 стор.
Глава I. Поняття угоди............................................. ... 4 стр.
ГЛАВА II. УМОВИ ДІЙСНОСТІ УГОД... ..... ... .. 8 стор.
§ 2.1. Поняття і умови дійсності угод. ......... .. ......... .. 8 стор.
§ 2.2. Законність змісту угоди .................. .. .................. .. 19 стор.
ВИСНОВОК .......................................................... ......... 24 стр.
Список використаної літератури ............ .. .... ...... .... 25 стор.
ВСТУП.
Тема написання даної курсової роботи - «Умови дійсності угод». В цілому угоди здійснюють величезну роль в нашому повсякденному житті. Угода - це дія, яка кожна людина робить щодня протягом усього життя.
Також величезне місце угоди займають в діяльності юридичних осіб. Здійснюючи операції, організації узгоджують свою діяльність з виробництва продукції, постачання один одного необхідними матеріалами, сировиною, обладнання, з капітального будівництва та виконання науково-дослідних, проектних і конструкторських робіт.
Актуальність написання роботи є в тому, що умови дійсності угод, в зв'язку з їх широким розповсюдженням, все частіше оскаржуються в судах, що призводить до зайвого затягування цивільно-правових відносин, витратами, пов'язаними з судовими процедурами, поряд з цим до упущеної вигоди.
Завданнями написання роботи є:
Розглянути поняття і загальні положення угод в чинному законодавстві;
Розкрити умови дійсності угод, законність їх змісту;
Метою цієї роботи є дослідження умов дійсності угод в цивільному праві.
ГЛАВА I. ПОНЯТТЯ УГОДИ.
У цивільному законодавстві поняття угоди закріплено, як дії громадян і юридичних осіб, спрямовані на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.
Угода є дія, тобто результат свідомої діяльності людей, або явища, що виникають і протікають по волі людей. Всі дії поділяються на правомірні і неправомірні. Здійснення угоди є дією правомірним, воно відповідає приписам законодавства. Але на практиці можливе вчинення певних дій, що суперечать закону. В цьому випадку можна висунути кілька варіантів: недійсні угоди не є угодами як такими; правомірність або неправомірність дії не є необхідною ознакою угоди, а має значення тільки для її наслідків; дійсні та недійсні угоди є в рівній мірі угодами, правомірність дії відноситься тільки до ознакою дійсної угоди. Якщо визнати недійсні угоди угодами (не можна ж сказати, що недійсні угоди не викликають ніяких юридичних наслідків), то в такому випадку практично повністю стирається грань між недійсною угодою і правопорушенням. У такому випадку можна говорити про правопорушення « особливого порядку».
Здійснення угоди є намір суб'єктів угоди зробити певні дії. Цей намір означає внутрішню волю особи і представляє суб'єктивний елемент поняття «дія» у визначенні угоди. Суб'єктивного елемента явно недостатньо. Воля - лише психологічний процес, непідконтрольний нікому, і тому право не може їх враховувати 1. Об'єктивний елемент становить воля, виражена зовні або волевиявлення, що має велике значення для права.
Необхідно врахувати те, що в практиці існує кілька способів вираження волі особи:
Пряме волевиявлення - особа висловлює свою волю в усній або письмовій формі;
Непряме волевиявлення - особа вчиняє дію, зі змісту якого випливає те, що особа має намір здійснити операцію; подібні дії називаються конклюдентні.
У ст. 158 ГК РФ говориться про те, що конклюдентні дії можуть відбуватися тільки ті угоди, які відповідно до закону можна зробити висновок усно;
Виявлення волі за допомогою мовчання. Такий вираз волевиявлення допускається тільки у випадках, передбачених законом або угодою сторін;
Волевиявлення це найважливіший елемент угоди, який дозволяє відрізнити її від події, тобто обставин, незалежних від волі особи.
Для права мають значення обидва ці елементи, так як передбачається, що зміст волевиявлення відповідає дійсному наміру (волі) особи. У практиці можливі ситуації невідповідності суб'єктивного і об'єктивного елементів. У такому випадку може бути підняте питання про визнання укладання угоди недійсною. На перший погляд може здатися те, що в суді більше значення буде мати саме волевиявлення, але необхідно враховувати обидва елементи. При настанні невідповідності суб'єктивного і об'єктивного елементів наступають умови для визнання угоди недійсною.
Таким чином, угоду характеризують такі ознаки:
Угода є дія, тобто проявлений зовні вольовий акт діяльності, спрямований на досягнення певної мети;
Угода - вольовий акт. Будучи вольовим актом, угода являє собою поєднання волі і волевиявлення.
Воля - це бажання, намір особи укласти угоду. Але однієї волі недостатньо, необхідно її довести до відома інших осіб. Способи, якими внутрішня воля виражається зовні, називаються волевиявленням.
Волевиявлення - важливий елемент угоди, з яким, як правило зв'язуються юридичні наслідки. У цьому відмінність угоди від події, тобто обставинами, не залежних від волі особи. Угоди можуть породжувати іноді наслідки при наявності не тільки волевиявлення, а й дії з передачі майна. Наприклад, угода дарування виникає з волевиявлення дарувальника і обдаровуваного і дії щодо передачі речі обдаровуваному.
Угода є правомірним вольовим дією. Правомірність угоди означає, що вона має якості юридичного факту, що породжує ті правові наслідки, настання яких бажають особи, що вступають в угоду, і які визначені законом для даної угоди. Тому угода, укладена відповідно до вимог закону, дійсна, тобто визнається реально існуючим юридичним фактом, який породив бажаний суб'єктами угоди правової результат. Саме правомірністю угода відрізняється від правопорушень (деліктів) - вольових дій, противних закону і тягнуть за собою такі правові наслідки, яких особа, яка вчинила правопорушення, не мало на увазі, і настання яких воно не бажало.
Угода відрізняється від актів державних органів та органів місцевого самоврядування, які є підставами виникнення цивільних прав та обов'язків, але до яких положення ГК про угоди не застосовуються.
Операцію відрізняє спрямованість дій на певний правовий результат, намір його досягти. У ст.153 ГК це виражено в словах - спрямовані на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. Здійснюючи угоду, особа має на увазі задоволення певної потреби (в житло, їжі і т.д.), тобто воно ставить перед собою мету економічного характеру. Однак мета угоди в тому, що особа, її вчиняє, бажає не просто фактичного задоволення потреби, але отримання права на користування благом, яким воно задовольняється, і охорони цього права. Разом з тим воно усвідомлює, що угода створює для нього обов'язки по відношенню до іншої особи. І тут слід зазначити, що для угоди характерно збіг мети і правового результату.
Мета і результат не збігаються, коли в формі угоди відбуваються неправомірні дії. Юридичні мети необхідно відрізняти від мотиву, по якому вона здійснюється. Мотив - це спонукальна причина, та соціально-економічна або інша мета, заради досягнення якої особа вступає в угоду. Мотив лежить поза межами угоди і не робить на неї ніякого впливу. Законодавством передбачені окремі випадки, коли мотиву може надаватися юридичне значення. Так, в ст. 169 ГК РФ міститься визначення недійсною угоди, укладеної з метою, яка завідомо суперечною основам правопорядку і моральності, тобто мета угоди зумовлює наслідки недійсності. Крім того, сторони мають право самостійно надавати мотивами юридичне значення, обумовивши встановлення прав і обов'язків або їх зміна і припинення, залежно від здійснення мотиву або мети угоди. В такому випадку мотив, обумовлений сторонами, стає умовою угоди, а сама угода буде укладеною під умовою 2.
