Verifikasi legalitas transaksi dan dokumen yang diperlukan untuk pendaftaran negara hak atas real estat dan transaksi dengannya

Piskunova M.G., Kepala Departemen Institut Panitera Negara Rusia di bawah Kementerian Kehakiman Federasi Rusia

Analisis materi metodologis dan instruksional lembaga peradilan tentang pendaftaran hak atas real estat dan transaksi dengannya (selanjutnya disebut sebagai lembaga peradilan), praktik peradilan dalam kasus-kasus dengan partisipasi mereka memungkinkan kita untuk menentukan fitur karakteristik dari kegiatan penegakan hukum dari otoritas pendaftaran. Dengan tidak adanya pejabat materi pengajaran pembuatan aturan paksa lembaga keadilan mengarah pada perbedaan dalam prosedur dan prosedur pendaftaran yang dilakukan di entitas konstituen Federasi Rusia. Salah satu masalah utama adalah penentuan batas verifikasi oleh lembaga keadilan atas legalitas transaksi real estat dan daftar dokumen yang diperlukan untuk pendaftaran negara transaksi dan hak berdasarkan mereka. Diperkenalkan oleh Undang-Undang Federal "Tentang Pendaftaran Negara Hak atas Real Estat dan Transaksi dengan Itu" (selanjutnya - Undang-Undang tentang Pendaftaran Negara), konsep "keahlian hukum", "keraguan tentang keberadaan dasar pendaftaran negara" memiliki efek subjektif pada prosedur pendaftaran. Dalam praktiknya, pejabat lembaga peradilan meminta pemohon dokumen yang seringkali tidak terkait dengan perolehan dan pendaftaran hak atas real estat.

Dalam publikasi ini, upaya dilakukan untuk menentukan batas verifikasi oleh lembaga keadilan atas legalitas transaksi real estat, serta daftar dokumen yang diperlukan untuk pendaftaran negara dan persyaratan untuk mereka sesuai dengan undang-undang saat ini.

1. Verifikasi legalitas transaksi real estat dan kompetensi lembaga peradilan

Pembentukan, modifikasi atau penghentian hak atau kewajiban sipil hanya dapat memerlukan transaksi yang sah. Dalam ilmu hukum, syarat-syarat berikut untuk validitas transaksi dibedakan: 1) kepribadian hukum para pihak (kepemilikan kapasitas hukum dan kapasitas hukum yang diperlukan untuk transaksi ini), 2) kepatuhan terhadap kehendak subjektif para pihak dengan ekspresi objektif dari keinginan, 3) kepatuhan dengan bentuk transaksi yang ditetapkan oleh hukum atau kesepakatan para pihak, 4) legalitas, legalitas transaksi (kepatuhan dengan persyaratan hukum atau tindakan hukum lainnya). Dengan demikian, legalitas transaksi merupakan salah satu syarat keabsahannya. Namun, menurut Pasal 168 KUH Perdata Federasi Rusia, transaksi yang tidak memenuhi persyaratan hukum atau tindakan hukum lainnya tidak berlaku jika hukum tidak menetapkan bahwa transaksi semacam itu tidak dapat dibatalkan atau tidak diatur. konsekuensi lain dari pelanggaran tersebut. Dengan demikian, tidak setiap transaksi yang tidak memenuhi persyaratan hukum batal demi hukum, dalam kasus yang ditetapkan oleh undang-undang dapat digugat dan dinyatakan tidak sah di pengadilan. Sampai pengadilan mengakui ketidakabsahan transaksi, itu sah dan menimbulkan konsekuensi hukum yang diarahkan.

Namun, pendaftaran negara sebagai tindakan hukum pengakuan dan konfirmasi oleh negara bagian legalitas transaksi dan pengalihan hak, memperkenalkan rezim hukum yang lebih ketat untuk transaksi real estat. Klausul 1 dari Pasal 13 UU Pendaftaran Negara mengacu pada kompetensi lembaga peradilan untuk memverifikasi legalitas transaksi real estat, yang dilakukan terlepas dari apakah ketidakpatuhan terhadap hukum menyebabkan batalnya transaksi. atau membiarkannya ditantang. Jika transaksi tidak memenuhi persyaratan undang-undang, pendaftaran transaksi negara atau pengalihan hak atas dasar itu harus ditolak baik dalam kasus pembatalan dan dalam kasus sengketa transaksi. Misalnya, sesuai dengan ayat 1 Pasal 20 UU Pendaftaran Negara, salah satu alasan penolakan pendaftaran adalah ketidaksesuaian antara isi dokumen yang diserahkan dengan persyaratan peraturan perundang-undangan yang berlaku. Ada pendapat bahwa pencatat tidak berhak menolak untuk mendaftarkan transaksi yang tidak dapat dibatalkan, karena pengakuan atas transaksi tersebut sebagai tidak sah merupakan kewenangan pengadilan. Namun, mengingat lembaga peradilan adalah badan yurisdiksi yang tidak terbantahkan, tampaknya keahlian hukum selama pendaftaran negara harus mencegah perselisihan hak atas real estat, dan tidak menambah jumlahnya. Misalnya, transaksi untuk pembuangan real estat yang dilakukan oleh anak di bawah umur di atas 14 tahun tanpa persetujuan dari perwakilan hukum (Pasal 175 KUH Perdata Federasi Rusia), warga negara dibatasi oleh pengadilan dalam kapasitas hukum tanpa persetujuan dari wali. (Pasal 176 dari Kode Sipil Federasi Rusia) atau oleh salah satu pasangan tanpa persetujuan dari pasangan lainnya (Pasal 35 dari Kode Keluarga Federasi Rusia) digugat. Tetapi karena fakta bahwa transaksi ini tidak memenuhi persyaratan hukum, pendaftaran kontrak negara dan pengalihan hak atas dasar mereka dapat ditolak.

Pada saat yang sama, dari empat syarat validitas transaksi di atas, kepribadian hukum para pihak dan kepatuhan terhadap bentuk transaksi juga merupakan persyaratan hukum untuk transaksi. Misalnya, transaksi anak di bawah umur bertentangan dengan Pasal 28 KUH Perdata Federasi Rusia, dan transaksi badan hukum di luar kapasitas hukum khusus mereka bertentangan dengan Pasal 49 KUH Perdata Federasi Rusia. Kegagalan untuk mematuhi bentuk notaris dari transaksi dalam kasus-kasus yang diatur oleh hukum dan kesepakatan para pihak bertentangan dengan ayat 2 pasal 163 dan ayat 1 pasal 434 KUH Perdata Federasi Rusia. Dengan demikian, kapasitas hukum dan hukum para pihak dan bentuk transaksinya adalah persyaratan yang diperlukan untuk legalitasnya, ditentukan selama pemeriksaan hukum oleh lembaga peradilan. Memperhatikan persyaratan yang diberlakukan oleh peraturan perundang-undangan tentang isi kontrak, serta ketentuan Undang-Undang Pendaftaran Negara, maka ketentuan legalitas transaksi real estat berikut dapat ditentukan, yang harus diverifikasi oleh lembaga peradilan:

• hukum dan kapasitas para pihak;
• adanya kekuasaan yang diperlukan dari perwakilan para pihak dalam transaksi;
• kepatuhan dengan bentuk kontrak (sederhana tertulis atau diaktakan dalam bentuk satu dokumen yang ditandatangani oleh para pihak);
• adanya persyaratan penting kontrak yang ditetapkan oleh hukum;
• kepemilikan properti oleh orang yang bertanggung jawab atas real estat, atau otoritas untuk membuang real estat oleh orang-orang yang bukan pemilik properti;
• ketaatan pada hak dan kepentingan sah dari pihak ketiga yang tidak berpartisipasi dalam transaksi, serta kepentingan hukum publik dalam kasus yang ditetapkan oleh hukum;
• tidak adanya batasan (sitaan) hak-hak orang yang bertanggung jawab atas real estat, dan, jika ada, indikasi kondisi ini dalam kontrak.

Pada pendaftaran negara, transaksi bertindak sebagai objek pendaftaran independen (kontrak tunduk pada pendaftaran negara), dan sebagai dasar pendaftaran transfer hak negara (kontrak yang dilaksanakan pemindahtanganan real estat). Kontrak yang tunduk pada pendaftaran negara dianggap selesai sejak saat pendaftarannya (klausul 3 pasal 433 KUH Perdata Federasi Rusia). Mulai saat ini (kecuali ditentukan lain oleh hukum), kewajiban muncul antara para pihak dalam perjanjian. Dalam hal ini, transaksi terdaftar bertindak sebagai hubungan hukum. Jika transaksi real estat tidak tunduk pada pendaftaran negara, maka kontrak dianggap selesai sejak ditandatangani oleh para pihak, dan hubungan kewajiban muncul tanpa tindakan pendaftaran negara atas transaksi tersebut. Pemenuhan syarat-syarat perjanjian pemindahtanganan real estat yang diperlukan untuk pengalihan hak oleh para pihak merupakan fakta hukum yang menimbulkan hak pihak yang mengakuisisi properti. Hak atas real estate yang diasingkan muncul sejak saat pendaftaran hak oleh negara (paragraf 2 pasal 8 dan paragraf 2 pasal 223 KUH Perdata Federasi Rusia), kecuali ditentukan lain oleh hukum. Dalam hal ini, kontrak yang dilaksanakan oleh para pihak, terlepas dari apakah itu terdaftar atau dianggap selesai tanpa pendaftaran, bertindak sebagai fakta hukum. Verifikasi legalitas transaksi harus dilakukan oleh lembaga peradilan, terlepas dari apakah kontrak itu sendiri tunduk pada pendaftaran atau hanya sebagai dasar untuk mendaftarkan pengalihan hak. Misalnya, kontrak untuk pembelian dan penjualan tempat tinggal (Pasal 558 KUH Perdata Federasi Rusia) dan perusahaan sebagai kompleks properti (Pasal 560 KUH Perdata Federasi Rusia) tunduk pada pendaftaran negara. Untuk menyelesaikan kontrak jual beli real estat lainnya (bangunan, bangunan, tempat bukan tempat tinggal, taman dan rumah pedesaan, bidang tanah), pendaftaran negara tidak diperlukan. Namun dalam kedua kasus tersebut, pengalihan hak kepada pembeli tunduk pada pendaftaran (Pasal 551 KUH Perdata Federasi Rusia), oleh karena itu, verifikasi legalitas perjanjian jual beli sebagai dasar pendaftaran pengalihan hak harus dilakukan. dilakukan terlepas dari jenis real estat yang dijual.

Undang-undang tentang pendaftaran negara tidak menetapkan batasan kompetensi lembaga peradilan saat memverifikasi legalitas suatu transaksi, tergantung pada bentuknya. Keahlian hukum dan verifikasi legalitas harus dilakukan dalam kasus notaris transaksi. Sulit untuk menerima pernyataan yang dibenarkan bahwa revisi transaksi real estat yang diaktakan mengenai kepatuhan terhadap hukum substantif selama sertifikasi adalah ilegal (Bekh O.V. Hukum federal "Pada pendaftaran negara hak atas real estat dan transaksi dengannya" dalam praktek peradilan // Notaris. 1999. No. 3. Halaman 15). Sebagaimana dicatat dalam tinjauan praktik peradilan tersebut di atas, verifikasi keabsahan transaksi yang diaktakan harus dibatasi pada verifikasi hak-hak notaris, karena transaksi yang disertifikasi olehnya berlaku sampai otoritas yang berwenang menetapkan sebaliknya, dan verifikasi dokumen yang menjadi dasar notaris mensertifikasi transaksi tersebut adalah verifikasi tindakan notaris, yang tidak termasuk dalam kompetensi lembaga keadilan. Namun, sesuai dengan klausul 1 pasal 165 KUH Perdata Federasi Rusia, ketidakpatuhan dalam kasus-kasus yang ditetapkan oleh hukum dengan persyaratan pendaftaran negara dari suatu transaksi memerlukan pembatalan transaksi. Notaris transaksi hanya memberikan kontrak bentuk yang ditetapkan oleh undang-undang atau kesepakatan para pihak. Kepatuhan dengan bentuk kontrak adalah syarat yang diperlukan, tetapi tidak cukup untuk validitas transaksi. Terlepas dari kenyataan bahwa notaris memeriksa keabsahan perjanjian yang disertifikasi, lembaga peradilan juga harus memeriksa keabsahan transaksi tersebut. Di sini saya ingin mencatat perbedaan yang signifikan antara akta notaris seperti sertifikasi transaksi dan penerbitan sertifikat hak atas warisan. Dalam kasus pertama, notaris, yang bertindak sesuai dengan Dasar-dasar undang-undang Federasi Rusia tentang notaris, membungkus transaksi dalam bentuk yang memenuhi syarat, tetapi ini tidak memberikan persetujuan para pihak kekuatan tindakan hukum yang tidak dapat disangkal. Selain itu, jika transaksi yang diaktakan dengan subjek pendaftaran negara tidak terdaftar di masa mendatang, maka tidak akan dianggap selesai, tidak akan berlaku dan tidak akan menimbulkan konsekuensi hukum yang diarahkan padanya. Artinya, transaksi tidak berada di bawah yurisdiksi yang tidak perlu dari tindakan notaris. Sebaliknya, penerbitan sertifikat hak ahli waris oleh notaris merupakan tindakan yang menegaskan fakta hukum yang tidak terbantahkan, atau lebih tepatnya sekumpulan fakta hukum yang menimbulkan hubungan waris. Saat melakukan akta notaris yang ditentukan, notaris, sesuai dengan Dasar-dasar Legislasi Federasi Rusia tentang Notaris, memverifikasi fakta kematian pewaris, hubungan keluarga, penerimaan warisan, kepemilikan properti kepada pewaris , waktu dan tempat pembukaan warisan, dll. warisan diindikasikan sebagai salah satu dasar pendaftaran hak oleh negara. Dan dalam hal ini, pemeriksaan hukum lembaga peradilan harus mencakup pemeriksaan keabsahan dokumen yang diajukan (kompetensi notaris dan ketersediaan informasi yang diperlukan untuk pendaftaran negara), serta studi tentang Daftar Negara Bersatu Hak atas kontradiksi antara hak yang dideklarasikan dan sebelumnya terdaftar atas objek yang diwarisi. Verifikasi hubungan keluarga, jumlah saham karena ahli waris berdasarkan hukum atau kehendak, kepatuhan dengan hak atas saham wajib, dll. audit akta notaris - penerbitan sertifikat hak atas warisan bukan dalam kompetensi lembaga peradilan.

2. Dokumen yang diperlukan untuk pendaftaran negara

Berdasarkan persyaratan Pasal 16 dan 17 UU Pendaftaran Negara, daftar dokumen dapat dibagi secara bersyarat menjadi kelompok berikut: 1) dokumen yang membuktikan identitas pemohon; 2) dokumen pembentuk badan hukum; 3) dokumen yang mengkonfirmasikan kekuasaan perwakilan pemegang hak dan peserta dalam transaksi; 4) pernyataan; 5) dokumen yang mengkonfirmasikan pembayaran untuk pendaftaran; 6) dokumen hak; 7) deskripsi properti; 8) dokumen tambahan dalam kasus yang ditetapkan oleh hukum.

2.1. Dokumen identitas pelamar

Dokumen-dokumen ini harus ditunjukkan oleh pemegang hak cipta dan peserta dalam transaksi, dan perwakilan mereka, serta perwakilan badan hukum. Identitas seseorang disertifikasi oleh salah satu dokumen berikut: paspor warga negara Federasi Rusia (USSR); paspor sipil umum warga negara Federasi Rusia (USSR) yang telah pergi ke negara bagian lain untuk tempat tinggal permanen dan sementara berada di wilayah Federasi Rusia; paspor sipil umum warga negara asingmemiliki tanda terdaftar pada badan urusan dalam negeri atau badan lain yang berwenang; akta kelahiran yang dikeluarkan oleh kantor catatan sipil (untuk anak di bawah umur); izin tinggal warga negara asing atau orang tanpa kewarganegaraan; kartu identitas layanan aktif; kartu militer wajib militer; paspor pelaut; kartu identitas sementara warga negara Federasi Rusia berupa No. 2P; sertifikat pertimbangan permohonan pengakuan sebagai pengungsi di wilayah Federasi Rusia pada dasarnya; sertifikat pengungsi yang dikeluarkan oleh layanan migrasi.

2.2. Dokumen pembentuk badan hukum

Dokumen konstituen berisi informasi wajib untuk pendaftaran hak negara: nama lengkap, alamat hukum, tanggal dan tempat pendaftaran negara badan hukum, alamat lokasi sebenarnya. Kapasitas hukum organisasi, rezim hukum propertinya, prosedur manajemen, misalnya, kompetensi kepala dalam pengambilan keputusan tentang penyelesaian transaksi, juga ditentukan oleh dokumen konstituen. Dokumen konstituen dari badan hukum adalah piagam, atau perjanjian dan piagam konstituen, atau hanya perjanjian konstituen.