Спрямованість волі особи на встановлення, зміну або припинення конкретних прав і обов'язків відрізняє угоди від тих актів діяльності, які не мають на такого результату. Метою людини, який пише книгу, є створення літературного твору, а не встановлення цивільних прав і обов'язків. Дані вольові дії називаються вчинками, і правові наслідки настають у силу закону, тобто незалежно від волі суб'єкта.
ГЛАВА II. УМОВИ ДІЙСНОСТІ УГОД.
§ 2.1. Поняття і умови дійсності угод.
У статті 153 ГК РФ дано визначення угоди як дії громадян і юридичних осіб, спрямованого на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків 3.
Дійсність угоди означає визнання за нею якостей юридичного факту, що породжує той правовий результат, до якого прагнули суб'єкти угоди.
У вітчизняній юридичній науці зазвичай вважається, що недотримання умов дійсності угоди призводить до недійсності такого правочину.
Умови дійсності угоди випливають з її визначення як правомірного юридичного дії суб'єктів цивільного права, спрямованого на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. Щоб мати якістю дійсності, угода в цілому не повинна суперечити закону й іншим нормативно-правовим актам. Ця вимога виконується при одночасній наявності наступних умов:
б) угода укладена дієздатною особою; якщо закон визнає власне волевиявлення особи необхідним, але не достатньою умовою укладання угоди (неповнолітні у віці від 14 до 18 років), воля такої особи повинна бути підкріплена волею зазначеного в законі особи (одного з батьків, усиновителя, опікуна);
в) волевиявлення здійснює операцію особи відповідає його дійсній волі, тобто зроблене не про людське око, а з наміром породити юридичні наслідки;
г) волевиявлення скоєно у формі, передбаченої законом для даної угоди;
д) воля особи, що здійснює операцію формується вільно і не перебуває під неправомірним стороннім впливом (насильство, загроза, обман) або під впливом інших факторів, що несприятливо впливають на процес формування волі особи (оману, хвороба, сп'яніння, збіг важких обставин і т.д .) 4.
Суб'єктами угоди є суб'єкти цивільного права, які мають дієздатністю. Здатність самостійно здійснювати операції вже сама по собі є елементом цивільної дієздатності. У літературі була висловлена \u200b\u200bдумка про те, що цивільна дієздатність складається з окремих якостей, таких, як сделкоспособность, деликтоспособность і т. Д. Звісно ж, що самостійного значення у відриві від дієздатності такі якості мати не можуть, тому немає необхідності дробити дієздатність на окремі « здібності ». У той же час самостійна укладання угод є одним з найважливіших елементів дієздатності, ставлення насамперед до здійснення угод дозволяє говорити про відмінності в дієздатності малолітніх і неповнолітніх.
Дієздатність юридичної особи характеризується його діяльністю, передбаченої установчими документами юридичної особи і повноваженнями органу юридичної особи, яка має право укладати угоди від імені юридичної особи. Окремі види угод юридичні особи можуть здійснювати за наявності спеціального дозволу (ліцензії).
Для дійсності угоди воля і волевиявлення мають значення тільки в їх єдності. Важливе значення має і те, як формувалася воля. Необхідною умовою для дійсності угоди є відсутність будь-яких чинників, які могли б спотворити уявлення особи про суть угоди або її окремих елементах (оману, обман), або створювати видимість внутрішньої волі при її відсутності (погроза, насильство), бо в даному випадку має місце порок волі, де воля хоча і збігається з волевиявленням, але зміст волі не відображає дійсні бажання і наміри суб'єкта. Порок волі також є підставою для визнання угоди недійсною 5.
Угода породжує права і обов'язки тільки в тому випадку, якщо дотримана її форма, яка передбачена законом. Форма угод буває усній і письмовій. Усно можуть вчинятися будь-які угоди, якщо:
Законом або угодою сторін для них не встановлена \u200b\u200bписьмова форма;
Угоди виконуються при самому їх скоєнні (за винятком операцій, для яких потрібно нотаріальна форма, а також угод, для яких недотримання простої письмової форми тягне її недійсність;
Угода відбувається на виконання письмового договору і має угоду сторін про усній формі виконання.
Решта угоди відбуваються в письмовій формі. Письмова форма буває простий і нотаріальної. Письмова угода відбувається шляхом складання документа, що визначає зміст угоди та підписаного безпосередньо особою, від імені якого вона зроблена, або тим, хто діє за його уповноваженням (за дорученням). Нотаріальна форма відрізняється від простої письмової форми тим, що на документі відбувається посвідчувальний підпис нотаріусом або іншою посадовою особою, яка має право здійснювати таку нотаріальну дію.
Договори можуть відбуватися не тільки складанням єдиного документа, але і шляхом обміну документами за допомогою поштового, телеграфного, телетайпного, телефонного, електронного чи іншого зв'язку, що дозволяє достовірно встановити, що документ виходить від сторони за договором. Перелік способів зв'язку для укладення договору за законом не є вичерпним, що дозволяє користуватися будь-якими, найсучаснішими способами зв'язку, в тому числі і не згаданими в законі, за умови, що існує можливість встановити факт відправлення повідомлення саме стороною за договором. В якості подібного підтвердження може виступати оригінал спрямованого повідомлення, спеціальне кодове ім'я, відоме обмеженому колу осіб, включаючи сторону договору, і т.п. Наприклад, для укладення договору по факсимільного зв'язку одній стороні слід направити підписаний нею письмовий документ іншій стороні. Друга сторона підписує отримане факсимільне повідомлення і направляє його першій стороні. В результаті перша сторона має оригінал, підписаний нею, і факсимільне відтворення тексту документа, підписаного другою стороною. Друга сторона має документ, отриманий нею по факсимільного зв'язку, на якому поставлена \u200b\u200bпідпис уповноваженої особи з другої сторони. При виникненні спору у кожної сторони є документ, ідентично відображає зміст договору, а справжні підписи сторін підтверджують факт направлення документа кожної зі сторін. Крім того, технічні можливості факсимільного зв'язку допомагають додатково отримувати підтвердження про отримання повідомлення та відомості про номер одержувача.
При укладанні договору можливі випадки, коли одна сторона направила документ іншій стороні, а та, що не направляючи ніяких документів, приступила до виконання, тобто до відвантаження товару, виконання робіт, сплаті грошей і т.д. В цьому випадку письмова форма договору вважатиметься дотриманою в силу прямої вказівки п. З ст.434 ГК, на відміну від загального правила, за яким конклюдентні дії можна зробити тільки усну угоду (п.2 ст. 158 ЦК України) 6.
Законом, іншими правовими актами або угодою сторін можуть бути додатково введені вимоги до простій письмовій формі. Вони можуть ставитися до паперу, на якій повинен складатися документ, наприклад, бланки встановленої форми. Для дотримання простої письмової форми обов'язковою умовою є підписання документа уповноваженою особою. Якщо громадянин внаслідок фізичної вади, хвороби не може власноручно підписати документ, то на його прохання документ може підписати інший громадянин. Підпис цього громадянина повинна бути нотаріально посвідчена із зазначенням причин, через які здійснює операцію громадянин не міг підписатися власноручно (п.3 ст.160 ЦК). Слід мати на увазі, що рукоприкладчик - громадянин, котрий підписує документ на прохання іншої особи, сам не є учасником угоди. Законом спрощена процедура здійснення угод і видача довіреностей на одержання зарплати та інших платежів, пов'язаних з трудовими відносинами, на одержання винагороди авторів і винаходів, пенсій, допомог і стипендій, вкладів громадян в банках. Підпис особи, яка підписує таку угоду, може бути посвідчена не тільки нотаріусом, а й організацією, де громадянин працює, навчається, стаціонарного лікувального закладу, в якому він перебував на лікуванні.
Всі угоди юридичних осіб між собою і з громадянами повинні здійснюватися у письмовій формі. Виняток становлять угоди, потребують нотаріальної форми, а також угоди, які можуть вчинятися усно. Так, купівля-продаж товару в магазині вимагає письмової форми, оскільки магазин є юридичною особою і договір укладається з громадянином або іншою юридичною особою. Однак виконання угоди при самому її здійсненні, тобто обмін товару на гроші, допускає можливість здійснення угоди купівлі-продажу в усній формі. Не слід вважати, що касовий або товарний чек є письмовою формою договору купівлі-продажу. Чек містить інформацію нема про всієї операції, а лише про суму, сплаченої покупцем. Крім того, на чеку немає підпису сторін, які роблять угоду. Касовий чек може бути використаний тільки в якості одного з доказів вчинення правочину. Угоди громадян між собою на суму, що перевищує не менше ніж у десять разів перевищує встановлений законом розмір оплати праці, складають другу групу угод, що вимагають простої письмової форми. Законодавець відмовився від встановлення жорстко фіксованої суми, понад яку угоди повинні здійснюватися у письмовій формі. В умовах інфляційної економіки цілком виправдано законодавче рішення, яке встановлює залежність форми угоди від мінімального розміру оплати праці. Мінімальний розмір встановлюється Державною Думою і залежить від рівня інфляції, наповнення державного бюджету та ряду інших факторів. Мета введення простої письмової форми для угод, що перевищують визначену законом суму, цілком очевидна - необхідно забезпечити стійкість цивільних відносин з одного боку, і не ускладнювати цивільний оборот введенням додаткових вимог, з іншого. Оскільки закон пов'язує форму угоди з мінімальним розміром оплати праці, а цей розмір змінюється досить часто, то слід пам'ятати, що форма угоди визначається законом, чинним на момент її здійснення.
Третю групу складають угоди між громадянами, письмова форма скоєння яких передбачена законом. Якщо ж угоди відбуваються між юридичними особами, то закон не містить спеціального додаткового вимоги про письмову форму, оскільки діє загальне правило про письмову форму операцій, що здійснюються юридичними особами.
Письмова форма найбільш поширена в діловому обороті, оскільки при наявності письмового документа можна максимально швидко і достовірно виявити волю сторін на вчинення правочину. Недотримання необхідної законом письмової форми може призводити до різних наслідків. Загальним правилом є недопущення показань свідків на підтвердження угоди та її умов. Таким чином, закон ускладнює доведення факту вчинення правочину, визнаючи допустимими тільки письмові докази або інші, виключаючи можливість застосування показань свідків. Однак недопущення показань свідків - це ще не межа, оскільки закон, ускладнивши доведення, передбачає можливість, що навіть досконала угода може бути не доведена в суді у зв'язку з відсутністю інших доказів. Недійсність угод, не наділених в необхідну законом просту письмову форму, настає лише у випадках, прямо вказаних у законі чи угоді сторін. Наприклад, недотримання простої письмової форми зовнішньоекономічної угоди тягне її недійсність в силу прямої вказівки закону. Якщо ж таких вказівок немає, суд обмежується констатацією факту, що угода, укладена з порушенням вимоги про її простій письмовій формі, не мала місця, тобто за діями громадян і юридичних осіб, хоча і досконалих, не зізнається значення юридичного факту.
Нотаріальна форма потрібна для здійснення угод, прямо передбачених законом, а також угодою сторін, хоча б за законом для угод цього виду ця форма і не була потрібна. Нотаріальна форма відрізняється від простої письмової форми тільки тим, що спеціально уповноважена посадова особа - нотаріус вчиняє на письмовому документі удостоверітельную напис. У випадках, передбачених законодавчими актами України, посвідчувальні написи вправі здійснювати і інші посадові особи, наприклад, капітани суден закордонного плавання, командири військових частин, головні лікарі, консули і т.д. Правила вчинення нотаріальних дій регулюються Основами законодавства про нотаріат. За вчинення посвідчувального напису стягується державне мито. Нотаріальна форма зазвичай передбачається для угод, в яких волевиявлення сторін необхідно зафіксувати досить виразно, таких, наприклад, як заповіт, дарування, купівля-продаж нерухомості в житловій сфері. У ряді випадків нотаріальна форма потрібна і для угод за участю юридичних осіб і між ними, наприклад, заставу нерухомості - іпотека вимагає нотаріальної форми. Іноді що склалася практика господарського обороту змушує громадян наділяти угоду в нотаріальну форму, хоча ні законом, ні угодою сторін це не передбачено. Поряд з розглянутими формами здійснення угод, законом введена додаткова стадія скоєння окремих видів угод - державна реєстрація. Якщо законом передбачено, що та чи інша угода підлягає державній реєстрації, то до моменту державної реєстрації угода не вважається одягнений в необхідну законом форму, а отже, і досконалої. Обов'язковість державної реєстрації передбачена Цивільним кодексом для операцій із землею та іншим нерухомим майном. Державна реєстрація угод з рухомим майном певного виду може бути введена законом. Слід мати на увазі, що вимога державної реєстрації не може бути встановлено угодою сторін, тобто боку немає права вимагати реєстрації угоди з майном, якщо його реєстрація не передбачена законом. Державна реєстрація передбачає внесення інформації про здійснені угоди в єдиний державний реєстр, що дозволяє мати повну і достовірну інформацію про власника нерухомості, що лежать на ній обтяження і т.д. В умовах, коли в обіг все більше залучаються земельні ділянки, будівлі, житлові будинки, різні споруди й цілі підприємства, вартість яких досить висока, повна і достовірна інформація про майно є обов'язковою умовою стійкості цивільного обороту. У зв'язку з цим, інформація про виробленої реєстрації угод з нерухомістю та правах на неї оголошена законом загальнодоступною. Органи юстиції, на які покладено обов'язок реєстрації угод з нерухомістю, зобов'язані надавати інформацію будь-якій особі, навіть якщо він і не є учасником угоди, більш того, інформація повинна бути надана і в тому випадку, якщо реєстрація була здійснена іншим органом юстиції, скажімо, в іншому місті. Порядок державної реєстрації, а також підстави відмови в державній реєстрації встановлюються законом про реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним.
Відповідно до статті 8 Федерального закону «Про введення в дію частини першої Цивільного кодексу Російської Федерації» до введення в дію відповідного закону застосовується діючий порядок реєстрації нерухомого майна та угод з ним. Оскільки єдиного порядку реєстрації майна на території Росії встановлено не було, суб'єкти федерації і органи місцевого самоврядування встановлювали власні правила реєстрації угод з нерухомістю, тому порядок реєстрації в різних суб'єктах федерації та окремих містах може відрізнятися.