Dalam kasus yang diatur oleh undang-undang, organisasi nirlaba dapat bertindak berdasarkan peraturan umum tentang organisasi jenis ini (klausul 1 pasal 52 KUH Perdata Federasi Rusia). Jadi, Peraturan tentang dana teritorial wajib asuransi kesehatan disetujui oleh Resolusi Tertinggi Soviet Federasi Rusia tanggal 24 Februari 1993 N 4543-I. Peraturan tentang Pelayanan Pajak Negara Federasi Rusia telah disetujui oleh Keputusan Presiden Federasi Rusia tanggal 31 Desember 1991 N 340 (sebagaimana telah diubah pada tanggal 6 April, 16 Desember 1994, 22 Juli 1998). Dalam kasus seperti itu, perlu untuk menyerahkan tindakan individu atas pembentukan organisasi, misalnya, perintah atau perintah kepala organisasi yang lebih tinggi. Undang-undang ini memuat informasi tentang nama individu, lokasi organisasi, yang tidak pada posisi umum.

Untuk membuat catatan pendaftaran sesuai dengan klausul 18 Peraturan untuk memelihara Daftar Hak Negara Bersatu, juga perlu menyerahkan surat keterangan pendaftaran negara dari suatu badan hukum dan surat keterangan dari inspektorat pajak teritorial tentang penugasan a NPWP (nomor wajib pajak orang pribadi). Itu tidak wajib, tetapi dimungkinkan untuk melampirkan pada dokumen yang diserahkan untuk pendaftaran salinan sertifikat tentang pemberian kode statistik ke organisasi. OKPO adalah kode individual sesuai dengan pengklasifikasi perusahaan dan organisasi semua-Rusia, yang memungkinkan Anda untuk menemukannya di sistem Informasi badan hukum (penerus hukumnya) setelah mengubah nama atau reorganisasi.

2.3. Dokumen yang mengkonfirmasikan kekuasaan perwakilan pemegang hak dan peserta dalam transaksi

Kategori peserta dalam hubungan pendaftaran negara ini meliputi: 1) badan hukum; 2) perwakilan hukum anak di bawah umur, serta wali dan wali warga negara yang tidak kompeten atau tidak sepenuhnya mampu; 3) perwakilan berdasarkan kekuasaan berdasarkan tindakan kekuasaan negara atau pemerintah lokal; 4) perwakilan perseorangan dan badan hukum berdasarkan kuasa berdasarkan surat kuasa atau kontrak; 5) orang yang bukan pemegang hak cipta properti, tetapi berpartisipasi dalam transaksi atas nama mereka sendiri.

1) Atas nama badan hukum, sebagai aturan, badan tunggal (manajer) bertindak. Kekuasaan mereka dapat dikonfirmasi dengan kutipan dari risalah rapat umum pendiri (peserta, pemegang saham, anggota) tentang pemilihan badan badan hukum atau dengan perintah penunjukan direktur (kontrak yang sudah selesai) (untuk organisasi dengan satu pendiri, termasuk perusahaan negara bagian dan kota, lembaga, ICP).

Jika organisasi berada pada tahap likuidasi, maka kekuasaan manajemen dialihkan ke komisi likuidasi (klausul 3 pasal 62 KUH Perdata Federasi Rusia). Dalam hal ini, kutipan risalah rapat umum pendiri (peserta, pemegang saham) atau keputusan pendiri tunggal atas penunjukan komisi likuidasi (likuidator) disampaikan.

Jika prosedur kebangkrutan telah dimulai terhadap organisasi debitur, maka pada tahap pengawasan, badan debitur terus menjalankan kekuasaannya (Pasal 58 Undang-Undang Federal 8 Januari 1998 No. 6-ФЗ "Tentang Kepailitan (Kepailitan) "). Sejak diperkenalkannya manajemen eksternal, manajer debitur diberhentikan dari jabatannya (Pasal 69 Undang-Undang Kepailitan). Manajer eksternal bertindak atas nama organisasi, yang kekuatannya dikonfirmasi oleh keputusan pengadilan arbitrase tentang pengenalan manajemen eksternal dan penunjukan manajer eksternal (Pasal 72 Undang-Undang Kepailitan).

Prosedur manajemen khusus ditetapkan dalam masyarakat konsumen. Masyarakat konsumen dikelola oleh rapat umum masyarakat konsumen, dewan dan dewan masyarakat konsumen, yaitu badan eksekutif... Kompetensi eksklusif dewan meliputi: pelaksanaan representasi perusahaan, pemindahtanganan properti masyarakat konsumen (kecuali properti yang nilainya melebihi nilai yang ditentukan oleh piagam masyarakat konsumen), penerbitan kekuasaan pengacara untuk penandatanganan kontrak (Klausul 4 Pasal 19 Undang-undang Federal 11 Juni 1997 No. 97-FZ "Tentang Amandemen dan Penambahan Hukum Federasi Rusia" Tentang Kerja Sama Konsumen di Federasi Rusia ") Jadi, ketua dewan, yang menyatakan atas nama masyarakat konsumen tentang pendaftaran hak negara, menyajikan keputusan (kutipan dari keputusan) rapat umum pemegang saham tentang pemilihannya Jika ketua dewan atau ketua dewan menyimpulkan kesepakatan untuk membuang properti perusahaan, maka kekuasaannya harus dikonfirmasi oleh keputusan dewan.

2) Perwakilan hukum anak di bawah umur dari 14 hingga 18 tahun adalah orang tua mereka, orang tua angkat atau wali (Klausul 1 dari Pasal 26 KUH Perdata Federasi Rusia), dan anak di bawah umur di bawah 14 tahun (anak di bawah umur) adalah orang tua mereka , orang tua angkat atau wali (Pasal 28 KUH Perdata Federasi Rusia). Kekuasaan orang tua dan orang tua angkat dikonfirmasi oleh sertifikat yang dikeluarkan oleh kantor catatan sipil sesuai dengan Undang-Undang Federal tanggal 15 November 1997 N 143-FZ "Tentang tindakan status sipil". Orang tua menunjukkan akta kelahiran, dan orang tua angkat - akta adopsi (Pasal 23, 43 undang-undang tersebut). Wali dan wali menunjukkan sertifikat yang dikeluarkan oleh perwalian dan otoritas perwalian.

3) Atas nama peserta publik dalam perputaran sipil - Federasi Rusia dan entitas konstituen Federasi, otoritas negara bertindak dalam kerangka kompetensi mereka, yang ditetapkan oleh tindakan yang menentukan status badan-badan ini. Badan pemerintahan sendiri lokal bertindak atas nama kotamadya dalam kompetensi mereka. Sistem badan eksekutif federal saat ini ditentukan oleh Keputusan Presiden Federasi Rusia tanggal 9 Juli 1997 No. 710. Sistem badan kekuasaan negara dari entitas konstituen Federasi Rusia ditentukan oleh konstitusi republik di dalam Federasi Rusia atau oleh piagam suatu wilayah, wilayah, atau subjek lain dari Federasi Rusia. Struktur badan pemerintah daerah ditentukan oleh piagam masing-masing formasi kota.

Dalam hal mengajukan permohonan pendaftaran negara atas hak-hak pemilik publik atau transaksi dengan partisipasi mereka, perlu melampirkan dokumen yang mengkonfirmasikan kekuasaan orang - perwakilan dari badan yang berwenang. Misalnya, surat kuasa dari perwakilan administrasi kota atau komite manajemen properti. Kepala badan pemerintah negara bagian atau lokal bertindak atas nama mereka tanpa surat kuasa; cukup bagi orang-orang ini untuk menunjukkan perintah pengangkatan. Tindakan hukum yang menentukan status badan-badan ini adalah dokumen publik. Mereka mulai berlaku setelah diterbitkan di pers yang sesuai dari entitas konstituen Federasi Rusia atau kota, oleh karena itu, aslinya tidak diperlukan.

Kasus representasi otoritas dan administrasi atas nama entitas publik harus dibedakan dari tindakan organisasi ini atas nama mereka sendiri. Kementerian, administrasi, departemen, komite, pada umumnya, adalah badan hukum yang berbentuk organisasi dan badan hukum dengan kapasitas hukum perdata masing-masing. Subjek-subjek ini secara mandiri dapat berpartisipasi dalam sirkulasi sipil. Real estate yang mereka peroleh atas nama mereka sendiri masuk ke manajemen operasional sesuai dengan Pasal 299 KUH Perdata Federasi Rusia.