Органи, що здійснюють реєстрацію в даний час, також різні. Реєстрація покладалася і на комітети з управління державним майном, і на відділення фонду майна, і на бюро технічної інвентаризації та інші органи, в тому числі спеціально створені, наприклад, на реєстраційні палати. Відмова в державній реєстрації або ухилення від реєстрації можуть бути оскаржені до суду.
Наслідки недотримання нотаріальної форми, а також вимоги про державну реєстрацію відрізняються більш жорсткими заходами, ніж при недотриманні простий письмовій форми. Недотримання нотаріальної форми угоди, або вимоги державної реєстрації тягне недійсність угоди 7.
Аналогічне правило встановлено і для ухилення від державної реєстрації. У цьому випадку суд виносить рішення про реєстрацію угоди. Подвійна санація такої угоди не передбачається. У разі встановлення судом несумлінного ухилення однієї їх сторін в угоді від її належного оформлення або державної реєстрації, на неї покладається обов'язок відшкодувати другій стороні збитки, викликані затримкою. Слід мати на увазі, що сам факт винесення рішення судом про визнання угоди досконалої або про її реєстрації ще не доводить необгрунтованість ухилення іншої сторони. Ухилення може бути викликане і об'єктивними причинами, що перешкоджають однієї зі сторін оформляти угоду належним чином, наприклад, хворобою, відсутністю у службових справах.
Для дійсності угоди важливі також не тільки відносини між поняттями волі і волевиявлення, а й спосіб вираження волі, також законодавчо званий як форма угоди. Усні угоди можуть відбуватися виявом волі словесно, якщо це не суперечить закону, суті угоди і інтересам сторін. Закон допускає застосування такої форми у всіх випадках, крім тих, коли законом або угодою сторін передбачається письмова або письмова кваліфікована (нотаріальна) форма угоди. Крім того, угода, укладена на виконання основного, укладеного договору може бути здійснена в усній формі. Такими можуть бути, наприклад, здача-приймання результатів робіт, відвантаження продукції або сплата грошей. Якщо угода укладена в письмовій формі, то вона повинна бути підписана особою, яка має повноваження на її підписання, яке в свою чергу може виходити від учасника угоди або встановлюватися законом. Угоди юридичних осіб повинні бути підписані його керівником, або його представниками. Існують форми здійснення угод, прирівняні до письмовій. В одних випадках угода вважається укладеною шляхом «прийняття до виконання» письмового пропозиції укласти угоду: одна сторона при цьому направляє письмову пропозицію, а інша приймає цю пропозицію. В інших випадках угода вважається вчиненою у письмовій формі, якщо однією зі сторін видається документ, що підтверджує здійснення операції і виражає її умови. Так, договір страхування може бути укладений також шляхом вручення страховиком страхувальникові страхового поліса (або подібних документів), підписаного страховиком. Подібними документами є, наприклад, ощадна книжка, вексель, акція, заставна, складське свідоцтво. Законодавство встановлює суворі вимоги до реквізитів таких документів, а іноді і до бланку, на якому вони складаються. І якщо інше не зазначено в договорі або нормативних актах, недотримання таких формальних вимог веде до недійсності правочину 8.
Угода, яка може бути здійснена усно, вважається досконалим і в тому випадку, коли з поведінки особи видно її волю укласти угоду. Тобто, усна угода відбувається шляхом вчинення конклюдентних дій (волевиявлення), з яких випливає намір (воля) зробити конкретну угоду.
Посвідчення угод, як і інші нотаріальні дії, здійснюються відповідно до прийнятих основами законодавства про нотаріат нотаріусами, що працюють в державних нотаріальних конторах або частково практикуючими. Законом встановлено обов'язкове нотаріальне посвідчення угод в наступних випадках: у випадках, зазначених в законі; у випадках, передбачених угодою сторін, хоча б за законом для угод цього виду ця форма не була потрібна. Таким чином, за бажанням сторін нотаріальними конторами можуть засвідчуватися будь-які письмові угоди, для яких законодавством не встановлено обов'язкове посвідчення. У практиці нотаріальне посвідчення такого роду угод зустрічається нерідко. Пояснюється це перевагами нотаріальної форми документів. Перед скоєнням посвідчувального напису нотаріус перевіряє ряд умов, наявність яких необхідна для здійснення угоди. Нотаріус встановлює особу кожного учасника угоди, правоздатність юридичних осіб та дієздатність громадян, які роблять угоду. Якщо на підставі нотаріально посвідченої угоди, повернуто або передано майно, то захист прав може бути здійснена більш простим способом - шляхом отримання виконавчого напису в нотаріальному порядку або шляхом видачі судового наказу. Необхідно відзначити, що вимога нотаріальної форми міститься в ряді статей. ГК. Зокрема, мається на увазі необхідність нотаріального посвідчення довіреності на право укладання угоди, що вимагає нотаріальної форми, або виданої в порядку передоручення, договору про іпотеку, договору поступки вимогам або переведення боргу, якщо самі вимоги чи борг засновані на операції, укладеної нотаріально, договір ренти .
Законність змісту угоди означає відповідність її вимогам закону. Вимогами є не тільки приписи закону у вузькому сенсі слова, а й правила підзаконних нормативних актів. А в разі колізій між законом і підзаконним актом зміст угоди має визначатися вимогами закону.
§ 2.2. Законність змісту угоди.
Законність змісту угоди - це відповідність змісту угоди вимогам нормативних актів 9.
Відповідно до першої точки зору, яку поділяють більшість цивілістів, це умова, що пред'являється до змісту угоди, трактується як відповідність змісту угоди до чинних нормативних актів.
Відповідно до другої точки зору умови, що висуваються до змісту угоди, поділяють на фактичні і юридичні.
Юридичні вимоги, що висуваються до змісту угоди, полягають у встановленні законності яку здійснюють операції. Законність операції виражається не тільки у відповідності її змісту нормативним актам, але також і в уповноваженої особи, що здійснює операцію (операція з продажу чужої речі недійсна).
Фактичні вимоги, що висуваються до змісту угоди, полягають у встановленні реальної (фактичної) можливості здійснювати права або виконувати прийняті за угодою обов'язки. При цьому, зрозуміло, що питання про реальність здійснення угоди вирішується сторонами на момент укладання угоди.
Відповідно до третьої точки зору умови, що висуваються до змісту угоди, можна розділити на 3 частини: законність змісту, можливість виконання, визначеність змісту. Слід говорити про позитивні вимогах нормативних актів до змісту угоди - визначеність предмета та інших істотних умов, початкова реальність її виконання. Грубою помилкою ряду цивілістів, які дотримуються терміна «законність змісту правочину», є створення враження у недосвідченого читача, що існують тільки негативні умови, що пред'являються нормативними актами до змісту угоди. Якщо довести до абсурду позицію представників цієї точки зору, то можна взагалі не виділяти умови дійсності угод, а сказати, що існує єдина умова - законність угоди, в якій сказано, що фізичні та юридичні особи вільні у встановленні своїх прав і обов'язків на основі договору та у визначенні будь-яких, які суперечать законодавству, умов договору.
Дана класифікація з практичної точки зору не зовсім виправдана - поділ вимог, що пред'являються до змісту угоди, на юридичні та фактичні нічого не дає для практики, а скоріше навіть вводить в замішання звичайних учасників цивільного обороту. Можна створити класифікацію умов, поставивши в один ряд загальне (законність) і окремий випадок цього загального (визначеність і початкова реальність виконання). Така класифікація є неприпустимою, адже і визначеність змісту і початкову реальність виконання абсолютно правомірно назвати частиною законності змісту - позитивними вимогами нормативних актів до змісту угоди. З позиції даних авторів не вбачається, що вони розглядали законність змісту як негативний вимога нормативних актів.
Під правомірністю угоди розуміється відповідність умов, на яких відбувається угода, вимогам закону та інших нормативних актів.
Саме правомірністю угода відрізняється від правопорушень (деліктів) - вольових дій, що суперечать закону і тягнуть за собою такі правові наслідки, яких особа, яка вчинила правопорушення, не мало на увазі і настання яких воно не бажало.
Мета угоди також повинна бути правомірною. Якщо мета угоди суперечить вимогам закону, то угода повинна вважатися недійсною. Якщо метою угоди є придбання майна, вилученого з обороту (наприклад, зброя), то угода, спрямована на передачу у власність такого майна, буде недійсною.
Поряд з правомірністю велике значення має відповідність угоди основоположним моральним нормам. Закон зобов'язує учасників цивільних правовідносин здійснювати свої права розумно і сумлінно (п. 3 ст. 10 ГК РФ), забороняючи здійснювати операції з метою, суперечною основам моральності (ст. 169 ЦК України).
Так, згідно зі ст. 169 ГК РФ угода, укладена з метою, завідомо суперечною основам правопорядку чи моральності, незначна.
При наявності умислу у обох сторін такої угоди в разі виконання угоди обома сторонами в дохід Російської Федерації стягується все одержане ними за угодою, а в разі виконання угоди однією стороною з другої сторони стягується в доход Російської Федерації все одержане нею і все належне з неї першій стороні на відшкодування одержаного.
При наявності умислу лише у однієї із сторін такої угоди все отримане нею за угодою повинно бути повернуто другій стороні, а одержане останньою або належне їй на відшкодування виконаного стягується в доход Російської Федерації.
Таке поняття, як основи правопорядку і моральності, є оціночною категорією і в кожному конкретному випадку залежить від розсуду суду.
Кваліфікуючою ознакою антисоціальної угоди є її мета. Вона полягає в досягненні такого результату, який не просто не відповідає закону або нормам моралі, а суперечить - свідомо і очевидно для учасників цивільного обороту - основам правопорядку і моральності. Антисоциальность угоди виявляється в ході судочинства з урахуванням всіх обставин, характеру порушень і їх наслідків.
Угода повинна відповідати обов'язковим (імперативним) нормам закону та інших нормативних правових актів. Безумовно, угода може не відповідати тим нормам закону та інших нормативних правових актів, які не обов'язкові для застосування і носять рекомендаційний характер (диспозитивним нормам). Тобто сторони можуть передбачити інші умови угоди, ніж умови, визначені диспозитивними нормами.
Цивільне законодавство встановлює, що угода, яка відповідає вимогам закону та інших правових актів, незначна, якщо закон не встановить, що така угода оспоріма, або не передбачає інших наслідків порушень.
Таким чином, порушення законодавства з обов'язком не призводить до визнання угоди недійсною, тому що законодавством можуть бути передбачені інші наслідки такого порушення.
ВИСНОВОК.
На підставі вищевикладеного можна зробити висновок про те, що угода, будучи однією з підстав виникнення цивільних прав та обов'язків, є єдність кількох елементів: осіб, що беруть участь в угоді; єдності волі і волевиявлення; форми і змісту, які повинні відповідати чинному законодавству.
Невідповідність чинному законодавству одного з елементів угоди призводить до її недійсності. Недійсність угоди означає, що за цим дією не зізнається значення юридичного факту.
У наш час угоди набувають актуального значення, так як обсяг і значимість з кожним роком зростають. У зв'язку з тим, що постійно відбувається процес взаємодії фізичних і юридичних осіб правильність здійснення операції з юридичної точки зору набуває великого сенсу. Чи не правильне вчинення правочину призводить до її недійсності. Правильність оформлення і виконання угод між елементами правовідносин сприяє розвитку правильних суспільних відносин.
СПИСОК ВИКОРИСТАНОЇ ЛІТЕРАТУРИ
а) Нормативно-правові акти:
1. Конституція РФ від 12.12.1993 р
2. Цивільний кодекс РФ частина I від 30.11.1994 р
б) Юридична література:
3. А.Г. Калпин, А.І. Масляєв «Цивільне право. Частина 1 »-« МАУП », М., 2003, с. 189-194.
4. Ю.К. Толстой, А.П. Сергєєв «Громадянське право» - «Проспект», М., 2002, с. 203-206.
5. Н.В. Рабинович «Недійсність угоди та її наслідки» - «СпбГУ», СПб., 1998,. 69-70.
6. Ф.С. Хейфиц «Недійсність угод по російському цивільному праву» - «Юрайт», М., 2003, с. 37-38.
7. С.В. Ільків «Все про угоди» - «Юрист», М., 2000, с. 131.
8. О.Н. Садиков «Постатейний коментар до цивільного кодексу РФ» - «Юрайт», М., 1995 р, стор. 448.
9. С.П. Гришаев «Цивільне право. Підручник »-« МАУП », М., 2003, с. 187.
10. С. Зінченко, Б. Газарьян «Нікчемні та оспорювані правочини в практиці підприємництва» - «Господарство і право №2», М., 1997 г. стр. 120.
11. Е.А. Суханов «Громадянське право» - «БЕК», М., 2004, с. 149.
1 С.В. Ільків «Все про угоди» - «Юрист», М., 2000, с. 131.
2 А.Г. Калпин, А.І. Масляєв «Цивільне право. Частина 1 »-« МАУП », М., 2003, с. 192.Условія
І. ДАНИЛОВ,
здобувач Правомірні і неправомірнінедійсності угод
Деякі автори відносять недійсну угоду до правопорушень і вважають її неправомірною дією 1. Звісно ж, що подібного роду твердження безпідставні. Досліджуючи питання недійсності угод, багато авторів відзначали, що вони, як правило, не мають нічого протизаконного. Наприклад, В.П. Шахматов писав, що невірно відносити до неправомірних дій угоди, скоєні під впливом помилки 2.
З такою думкою слід погодитися: угода, укладена під впливом помилки (ст. 178 ЦК України), не містить нічого протизаконного, оскільки сторони, укладаючи її, діють сумлінно. Одна зі сторін помиляється при визначенні предмета якої правової природи угоди, але це не є неправомірним.
При здійсненні операції особою, повністю або частково обмеженим у дієздатності, також не можна вести мову про правопорушення. Інша сторона в угоді може нічого не знати про ці обмеження, а сторона, обмежена в дієздатності, не здатна розуміти значення своїх дій. Таким чином, немає підстав визнавати ці угоди неправомірними діями.
Більш того, в законі сказано, що угоди недієздатних (обмежено дієздатних) осіб можуть визнаватися дійсними. Так, угода, укладена громадянином, визнаним недієздатним внаслідок психічного розладу, може бути визнана дійсною на вимогу його опікуна, якщо вона зроблена до вигоди цього громадянина (п. 2. ст. 171 ЦК України).
Згідно з пунктом 2 статті 172 ГК РФ, угода, укладена малолітнім, може бути визнаний судом дійсним, якщо вона спрямована до вигоди малолітнього. Ці вказівки закону також свідчать про те, що нікчемний правочин може бути цілком правомірним дією.