4) Perwakilan perorangan dan badan hukum, berdasarkan kuasa berdasarkan surat kuasa, dapat memiliki wewenang untuk menyelesaikan transaksi dengan real estat dan untuk mewakili kepentingan pada saat pendaftaran negara. Transaksi dapat diselesaikan langsung oleh para pihak, dan para pihak dapat mempercayakan representasi kepentingan saat pendaftaran negara kepada orang lain. Surat kuasa dibuat sesuai dengan persyaratan Bab 10 KUH Perdata Federasi Rusia dengan indikasi wajib dari tanggal penerbitan. Surat kuasa badan hukum harus ditandatangani oleh manajer dengan segel badan hukum terlampir (klausul 5 pasal 185 KUH Perdata Federasi Rusia). Surat kuasa yang dikeluarkan oleh kepala cabang adalah surat kuasa yang dikeluarkan dengan cara mengajukan, dan oleh karena itu tunduk pada notaris, meskipun mereka mungkin memiliki cap cap cabang (klausul 3 pasal 55, ayat 3 pasal 187 dari Kode Sipil Federasi Rusia).

Untuk melakukan transaksi dalam bentuk notaris, diperlukan surat kuasa yang diaktakan atau setara (klausul 2.3 pasal 185 KUH Perdata Federasi Rusia). Selain data wajib, disarankan untuk menunjukkan dalam surat kuasa tahun lahir dan data paspor kepala sekolah, karena informasi ini diperlukan untuk masuk ke dalam Unified Register dan ke dalam Certificate of Ownership.

Secara formal, selama pendaftaran negara, perwakilan dimungkinkan atas dasar surat kuasa dalam bentuk tertulis sederhana. Namun, dalam kasus ini, registrar mungkin meragukan keaslian dokumen tersebut. Oleh karena itu, surat kuasa untuk mewakili kepentingan selama pendaftaran negara direkomendasikan untuk disertifikasi oleh notaris. Pada saat yang sama, misalnya, opsi seperti itu dimungkinkan: pemegang hak cipta menyerahkan dokumen untuk didaftarkan secara langsung, dan mempercayai orang lain untuk menerimanya. Nampaknya dalam hal ini surat kuasa dapat dibuat langsung di lembaga peradilan. Pada saat yang sama, cukup dibenarkan untuk membubuhkan tanda pejabat yang berwenang untuk menerima atau mengeluarkan dokumen dan yang hadir pada saat pembuatan, seperti membuat surat kuasa untuk menerima simpanan di bank, gaji atau korespondensi pos bersertifikat oleh bank atau organisasi komunikasi (klausul 4 pasal 185 KUH Perdata Federasi Rusia sebagaimana telah diubah Undang-Undang Federal 12 Agustus 1996 No. 111-FZ).

Bentuk surat kuasa untuk transaksi dalam bentuk tertulis sederhana perlu mendapat perhatian khusus. Undang-undang tidak menetapkan bentuk surat kuasa wajib yang diaktakan oleh notaris untuk transaksi real estat dalam bentuk tertulis sederhana. Namun, pengajuan surat kuasa yang dibuat dalam bentuk tertulis yang sederhana seharusnya menyebabkan panitera meragukan keberadaan dasar pendaftaran negara. Keraguan mungkin muncul tidak hanya tentang keaslian, tetapi juga tentang realitas dokumen. Efek dari surat kuasa tersebut dapat dihentikan karena pembatalan oleh orang yang mengeluarkannya, atau kematian orang yang mengeluarkannya (Pasal 188 KUH Perdata Federasi Rusia). Keraguan serupa mungkin muncul jika perwakilan bertindak atas surat kuasa yang diaktakan, yang kedaluwarsa dalam beberapa hari mendatang. Dalam hal ini, perwakilan berhak, sesuai dengan Pasal 19 Undang-Undang Pendaftaran Negara, untuk memberikan bukti tambahan, misalnya, persetujuan atas transaksi yang diwakili atas namanya (diaktakan atau dibuat di otoritas pendaftaran) .

Kesimpulan dari perjanjian dan representasi kepentingan selama pendaftaran negara dimungkinkan berdasarkan surat kuasa umum, yang memberi wewenang kepada perwakilan untuk menyimpulkan berbagai transaksi dan mewakili prinsipal di semua otoritas yang berwenang tanpa indikasi langsung pendaftaran negara. Surat kuasa tersebut tidak boleh ditarik oleh otoritas pendaftaran, tetapi harus ditunjukkan dalam dokumen asli dengan salinan terlampir.

Persyaratan khusus ditetapkan oleh klausul 5 pasal 576 KUH Perdata Federasi Rusia untuk surat kuasa untuk memberikan sumbangan, di mana subjek sumbangan harus disebutkan dan nama penerima sumbangan harus disebutkan. Jika perjanjian donasi diajukan untuk pendaftaran, yang dibuat berdasarkan surat kuasa yang tidak memenuhi persyaratan yang ditentukan, maka persetujuan langsung dari transaksi oleh donor harus diminta (Pasal 183 KUH Perdata Federasi Rusia). Persyaratan ini membatasi kekuasaan manajer cabang untuk membuang properti secara gratis. Dalam kasus pemindahtanganan real estat secara sembarangan oleh kepala cabang atas nama badan hukum, diperlukan surat kuasa khusus atau persetujuan transaksi oleh badan yang berwenang dari badan hukum tersebut.

Kesulitan tertentu dapat diciptakan oleh surat kuasa yang dikeluarkan oleh salah satu pihak dalam kontrak dengan pasangan pihak lain. Dalam praktiknya, ada beberapa kasus ketika perwakilan penjual atas namanya menandatangani kontrak penjualan dengan istrinya sendiri. Berdasarkan Pasal 35 Kode Keluarga Federasi Rusia, properti yang diperoleh adalah milik bersama dari pasangan, terlepas dari siapa namanya diperoleh (kecuali jika rezim properti yang berbeda ditetapkan oleh kontrak pernikahan). Dalam contoh ini, perwakilan penjual sekaligus merupakan pihak yang mengakuisisi properti. Klausul 3 dari Pasal 182 KUH Perdata Federasi Rusia, seorang perwakilan dilarang melakukan transaksi atas nama orang yang diwakili sehubungan dengan dirinya sendiri. Lembaga peradilan berhak menuntut agar transaksi disetujui oleh orang yang diwakili. Oleh karena itu, penjual tidak disarankan untuk mengeluarkan surat kuasa kepada pasangan pembeli.

Terlepas dari bentuk notaris wajib dari perjanjian gadai, klausul 6 dari pasal 74 Undang-Undang Federal tanggal 16 Juli 1998 No. No. 102-FZ "On Mortgage (Pledge of Real Estate)" tidak mengizinkan kesimpulan atas nama warga negara dari perjanjian hipotek untuk sebuah bangunan tempat tinggal (apartemen) dengan surat kuasa.

Representasi juga bisa berdasarkan kontrak. Perwakilan komersial yang bertindak atas dasar perjanjian (Pasal 184 KUH Perdata Federasi Rusia) dapat bertindak atas nama pengusaha saat membuat kontrak di bidang kegiatan kewirausahaan. Ruang lingkup kewenangan ditetapkan dengan kesepakatan atau surat kuasa. Jika perwakilan bertindak atas nama komisi yang disajikan berdasarkan kontrak, maka kuasa pengacara dikonfirmasi oleh surat kuasa (pasal 1 pasal 975 KUH Perdata). Dalam kasus transaksi real estat oleh agen atas nama prinsipal, aturan perjanjian agen (Pasal 1011 KUH Perdata Federasi Rusia) diterapkan pada hubungan kantor perwakilan, masing-masing, kekuasaan agen juga dikonfirmasi oleh surat kuasa.

5) Kekuasaan untuk membuang properti dapat dialihkan oleh pemiliknya kepada orang lain. Misalnya, real estat dapat dialihkan ke manajemen perwalian (termasuk properti lingkungan atau warga yang hilang (Pasal 38, 43 KUH Perdata Federasi Rusia). Transaksi dengan properti yang dialihkan ke manajemen perwalian dilakukan oleh wali amanat. atas namanya sendiri, sedangkan di dokumen setelah nama atau nama itu bertuliskan "TU" (Pasal 1012 KUH Perdata Federasi Rusia). Kekuasaan wali ditentukan oleh perjanjian perwalian. Pendiri perwalian manajemen, sebagai aturan, pemilik. RF), maka hak-hak pendiri dapat menjadi milik perwalian dan badan perwalian, pelaksana (pelaksana wasiat) atau orang lain yang ditentukan dalam undang-undang. Pengalihan real estat ke kepercayaan harus terdaftar di lembaga keadilan (Pasal 1017 KUH Perdata Federasi Rusia). Jika kemungkinan membuang properti tidak disediakan oleh perjanjian perwalian, maka sebelumnya wali amanat dapat menyelesaikan transaksi atas nama pemilik, bertindak di bawah surat kuasa.

Komisaris kebangkrutan bukan merupakan perwakilan dari badan hukum (klausul 2 pasal 182 KUH Perdata Federasi Rusia). Mereka melakukan transaksi dengan properti debitur, meskipun untuk kepentingan orang lain, tetapi atas nama mereka sendiri. Wewenang komisaris pailit ditegaskan oleh putusan pengadilan arbitrase tentang menyatakan debitur pailit, membuka persidangan pailit, dan menunjuk komisaris pailit (Pasal 99 UU Kepailitan).

Saat menjual real estat di lelang publik, termasuk dalam urutan penyitaan properti yang disita atau digadaikan, penjual properti debitur atas namanya sendiri adalah organisasi khusus yang memiliki hak untuk melakukan transaksi real estat. Sebuah perjanjian disepakati dengan organisasi ini tentang penyelenggaraan lelang publik (klausul 2 pasal 447 KUH Perdata Federasi Rusia, pasal 62 Undang-undang Federal 21 Juli 1997, No. 119-FZ "Tentang Proses Penegakan Hukum"). Perjanjian jual beli disimpulkan dalam bentuk penandatanganan kesepakatan hasil perdagangan (klausul 5 pasal 448 KUH Perdata Federasi Rusia). Saat harta yang dijaminkan dijual, setelah harga beli dilunasi, penyelenggara lelang menandatangani perjanjian jual beli dengan orang yang memenangkan lelang. Tetapi dasar untuk membuat entri atas hak pembeli adalah protokol hasil lelang, dan kontrak (klausul 8 pasal 57 Undang-Undang Hipotek). Karena penjualan di lelang adalah tindakan publik khusus, yang dilakukan dalam kasus-kasus yang sudah mapan bertentangan dengan keinginan pemilik properti, hal-hal spesifik tentang pendaftaran negara atas hak atas properti tersebut tidak dipertimbangkan dalam karya ini.

2.4. Aplikasi pendaftaran negara

Prinsip pendaftaran negara adalah prosedur aplikasi. Tindakan pendaftaran tidak dimulai tanpa aplikasi untuk pendaftaran transaksi atau hak. Pengecualian untuk prosedur aplikasi adalah pendaftaran pembatasan (sitaan) yang timbul berdasarkan hukum atau tindakan yudisial. Misalnya, janji berdasarkan hukum muncul saat membeli dan menjual dengan pembayaran dengan angsuran (klausul 5 pasal 488 KUH Perdata Federasi Rusia) atau saat mentransfer real estat dengan pembayaran sewa, ketentuan pemeliharaan seumur hidup dengan ketergantungan (klausul 1 dari pasal 587 KUH Perdata Federasi Rusia). Pembatasan ini muncul dari keadaan yang ditentukan dalam KUH Perdata, bertentangan dengan keinginan para pihak dan tanpa tindakan pendaftaran negara. Refleksi mereka dalam Daftar Hak Negara Terpadu adalah tanggung jawab pencatat untuk memastikan legalitas transaksi lebih lanjut dengan properti ini. Putusan penyitaan harta benda terdakwa untuk mendapatkan tuntutan hukum segera dilaksanakan, oleh karena itu, jika salinan dokumen ini diterima, catatan penangkapan dimasukkan ke dalam register tanpa pernyataan dari peminat.

Permohonan pendaftaran hak dapat diajukan oleh pemegang hak cipta sendiri atau perwakilannya. Prosedur pengajuan permohonan pendaftaran hak anak di bawah umur sesuai dengan prosedur untuk melakukan transaksi atas nama mereka. Atas nama anak di bawah umur (di bawah 14 tahun), aplikasi diajukan oleh perwakilan hukumnya - orang tua, orang tua angkat, wali. Anak di bawah umur yang berusia antara 14 dan 18 tahun mengajukan permohonan secara mandiri, tetapi dengan persetujuan dari perwakilan hukum - orang tua, orang tua angkat, wali. Permohonan pendaftaran hak atas kepemilikan bersama diajukan oleh salah satu pemilik bersama, semua pemilik bersama, yang haknya tunduk pada pendaftaran, ditunjukkan di sana. Permohonan pendaftaran saham dalam hak milik bersama diajukan oleh masing-masing pemilik bersama atas namanya sendiri.

Salah satu syarat validitas transaksi adalah kesesuaian keinginan dengan kemauan para pihak. Pengajuan aplikasi untuk tindakan pendaftaran tertentu harus bersaksi atas keinginan para pihak yang ditujukan untuk pemindahtanganan atau akuisisi properti. Prosedur deklaratif sangat penting saat membeli dan menjual real estat. Saat membeli dan menjual perumahan, dua tindakan pendaftaran dilakukan (pendaftaran kontrak dan pendaftaran pengalihan hak kepada pembeli); saat menjual dengan cicilan, pendaftaran jaminan juga dilakukan berdasarkan hukum. Penjual dapat, misalnya, mengajukan permohonan hanya untuk pendaftaran kontrak (transaksi) dan tidak mengajukan permohonan pendaftaran pengalihan hak kepada pembeli. Jika kontrak mengenai pengalihan hak tidak dilaksanakan, maka jual beli adalah transaksi dengan eksekusi yang ditangguhkan (misalnya, harga properti belum dibayar, properti belum dialihkan), atau hingga properti itu lunas. karena, hak milik tetap pada penjual (Pasal 491 KUH Perdata Federasi Rusia), maka pendaftaran negara hak pembeli tidak dapat dilakukan hanya atas permintaannya. Permohonan pendaftaran pengalihan hak kepada pembeli diajukan oleh kedua belah pihak setelah mereka memenuhi kewajiban yang diperlukan untuk pengalihan hak.

Saya ingin memberikan perhatian khusus pada prosedur pengajuan permohonan yang ditetapkan oleh Pasal 16 Undang-Undang tentang Pendaftaran Hak Negara. Pengajuan permohonan oleh salah satu pihak dalam transaksi yang diaktakan oleh notaris dilakukan sesuai dengan ketentuan ini dalam hal-hal sebagai berikut: a) pendaftaran dan penutupan transaksi yang benar; b) para pihak memenuhi kewajiban kontraktual mereka terkait pengalihan hak atas properti. Misalnya, kontrak pembelian dan penjualan rumah taman atau garasi yang diaktakan berisi indikasi pembayaran penuh untuk properti sebelum kontrak berakhir, dan akta transfer yang ditandatangani oleh kedua belah pihak juga dilampirkan pada dokumen. Dalam hal ini, pendaftaran pengalihan hak dapat dilakukan atas permintaan satu pembeli. Dalam kasus transaksi dengan eksekusi yang ditangguhkan (misalnya, perjanjian jual beli di mana para pihak melakukan pengalihan hak dengan pembayaran sebagian atau penuh untuk properti), pendaftaran pengalihan hak kepada pembeli harus dilakukan atas dasar aplikasi dari kedua belah pihak.

Jadi, KISklovsky dalam karyanya "Properti dalam hukum perdata" (M .: Delo. 1999, p. 368) menarik perhatian pada fakta bahwa Pasal 17 Undang-Undang Pendaftaran Negara tidak menunjukkan tindakan transfer atau tindakan lain dari transfer kepemilikan, seperti dalam Pasal 551 KUH Perdata Federasi Rusia, dan kontrak. Dengan berlakunya aturan ini secara literal, ternyata pembeli akan dapat menuntut pendaftaran secara sepihak, sedangkan tuntutannya atas kewajiban penjual untuk menandatangani dokumen pengalihan real estate (klausul 1 pasal 556 KUH Perdata) dari Federasi Rusia) akan kehilangan prospek sampai dia sendiri, misalnya, gagal bayar pada kewajiban pembayaran balik. Mengingat pencatatan sepihak akan menjadi pokok proses hukum, maka penulis berkeyakinan bahwa perbedaan susunan kata pada Pasal 551 KUH Perdata dan Pasal 17 UU tersebut akan diselesaikan dengan berpihak pada norma KUH Perdata.