У пунктах 2 і 3 статті 165 ЦК РФ вказується, що при недотриманні нотаріальної форми або вимог про державну реєстрацію угоди (ця обставина служить підставою визнання угоди нікчемною) суд в окремих випадках може визнати угоду дійсною. Згідно з пунктом 2 статті 165 ГК РФ, якщо одна зі сторін виконала угоду, що вимагає нотаріального посвідчення, а інша сторона ухиляється від такого посвідчення угоди, суд може на вимогу сторони, яка виконала угоду, визнати її (угоду) дійсної.
У пункті 3 статті 165 ЦК РФ йдеться, що, якщо угода, що вимагає державної реєстрації, здійснена в належній формі, але одна із сторін ухиляється від її реєстрації, суд на вимогу іншої сторони має право винести рішення про реєстрацію угоди, яке і стане підставою для реєстрації угоди.
Якби недійсний правочин була неправомірною дією, то розглянуті положення законодавства не піддавалися б поясненню. Крім того, передбачено покарання для сторони, що ухиляється від нотаріального посвідчення або державної реєстрації угоди. Згідно з пунктом 4 статті 165 ЦК РФ, дана сторона угоди повинна відшкодувати другій стороні збитки, викликані затримкою у вчиненні або реєстрації угоди. Іншими словами, сторона, яка не виконує незначну угоду, зобов'язана відшкодувати другій стороні збитки. Природно, ні про яку протиправності нікчемного правочину вести мову не можна.
У судовій практиці також зазначалося, що недійсні угоди можуть не містити в собі нічого неправомірного. Ще в 1927 році Пленум Верховного Суду України дав таке роз'яснення: «... у випадках, коли договірні відносини виявилися ... незаконними ... але особи, які володіють або користуються предметом угоди, при укладанні договору не мали ні соціально небезпечних (злочинних), ні соціально шкідливих намірів, суд повинен вирішити справу по можливості в інтересах збереження договору »1.
Таким чином, саме відсутність ознак протиправності виступає тут підставою для залишення угод в силі.
Про те, що недійсні угоди не слід відносити до протиправних, свідчить і можливість застосування конверсії - «оздоровлення» договору. Так, стаття 341 ЦК України про тлумачення договору може застосовуватися при конверсії договору, який не відповідає вимогам закону, шляхом застосування до нього правил, що регулюють подібні відносини.
За раніше діючим законодавством не заохочувалося укладення договорів про право довічного користування домоволодінням. Верховний Суд РРФСР в 1927 році дав роз'яснення: «... суд може, якщо договір довічного користування підходить під ознаки договору оренди, не розриваючи його, скоротити термін до меж, передбачених законом (ст. 154 ЦК України), з правом поновлення договору після закінчення цього терміну на загальних підставах (Причому всі інші умови договору залишаються в силі) »2.
Ю.С. Гамбаров характеризував конверсію як «перетворення недійсною угоди в дійсну, що допускається тільки в тих випадках, коли обставини дозволяють думати, що сторони, якби вони знали про недійсність укладеної ними угоди, були б готові зробити і ту угоду, в яку може бути перетворений здійснений ними юридичний акт »3.
Сенс конверсії полягає в тому, щоб по можливості зберегти угоду, і в цих цілях відносинам сторін надається форма, прийнятна законом. Однак в даний час цивільне законодавство не містить чітких правил про конверсії, тому суди застосовують або статтю 431 ГК РФ (тлумачення договору), або положення пункту 2 статті 170 ГК РФ про удаваною угоді.
Згідно з пунктом 2 статті 170 ГК РФ, перетворений вважається угода, укладена з метою прикрити іншу угоду. Дана угода визнається нікчемною. Але до угоди, яку сторони мали на увазі, застосовуються правила законодавства.
Не можна говорити про неправомірність недійсних угод і при їх оспорімості. Пункт 1 статті 166 ГК РФ говорить, що оспоримая угода недійсна при визнанні її такою судом. Правом оскарження таких угод мають лише особи, зазначені в законі (п. 2 ст. 166 ЦК України).
Позов про визнання заперечної операції недійсною і застосування наслідків недійсності може бути пред'явлений протягом року з дня, коли особа дізналася або повинна була дізнатися про обставини, які послужили підставою для визнання угоди недійсною. Таким чином, якщо протягом цього терміну позову не буде пред'явлений, то угода буде визнана дійсною.
Визнаючи недійсну угоду неправомірною, ми неминуче прийдемо до висновку про те, що оспорювані правочини до їх оскарження і дійсні, і правомірні, а при визнанні недійсними раптом стають неправомірними діями. При відсутності ж заперечування протягом року вони будуть дійсними і правомірними. Зрозуміло, що дія не може ставати то правомірним, то неправомірним. Отже, не можна ототожнювати поняття недійсною угоди з неправомірним дією.
Самі неправомірні дії, такі, наприклад, як примус до укладення угоди, ще не свідчать про неправомірність останньої. Тому, коли мова йде про угоди, скоєних під впливом примусу, обману і т.п., необхідно розмежовувати дії, під впливом яких укладена угода (обман, насильство, погрози), і саму угоду, укладену під впливом цих дій 1.
Обман, насильство, погрози - це неправомірні дії, які як раз і є підставами для визнання угоди недійсною з негативними наслідками, зазначеними в статті 179 ГК РФ (одностороння реституція, відшкодування винною стороною реального збитку, заподіяного в зв'язку з укладенням такої угоди).
У той же час потерпіла сторона може пред'явити вимогу відшкодувати шкоду, заподіяну її особистості і майну, в порядку застосування деліктної відповідальності (п. 1 ст. 1064 ЦК України). На відміну від обмеження розміру відповідальності реальним збитком (ст. 179 ЦК України), в даному випадку шкода буде відшкодовуватися в повному обсязі. Також буде оцінена і ступінь заподіяних примусом фізичних і моральних страждань - моральної шкоди (ст. 151, 1099-1101 ЦК України).
Подібні заходи цивільно-правової відповідальності можуть застосовуватися незалежно від наслідків недійсною угоди, зазначених у статті 179 ГК РФ. Крім того, при наявності певних умов ці дії будуть кваліфікуватися за відповідними статтями Кримінального кодексу (наприклад, ст. 179 ЦК України «Примус до здійснення угоди або до відмови від її здійснення», ст. 159 ЦК РФ «Шахрайство»).
Оспоримая угода, укладена під впливом насильства або обману, при відсутності її оскарження протягом року буде цілком дійсної. Але в межах строку позовної давності за зобов'язаннями з заподіяння шкоди і в межах строку притягнення до кримінальної відповідальності за відповідними злочинів (примус до укладення договору, шахрайство) заходи відповідальності повинні застосовуватися до порушника навіть при дійсності угоди. У зв'язку з цим доцільно навести слова Д.М. Генкина, який вказував: «... акумуляція відповідальності з заподіяння шкоди і відповідальності з безпідставного збагачення з відповідальністю з угоди можлива, але з цього не можна зробити висновок, що угода не породжує правових наслідків, - така кумуляція можлива і при справжніх угодах» 1.
Недійсним буде будь-який договір, виконання якого неможливо в момент укладення договору, про що сторони ще не знають. Однак очевидно, що дії сторін при укладенні таких угод не мають ознаки протиправності.
Таким чином, наведені приклади свідчать про те, що недійсний правочин може бути і правомірним, і неправомірною дією. Отже, правомірність чи неправомірність не є сутнісними ознаками недійсною угоди.