Dengan demikian, jika dokumen yang diajukan untuk pendaftaran tidak menunjukkan penyelesaian transaksi dan pemenuhan kewajiban dalam hal pengalihan hak atas properti, prosedur pengajuan aplikasi hanya kepada salah satu pihak, bahkan dalam kasus transaksi notaris, tidak berlaku.

Harus kita akui bahwa ketentuan klausul 1 pasal 16 ini juga tidak mengatur pengajuan permohonan registrasi negara untuk transaksi. Dalam menentukan tata cara pengajuan permohonan pencatatan suatu transaksi, tentunya harus berpedoman pada ketentuan umum dan norma khusus KUH Perdata. Transaksi yang tunduk pada pendaftaran negara dianggap selesai sejak saat pendaftaran (klausul 3 pasal 433 KUH Perdata Federasi Rusia). Transaksi yang diaktakan tetapi tidak terdaftar tidak dapat dikenali sebagai kesimpulan, transaksi yang tidak terdaftar adalah batal demi hukum dan tidak dapat menjadi dasar untuk mendaftarkan pengalihan hak. Setelah notaris perjanjian, para pihak hanya memiliki satu kewajiban: untuk melakukan tindakan yang diperlukan untuk pendaftaran transaksi negara. Tetapi sampai saat itu, salah satu pihak memiliki hak untuk menolak membuat kesepakatan. Klausul 3 Pasal 165 KUH Perdata Federasi Rusia menetapkan bahwa jika salah satu pihak menghindari pendaftaran transaksi yang dilakukan di bentuk yang tepat, keputusan untuk mendaftarkan transaksi dibuat di pengadilan. Pada saat yang sama, spesifikasi pendaftaran yang terkait dengan bentuk notaris kontrak tidak ditetapkan oleh norma ini. Saat menyelesaikan sengketa, pengadilan juga akan mempertimbangkan alasan kegagalan salah satu pihak untuk mendaftar. Jika hal ini ditemukan tidak masuk akal, maka pengadilan berhak untuk mengambil keputusan tentang pendaftaran transaksi dan kompensasi pihak lain atas kerugian yang disebabkan oleh keterlambatan pendaftaran (klausul 4 pasal 165 KUH Perdata Federasi Rusia). Namun jika pengadilan mengakui penghindaran pendaftaran sebagai beralasan, keputusan pengadilan juga dapat dibuat untuk tidak berpihak pada penggugat. Jadi, terlepas dari bentuk kontrak pendaftaran negara atas transaksi tersebut, tindakan tersebut harus dilakukan oleh kedua belah pihak.

Mempertimbangkan kriminalisasi pasar perumahan dan kekhasan pembayaran untuk real estat yang dijual, kebutuhan untuk menyerahkan kepada lembaga aplikasi keadilan dari semua peserta dalam transaksi (perwakilan mereka) untuk pendaftaran kontrak negara adalah perlindungan yang efektif. kepentingan para pihak dan jaminan legalitas transaksi. Dalam praktik penegakan hukum lembaga peradilan yang ekstensif, sering terjadi kasus pengajuan permohonan pendaftaran setelah kematian salah satu peserta transaksi. Transaksi di mana salah satu pihak tidak memenuhi pendaftaran kontrak negara, tidak hanya tidak memenuhi persyaratan hukum karena kepribadian hukum peserta dalam transaksi tersebut dihentikan, tetapi menimbulkan keraguan yang sah tentang validitasnya. . Dengan demikian, keharusan pengajuan permohonan pencatatan transaksi oleh kedua belah pihak tidak hanya merupakan persyaratan hukum, tetapi juga merupakan persyaratan yang wajar dari lembaga peradilan.

Berdasarkan hal tersebut di atas, prosedur pengajuan permohonan pendaftaran negara atas transaksi berikut dengan pemindahtanganan properti dan hak yang timbul atas dasar pengalihan dapat ditentukan:

• aplikasi untuk pendaftaran transaksi, apa pun bentuknya, diajukan oleh semua pihak dalam perjanjian;
• permohonan pendaftaran pengalihan hak atas dasar transaksi yang dibuat dalam bentuk tertulis sederhana diajukan oleh semua pihak dalam perjanjian;
• permohonan pendaftaran pengalihan hak berdasarkan transaksi yang diaktakan oleh notaris yang didaftarkan dalam kasus yang ditetapkan oleh undang-undang diajukan oleh pihak yang mengakuisisi properti jika dokumen yang diajukan untuk pendaftaran menunjukkan pemenuhan kewajiban yang diperlukan untuk pengalihan hak;
• permohonan pendaftaran pengalihan hak atas dasar transaksi yang diaktakan oleh notaris yang didaftarkan dalam perkara yang ditetapkan oleh undang-undang harus diajukan oleh semua pihak dalam perjanjian, jika dokumen yang diajukan untuk pendaftaran tidak menunjukkan pemenuhan kewajiban yang diperlukan untuk pengalihan. hak.

2.5. Deskripsi benda real estat

Sesuai dengan klausul 1 pasal 17 UU Pendaftaran Negara, lampiran wajib dokumen adalah rencana sebidang tanah dan (atau) rencana objek real estat. Untuk pendaftaran hak atas real estat oleh negara, dokumen berikut, yang disertifikasi oleh organisasi akuntansi teknis (BTI), dapat diserahkan: salinan paspor teknis; kutipan dari paspor teknis yang berisi rencana dan penjelasan tempat; sertifikat dengan rencana terlampir (salinan dari denah lantai) dan penjelasan tempat.

Pada saat yang sama, untuk menjaga kontinuitas dalam pendaftaran pembatasan (sitaan) hak selama pendaftaran "awal" di Unified State Register, diperlukan informasi tentang ada atau tidak adanya penangkapan, larangan, dan pembatasan lainnya (sitaan ) dari hak yang muncul dan dicatat di BTI. Beberapa BTI, jika ada catatan ini, tidak mengeluarkan dokumentasi teknis, BTI lain menunjukkan tidak adanya batasan dalam deskripsi teknis objek. Jika ada atau tidak adanya batasan tidak ditunjukkan dalam deskripsi teknis objek, maka untuk mendaftarkan hak pemohon yang pertama kali mengajukan permohonan ke lembaga peradilan, sertifikat dalam Formulir 11a (yang disebut formulir untuk alienasi) juga diperlukan. (Jika kontrak yang diaktakan diajukan untuk pendaftaran, maka salinan sertifikat tersebut yang diminta oleh notaris saat sertifikasi transaksi sudah cukup.) Lembaga keadilan dengan cara yang ditentukan oleh klausul 3 pasal 8 Undang-Undang tentang Pendaftaran Negara telah hak untuk secara independen meminta informasi tentang batasan dan larangan dari BTI.

Sesuai dengan ayat 5 Pasal 18 UU Pendaftaran Negara, semua dokumen yang dibutuhkan diserahkan ke lembaga peradilan setidaknya dalam dua salinan. Setelah pendaftaran, dokumen yang berisi deskripsi teknis dari objek tersebut harus dikembalikan kepada pemegang hak cipta. Sesuai dengan klausul 42 Aturan untuk menyimpan buku catatan dokumen dan file dokumen hak selama pendaftaran negara hak atas real estat dan transaksi dengannya, salinan rencana objek real estat, disertifikasi oleh karyawan dari Lembaga peradilan, dengan indikasi orang yang menerima dokumen asli, tetap dalam kasus ini. Kedepannya, saat melakukan transaksi, paspor teknis objek (atau dokumen lain) dapat ditransfer oleh pemegang hak cipta kepada pihak pengakuisisi bersamaan dengan pengalihan real estate sesuai dengan klausul 2 pasal 456 KUH Perdata Federasi Rusia.

Perlu ditekankan bahwa paspor teknis dan ekstraknya bukanlah dokumen kepemilikan. Informasi tentang pemegang hak cipta yang disebutkan di dalamnya tidak memiliki kekuatan hukum. Oleh karena itu, jika pemilik sebelumnya ditunjukkan dalam paspor teknis (pernyataan, sertifikat) (atau tidak ditunjukkan sama sekali), maka ini tidak mencegah pendaftaran transaksi negara dan hak-hak pemilik baru. Deskripsi teknis adalah sumber informasi tentang properti, tetapi bukan tentang hak atasnya. Membuat salinan paspor teknis atau menerbitkannya kembali kepada pemegang hak cipta baru untuk pendaftaran negara tidak diperlukan.

Di banyak daerah, lembaga peradilan setiap kali mewajibkan penyerahan sertifikat dari BTI untuk mendaftarkan pengalihan hak atas objek yang sama (mirip dengan sertifikat dalam Formulir 11a) atau sertifikat "jika tidak ada perubahan pada objek." Perjanjian antara organisasi BTI dan lembaga peradilan dari entitas konstituen Federasi Rusia menetapkan "masa berlaku" yang berbeda untuk sertifikat tersebut: 10 hari, 1 bulan, 6 bulan, dll. Persyaratan ini tidak sesuai peraturanmengatur tata cara pendaftaran dan kegiatan lembaga peradilan. Bahkan dalam kasus penyerahan sertifikat "kadaluwarsa", lembaga peradilan tidak memiliki alasan untuk menolak dengan cara yang ditentukan oleh Pasal 20 UU Pendaftaran Negara. Pertimbangan yang dipandu oleh pejabat adalah, sebagai suatu peraturan, sebagai berikut: "Bagaimana jika ada pembangunan kembali atau konstruksi yang tidak sah?" Perlu dicatat bahwa fakta pembangunan kembali apartemen yang tidak sah tidak memerlukan penghentian atau pembatasan hak untuk itu dan bukan alasan untuk menolak pendaftaran. Jadi, berdasarkan keputusan Pengadilan Kota Petrozavodsk Republik Karelia tanggal 4 November 1998 No. atas klaim M.L. Shitsel penolakan Pusat Pendaftaran Negara atas dasar fakta pembangunan kembali diakui melanggar hukum. Pengadilan menunjukkan bahwa kontrol atas operasi teknis apartemen dipercayakan kepada departemen arsitektur dan konstruksi yang relevan dan tidak termasuk dalam tanggung jawab fungsional dari otoritas pendaftaran (Bekh OV Masalah terpisah dari penerapan Undang-Undang Federal "Tentang pendaftaran negara hak atas real estat dan transaksi dengannya "dalam praktik peradilan // Notaris. 1999. No. 3. P.16). Jika pemegang hak membuat perpanjangan tidak sah ke bangunan tempat tinggal atau secara tidak sah mendirikan bangunan luar yang terpisah, ini juga tidak mengakhiri hak atas bangunan tempat tinggal dan tidak mencegah pendaftaran transaksi lebih lanjut dengannya. Pada saat yang sama, konstruksi yang tidak sah tidak termasuk dalam komposisi real estat dan tidak mengubah karakteristiknya (luas, jumlah lantai).

Perjanjian antara lembaga peradilan dan organisasi akuntansi teknis harus menentukan prosedur interaksi dan pertukaran informasi di antara mereka, dan tidak menetapkan kewajiban warga negara yang tidak diatur oleh undang-undang dan tindakan hukum. Lembaga peradilan sesuai dengan klausul 3 pasal 8 UU Pendaftaran Negara berhak untuk secara mandiri meminta informasi yang diperlukan dari BTI.

Jika, setelah pendaftaran hak atas suatu objek dalam Unified State Register, dokumen hak milik kemudian diserahkan untuk pendaftaran yang berisi deskripsi properti yang sesuai dengan data registri, maka tidak ada alasan untuk meminta informasi tambahan tentang objek tersebut, serta "konfirmasi tidak adanya perubahan". Apabila untuk pendaftaran diajukan dokumen yang memuat uraian obyek yang berbeda dengan data pada ayat I, maka lembaga peradilan wajib meminta keterangan teknis obyek yang baru yang disertifikasi oleh BTI. Entri dalam sub-bagian I diubah berdasarkan catatan teknis baru. Dalam hal ini, penerapan dokumen izin untuk mengubah objek (izin untuk pembangunan kembali, ekstensi, dll.) Tidak wajib. Dokumen-dokumen ini diminta oleh otoritas akuntansi teknis, karena dialah, sesuai dengan Pasal 31 Undang-Undang Pendaftaran Hak Negara, yang bertanggung jawab atas keakuratan data tentang objek real estat.

Dokumen yang diperlukan untuk pendaftaran transaksi dan pengalihan hak atas bangunan terpisah, bangunan tempat tinggal dan objek lain adalah dokumen hak atas sebidang tanah yang ditempati oleh real estat. Jadi, menurut pasal 554 KUH Perdata Federasi Rusia, perjanjian penjualan real estat harus memuat data tentang properti, termasuk data yang menentukan lokasi real estat di sebidang tanah yang sesuai. Namun, ketiadaan dokumen untuk tanah bukanlah alasan penolakan untuk mendaftarkan hak di hadapan dokumen hak milik yang telah ditandatangani untuk real estat.

2.6. Dokumen tambahan untuk pendaftaran negara

Sesuai dengan ayat 2 Pasal 17 UU Pendaftaran Negara, dokumen tambahan harus diserahkan dalam kasus-kasus yang ditetapkan oleh hukum. Tidak selalu mungkin untuk menentukan apakah dokumen ini diperlukan pada tahap penerimaan dokumen untuk pendaftaran negara, ini dapat dibuat selama pemeriksaan hukum. Tampaknya justru tidak adanya dokumen tambahan yang dipersyaratkan sesuai dengan undang-undang yang menjadi dasar keraguan tentang panitera dan tindakannya sesuai dengan ayat 1 pasal 19 UU tentang pendaftaran hak negara.

Analisis undang-undang saat ini memungkinkan untuk menetapkan kasus-kasus berikut tentang kebutuhan untuk menyerahkan dokumen tambahan untuk pendaftaran negara.

1. Akta transfer atau dokumen lain yang menegaskan pemenuhan kewajiban untuk mentransfer properti diperlukan, jika pendaftaran tunduk pada pengalihan hak atas dasar perjanjian jual beli (Pasal 556 KUH Perdata Federasi Rusia), sewa dengan hak untuk membeli (klausul 1 Pasal 655 KUH Perdata Federasi Rusia), pertukaran (klausul 2 pasal 567 KUH Perdata Federasi Rusia), kompensasi sewa (klausul 2 pasal 585 Perdata Kode Federasi Rusia) dengan transfer real estat terhadap pembayaran sewa, perjanjian pembatalan (pasal 409 dari Kode Sipil Federasi Rusia) dan perjanjian tentang penghentian perjanjian dengan pengembalian properti (klausul 4 dari pasal 453 Kode Sipil Federasi Rusia).

Penerimaan real estat dapat dilakukan tidak hanya oleh pembeli, tetapi juga oleh orang yang ditunjuk olehnya. Misalnya, berdasarkan perjanjian sewa finansial (leasing), properti yang diperoleh lessor ditransfer oleh penjual bukan kepada pembeli, tetapi langsung ke lessee (Pasal 668 KUH Perdata Federasi Rusia).

Klausul 1 Pasal 223 KUH Perdata Federasi Rusia menganggap pengalihan sesuatu sebagai salah satu syarat utama untuk pengalihan kepemilikan berdasarkan kesepakatan. Pengecualian dapat ditetapkan baik oleh hukum dan kontrak. Contoh kondisi kontrak untuk pengalihan kepemilikan adalah kondisi pembayaran penuh untuk properti tersebut. Pengecualian yang ditetapkan oleh hukum adalah perolehan kepemilikan real estat dari saat pendaftaran hak negara (klausul 2 pasal 8, klausul 2 pasal 233 KUH Perdata Federasi Rusia). Namun, ini tidak berarti bahwa pendaftaran pengalihan hak dapat dilakukan sebelum pengalihan real estat. Menurut klausul 1 pasal 454 dan klausul 1 pasal 459 KUH Perdata Federasi Rusia, berdasarkan kontrak penjualan real estat, penjual berjanji untuk mengalihkan kepemilikan real estat. Pengalihan hanya hak milik tanpa pengalihan hal itu tidak mungkin. Hak kepemilikan sebagai hak nyata tidak dapat dialihkan secara terpisah dari benda tersebut. Dalam pengertian ini, itu adalah tindakan pengalihan real estat yang merupakan perbuatan hukum yang mendasari hak kepemilikan.

Tanpa memperoleh kepemilikan, pembeli tidak memperoleh properti, tetapi hak milik pembeli, hukum kewajiban yang memungkinkan dia untuk menuntut klaim terhadap penjual. Jadi, mengingat tuntutan orang yang membeli apartemen di lelang atas penggusuran orang yang menempati apartemen yang dibeli, pengadilan secara wajar tidak mengakui pemilik apartemen sebagai pembeli yang tidak menerima kepemilikan setelah penjualan apartemen. apartemen di lelang, karena tidak dipindahkan kepadanya (Buletin Angkatan Bersenjata RF, 1998, No. 6, hlm. 7-8).