Однак недійсною може бути угода, яка відповідає закону. Чи може це свідчити про те, що недійсні угоди внаслідок цього все ж неправомірні? Питання можна сформулювати й інакше: противоправна чи угода, яка відповідає закону, і в усіх випадках недійсна угода не відповідає закону?
Слід зазначити, що протиправність виступає тільки одним з елементів громадянського правопорушення поряд з іншими елементами (заподіянням шкоди, причинного зв'язком між шкодою і протиправною поведінкою, виною порушника). Неправильна угода не завжди відповідає ознаками правопорушення, що давно зазначалося в літературі. При скоєнні недійсною угоди можуть бути відсутніми і вина, і заподіяння шкоди.
І.С. Самощенко вказує, що «угоди, які заборонені цивільним правом, - це дії неправомірні, а при певних умовах - правопорушення» 2. Прихильники концепції «неделіктних правопорушень» вважають будь-яку недійсну угоду правопорушенням 3.
Аналізуючи позиції прихильників концепції «неделіктних правопорушень», можна навіть погодитися з тим, що вина і заподіяння шкоди не завжди необхідні ознаки правопорушення (неправомірного дії). Наприклад, власник джерела підвищеної небезпеки відповідає за шкоду незалежно від своєї вини (ст. 1079 ГК РФ). Більш того, шкода може бути заподіяна і правомірними діями. На це вказується в пункті 3 статті 1069 ЦК РФ, де говориться, що шкода, заподіяна правомірними діями, підлягає відшкодуванню у випадках, передбачених законом.
обов'язковою ознакою правопорушення виступає протиправність поведінки, яка іноді ототожнюється з невідповідністю закону. Але протиправність означає не будь-який відступ від норм права, а саме порушення імперативних норм, що виражають заборони або обов'язки, встановлені об'єктивним правом 1.
Протиправним слід вважати таку поведінку, яке з точки зору закону неприпустимо і порушує правові заборони. Так, законом заборонено здійснювати насильницькі дії по відношенню до інших осіб; порушення цієї заборони є правопорушенням. Закон встановлює і імперативну обов'язок кожного платити податки, служити в армії. Порушення цих обов'язків - неправомірна поведінка.
Отже, неправомірну поведінку - це порушення прямо виражених заборон. У разі ж, коли імперативні вимоги носять такий характер, що допускають певну свободу вибору поведінки суб'єкта, відступу від подібних вимог не можна вважати протиправним, хоча така поведінка, безумовно, не відповідає вимогам закону 2.
Відступ від диспозитивних норм (припускають можливість вибору іншого варіанту поведінки, відмінного від встановленого нормою права) не порушенням норм права. Згідно з пунктом 2 статті 1 ЦК РФ, громадяни та юридичні особи вільні у встановленні своїх прав і обов'язків на основі договору та у визначенні будь-яких не суперечать законодавству умов договору. Вони набувають і здійснюють свої цивільні права своєї волею і у своєму інтересі.
Відповідно до підпункту 1 статті 8 ЦК РФ цивільні права та обов'язки виникають із договорів та інших угод, передбачених законом, а також з договорів та інших угод хоча і не передбачених законом, але не суперечать йому.
У літературі вже говорилося, що невідповідність угоди закону не тотожне її протиправності.
В.П. Шахматов відзначав, що не відповідають закону (недійсні) угоди поділяються на дві категорії: протиправні (порушують імперативні обов'язки і заборони) і знаходяться «між» правомірними і протиправними діями. До «проміжної» категорії він відносив угоди, що не відповідають таким встановленим правом положенням, дотримання яких ставиться в залежність від розсуду осіб, кого такі положення стосуються 1. Такі угоди, на думку В.П. Шахматова, не є неправомірними, незважаючи на те, що не схвалюються правом. Їх автор вважає небажаними. Протиправно ж, на думку В.П. Шахматова, поведінку, яке «не просто не відповідає нормам права, але порушує їх заборони» 2.
Дійсно, протиправним має вважатися поведінка, що порушує заборони і імперативно встановлені обов'язки 3. Не утворює протиправності просте невідповідність угоди вимогам закону. Тільки порушення прямих заборон і імперативних обов'язків, встановлених правом, буде вважатися протиправною поведінкою. Отже, угода, яка відповідає вимогам закону, не у всіх випадках буде протиправною. І тільки правочин, що порушує імперативні вимоги і заборони, встановлені законом, Вважає протиправною.
У статті 168 ГК РФ зазначено, що угода, яка відповідає вимогам закону або інших правових актів, незначна. Але це не рівнозначно її протиправності. Угода може не відповідати не тільки заборонам і імперативним обов'язків, а й таким вимогам, недотримання яких не протиправно, а тягне за собою лише невизнання юридичної сили за даною угодою 1. Наприклад, при порушенні вимог до необхідного складу угоди (відсутність передбаченої для угод цього виду обов'язкової нотаріальної форми), угода буде нікчемною (ст. 165 ЦК України). Але ця обставина не свідчить про протиправність угоди, так як її закінчення - право, а не обов'язок сторін. Отже, відсутність передбаченого законом складу угоди виступає підставою недійсності даної угоди, але не протиправності.
Отже, слід розрізняти два види невідповідності угоди закону - порушення угодою заборон (протиправна поведінка) і невідповідність іншим вимогам закону, недотримання яких не визнається правопорушенням, але і не заохочується правом. Таким чином, угода, яка відповідає вимогам закону, не у всіх випадках протиправна.
1 Див .: Новицький І.Б. Угоди. Позовна давність. - М., 1954. - С. 65-69; Брагінський М.І., Витрянский В. В. Договірне право: Загальні положення. - М .: Статут, 2001. - С. 152.
2 Шахматов В.П. Угоди, здійснені з метою, суперечною інтересам держави і суспільства. - Томськ: Изд-во ТГУ, 1966. - С. 11.
1 Див .: Новицький І.Б. Угоди. Позовна давність. - М .: Госюриздат, 1954.
3 Гамбаров Ю.С. Курс цивільного права. Том I. Частина загальна. - СПб., 1911.
1 Гутников О.В. Недійсні угоди в цивільному праві. - М .: Бератор-Прес, 2003. - С. 58.
1 Генкін Д.М. Недійсність угод, укладених з метою, суперечною закону // Вчені записки ВИЮН. Вип. V. - М., 1947. - С. 50-51.
2 Самощенко І.С. Поняття правопорушення за радянським законодавством. -М., 1963. - С. 181.
3 Див .: Рабинович Н.В. Недійсність угод та її наслідки. - Л .: Вид-во ЛДУ, 1960. - С. 12; Хейфец Ф.С. Недійсність угод по російському цивільному праву. - М .: Юрайт, 1999. - С. 42-46.
1 Див .: Суханов Е.А. Цивільно-правова відповідальність // Громадянське право: У 2 т. Том I: Підручник. - М .: БЕК, 1998. - С. 440.
2 Гутников О.В. Недійсні угоди в цивільному праві. - М .: Бератор-Прес, 2003. - С. 60.
1 Шахматов В.П. Склади протиправних угод і зумовлені ними наслідки. - Томськ: Изд-во ТГУ. 1967. - С. 127.
2 Там же. - С. 131.
3 Див .: Суханов Е.А. Цивільно-правова відповідальність // Громадянське право: У 2 т. Том I: Підручник. - М .: БЕК, 1998. - С. 440-441.
1 Гутников О.В. Недійсні угоди в цивільному праві. - М .: Бератор-Прес, 2003. - С. 66.
Правомірність угоди. Цей елемент представляється найбільш цікавим, тому що викликає активну наукову дискусію вже кілька десятиліть. Оскільки угода трактується саме як правомірне дію, виникає проблема оцінки недійсних угод. Так, В. А. Тархов пише, що поняття недійсних угод логічно суперечливо, оскільки угода - правомірна дія, а тому недійсним бути не може Тархов В. А. Цивільне право. Чебоксари, 1997. С. 223..
Думка, згідно з яким під угодою слід розуміти тільки правомірні дії, а так звані недійсні угоди власне угодами не є, обгрунтовували багато вчених. Розділяють цю позицію приходять до висновку: недійсні угоди, по суті, є правопорушеннями. Ф. С. Хейфец вважає, що «правомірність дії - це конститутивний елемент угоди, що відрізняє її від правопорушення. Відсутність у конкретній операції елемента правомірності означає, що виникло за формою як угода дію насправді є не угодою, а правопорушенням »Хейфец Ф. С. Недійсність угод по російському цивільному праву. М., 2000. С. 15..
Деякі вчені підкреслюють, що саме за критерієм правомірності угода «відмежовується від усіх тих юридичних дій, які суперечать закону, хоча в ряді випадків зовні вони і виглядають як угоди, а не як неправомірні дії» Ілларіонова Т. І., Гонгало Б. М. , Плетньов В. А. Цивільне право: Підручник. М .: Норма, 1998. Ч. 1. С. 199..
Інша позиція полягає в тому, що характер дій (правомірність чи неправомірність) не можна вважати визначальною ознакою, оскільки це має значення тільки для наслідків угоди, тобто угодами є і дійсні, і недійсні угоди, а правомірність розглядається як ознака, елемент дійсної угоди. Розвиваючи таку позицію, Н. Д. Шестакова робить висновок: недійсні тільки угоди нікчемні або ті заперечні, за якими існує відповідне рішення суду - інші дії, навіть не відповідають будь-яким положенням закону, є угодами дійсними Шестакова Н. Д. Недійсність угод. СПб., 2001. С. 10-11. .
І. Б. Новицький вживав поняття «протиправна угода», відзначаючи, що певні правові наслідки вона викликає, але ці наслідки інші, ніж ті, до яких прагнули сторони Новицький І. Б. Угоди. Позовна давність. М., 1954. С. 66..
Противники даної позиції висували аргументи, відповідно до яких визнання недійсних угод угодами веде до стирання різниці між угодами та правопорушеннями. У відповідь на це Д. М. Генкін писав: «Чи можуть вказати, що визнання нікчемних правочинів за угоди стирає загальноприйняте відмінність між угодами і неправомірними діями - деліктами. Для угоди як юридичного факту, на відміну від делікту, характерна наявність дії (волі), спрямованого на встановлення, зміну, припинення цивільних правовідносин, тоді як при деликте особа, яка його вчинила, зовсім не бажає настання тих чи інших правових наслідків »Генкін Д. М. Недійсність угод, укладених з метою, суперечною закону / Вчені записки ВИЮН. 1947. № 5. С. 50..
Як бачимо, Д. М. Генкін ототожнював поняття правопорушення і делікт, вважаючи правомірність і неправомірність не елемент угоди як юридичного факту, а елементом, що визначає ті чи інші наслідки угоди. Проміжною, на наш погляд, можна назвати позицію Н. В. Рабинович, яка недійсні угоди називала одночасно і угодами, і правопорушеннями «особливого порядку», відзначаючи, що в даному випадку слід говорити про правопорушення в широкому сенсі цього слова Рабинович Н. В. недійсність угод та її наслідки. Л., 1960. С. 12..
Цю думку цікаво і примітно, перш за все, тим, що відповідно до нього диференціюються поняття правопорушення і делікт. Представляється абсолютно справедливим виділення особливої \u200b\u200bкатегорії неделіктних правопорушень, до якої відносяться дії, що тягнуть за собою безпідставне збагачення; невиконання договору; недійсні угоди. У цьому контексті цікава думка Ф. С. Хейфеца: «Недійсні угоди, будучи діями неправомірними, являють собою правопорушення. Відсутність в системі цивільного права категорії неделіктних правопорушень свідчить тільки про те, що вона повинна бути розроблена. Але, на наш погляд, це не дає ніяких підстав відносити недійсні угоди до інституту угод, тобто до правомірних юридичних дій, спрямованим на досягнення певного юридичного результату, до якого прагнули учасники угоди »Хейфец Ф. С. Указ. соч. С. 15..
Якщо виходити з того, що угоди - дії правомірні, відповісти логічно бездоганно вкрай складно. Розглянемо позицію чинного Цивільного кодексу. Відповідно до ст. 153, угода - це дія, спрямована на виникнення, зміну, припинення цивільних прав і обов'язків. Визначення не містить вказівок ні на характер дії (правомірне воно чи ні), ні на наслідки. Чи ж не каже, що правочином є дія, що несе за собою правові наслідки, бажані сторонами (такий висновок зазвичай робиться з негативного визначення, даного в п. 1 ст. 167: недійсна угода не тягне за собою правових наслідків, за винятком тих, які пов'язані з її недійсністю).
Виходячи з буквального тлумачення положень Кодексу, можна прийти до висновку, що угодами є і дійсні, і недійсні угоди; головне - спрямованість на виникнення, зміна, припинення правовідносин. Дійсні угоди породжують правові наслідки, бажані сторонами, а недійсні - ті наслідки, які вказані в законі.
Класифікація юридичних фактів в контексті вищевикладеного може виглядати так. Вони підрозділяються на події і дії; дії - на правомірні і неправомірні. Правомірні дії - це дійсні угоди; адміністративні акти (якщо вони викликають саме цивільні правовідносини); судові рішення (ми не будемо зупинятися на дискусії, пов'язаної з питанням про те, чи може судове рішення впливати на виникнення правовідносин; в обмеженому числі випадків це неможливо). Неправомірні дії - це недійсні угоди; делікти; дії, що призводять до безпідставно збагачення Телюкіна М. В. Поняття угоди: теоретичний і практичний аспекти // Адвокат. 2002. № 8. С. 37..
Така позиція не заснована на тому, що під угодою слід розуміти дію тільки правомірне, але вона повністю відповідає суті положень Цивільного кодексу про угоди і є внутрішньо несуперечливої.
Цікаво в розглянутому відношенні думку Д. І. Мейєра. Він пише: «... подібно юридичних дій взагалі, і угоди можуть бути розділені на законні і незаконні». На його думку, недійсні (незаконні) угоди, виходить, теж можна віднести до угод. Однак далі Д. І. Мейер додає: «власне, тільки законні угоди можна назвати угодами, бо угоди незаконні не зважають дійсними, отже, і існуючими. Але нікчемність вражає ці угоди тільки при зіткненні їх з громадської владою, а незалежно від того вони існують точно так же, як і угоди законні, і зустрічаються нерідко в дійсності »Мейер Д. І. Указ. соч. С. 179..
З цього висловлювання слід, що вчені, які заперечують можливість існування недійсних угод, засновують свою позицію, перш за все, на думці Д. І. Мейєра.