Menurut Pasal 556 KUH Perdata Federasi Rusia, transfer real estat oleh penjual dan penerimaannya oleh pembeli dilakukan sesuai dengan akta transfer atau dokumen lain yang menegaskan pemenuhan kewajiban ini oleh para pihak. Dengan demikian, sebelum penandatanganan dokumen transfer, perjanjian jual beli dianggap tidak dapat dilaksanakan, dan pendaftaran negara untuk pengalihan kepemilikan kepada pembeli tidak dapat dilakukan.

2. Jika subjek kontrak penjualan atau pertukaran adalah tempat tinggal, maka diperlukan dokumen yang menunjukkan orang yang tinggal di tempat tinggal tersebut. Daftar orang yang memegang hak untuk menggunakan tempat tinggal setelah pemindahtanganannya, dan hak-hak mereka, merupakan syarat penting kontrak untuk penjualan dan pertukaran tempat tinggal (klausul 1 pasal 558 KUH Perdata Federasi Rusia). Kategori ini mencakup, misalnya, anggota keluarga pemilik, termasuk anak di bawah umur, penyewa, penerima barang (tinggal di lokasi berdasarkan warisan), penerima sewa.

Pendaftaran wajib di tempat tinggal ditetapkan oleh Undang-Undang Federasi Rusia tanggal 25 Juni 1993 No. 5242-I "Tentang hak warga negara Federasi Rusia atas kebebasan bergerak, pilihan tempat tinggal dan tempat tinggal di dalam Federasi Rusia." Orang yang terdaftar di bangunan tempat tinggal sebagai tempat tinggal (penduduk sementara) dapat tinggal sementara di dalamnya sesuai dengan Pasal 81 Kode Perumahan Federasi Rusia. Tetapi tidak seperti kategori orang di atas, mereka tidak memiliki hak untuk menggunakan tempat tinggal.

Dokumen tentang orang-orang yang terdaftar di tempat tinggal adalah sertifikat dan kutipan dari buku rumah, bersertifikat resmibertanggung jawab atas pendaftaran orang di tempat tinggal. Jika subjek kontrak adalah rumah tinggal individu (bagian dari rumah tinggal, tempat tinggal lain) dalam penyelesaian dengan badan urusan dalam negeri, maka kutipan dari buku rumah, disertifikasi oleh paspor dan layanan visa, dikirimkan. Di tempat lain, kutipan dari daftar rumah harus disertifikasi administrasi lokal... Dokumen-dokumen ini berlaku selama jangka waktu yang ditentukan di dalamnya.

Namun, perlu dicatat bahwa sesuai dengan Undang-Undang Federasi Rusia tanggal 25 Juni 1993 No. 5242-I, pendaftaran atau ketiadaan pendaftaran tidak dapat dijadikan sebagai dasar untuk membatasi atau syarat untuk pelaksanaan hak dan kebebasan warga negara yang diatur oleh Konstitusi Federasi Rusia, hukum Federasi Rusia, konstitusi dan hukum republik, sebagai bagian dari Federasi Rusia. Hak untuk tinggal di tempat tinggal yang disediakan oleh pemilik muncul dari warga negara bukan berdasarkan pendaftaran administratif, tetapi atas dasar fakta hukum (misalnya, hubungan keluarga) dan tindakan (transaksi) yang diatur oleh hukum perdata, warisan dan perumahan . Namun, jika terjadi pemindahtanganan tempat tinggal, akan sulit bagi orang yang tidak terdaftar untuk membuktikan hak mereka atas perumahan kepada pemilik baru. Dengan mempertimbangkan kekhasan perputaran perumahan di negara kita dan sikap bertanggung jawab warga negara terhadap pendaftaran ("pendaftaran"), dokumen tentang orang yang terdaftar adalah sumber informasi yang dapat diandalkan dan sah.

Di daerah atau kota tertentu, lembaga peradilan atau cabangnya, dengan persetujuan otoritas eksekutif, juga mewajibkan penyerahan surat keterangan tidak adanya tunggakan tagihan utilitas. Klaim semacam itu melanggar hukum, hutang semacam itu tidak dapat menjadi penghalang untuk pembuangan tempat tinggal (misalnya, kontrak mungkin menunjukkan bahwa pembeli harus melunasinya). Juga tidak dapat diterima untuk meminta sertifikat dari inspektorat pajak teritorial tentang pembayaran pajak real estat, kecuali untuk kasus pembuangan properti yang disumbangkan atau diwariskan.

3. Jika pemilik (pemilik saham) properti adalah anak di bawah umur di bawah 14 tahun (anak di bawah umur) atau warga negara yang tidak mampu, maka atas nama mereka perjanjian ditandatangani oleh orang tua, orang tua angkat atau wali (Pasal 28, 29 dari Sipil Kode Federasi Rusia). Dalam hal ini, persetujuan tertulis dari perwalian dan perwalian otoritas diperlukan (Pasal 37 KUH Perdata Federasi Rusia). Badan perwalian dan perwalian adalah pemerintah daerah, mereka memberikan persetujuan tertulis, biasanya, dalam bentuk keputusan (perintah) kepala pemerintah daerah. Pasal 37 KUH Perdata Federasi Rusia melarang transaksi antara bangsal dan perwakilan hukum mereka, kecuali untuk transfer properti sebagai hadiah atau penggunaan gratis bangsal, paragraf 1 dari Pasal 575 KUH Perdata Federasi Rusia juga melarang sumbangan atas nama anak di bawah umur dan warga negara yang tidak mampu kepada perwakilan hukum mereka.

Jika pemilik (pemilik saham) properti adalah anak di bawah umur antara usia 14 dan 18 tahun atau warga negara dengan kapasitas hukum terbatas, kontrak ditandatangani oleh mereka secara independen (Pasal 26, 30 KUH Perdata Federasi Rusia). Tetapi ini membutuhkan persetujuan tertulis atau persetujuan dari orang tua, orang tua angkat atau wali (Pasal 26 KUH Perdata Federasi Rusia), serta persetujuan tertulis dari otoritas perwalian dan perwalian (Pasal 37 KUH Perdata Rusia). Federasi).

Jika anak di bawah umur, penyandang cacat, atau penyandang cacat yang bukan pemiliknya tinggal di dalam hunian tersebut, maka persetujuan tertulis dari otoritas perwalian dan perwalian juga diperlukan (Pasal 292 KUH Perdata Federasi Rusia).

Dengan demikian, kebutuhan untuk menyerahkan persetujuan dari perwalian dan otoritas perwalian disebabkan oleh adanya hak milik atau perumahan bagi anak di bawah umur ke tempat yang terasing. Namun, dalam praktiknya, lembaga peradilan memerlukan persetujuan dari otoritas perwalian dan perwalian atau dokumen lain jika ada anak di bawah umur dalam keluarga yang tinggal di tempat lain. Jadi, sertifikat komposisi keluarga, sertifikat organisasi pemeliharaan perumahan dari tempat tinggal anak, dan bahkan persetujuan dari otoritas perwalian dan perwalian dari daerah lain dapat diminta.

Masalah tertentu juga diciptakan dengan persetujuan dari perwalian dan otoritas perwalian, dikeluarkan "dengan syarat." Misalnya, persetujuan untuk penjualan apartemen dengan akuisisi rumah lain secara bersamaan. Dalam hal ini, tanggung jawab pemenuhan hak anak di bawah umur pada hakikatnya dialihkan ke institusi peradilan. Persetujuan adalah tindakan pemerintah daerah dan tidak dapat dilakukan dengan syarat. Pelaksanaan tindakan yang menimbulkan konsekuensi hukum, dalam kondisi pembatalan atau penangguhan - kategori hukum perdata, dengan syarat transaksi dapat dilakukan, tetapi bukan tindakan yang angkuh. Banyak lembaga peradilan secara sukarela memantau kepatuhan terhadap persyaratan ini, tetapi memastikan "pembelian serentak" hanya mungkin jika perumahan yang terasing dan diperoleh terletak di distrik pendaftaran yang sama. Dimungkinkan untuk merekomendasikan, jika pemohon mengajukan "persetujuan dengan syarat", untuk meminta kontrak pembelian perumahan baru yang didaftarkan oleh lembaga peradilan (mungkin dalam subjek lain dari Federasi Rusia). Namun, tampaknya perjanjian seperti itu harus diwajibkan oleh perwalian dan otoritas perwalian, memeriksa ketaatan pada hak-hak anak di bawah umur dan memberikan persetujuan untuk transaksi tersebut. Penghormatan terhadap hak-hak anak di bawah umur dalam transaksi real estat merupakan masalah utama yang harus ditangani bekerja sama dengan semua pihak yang berwenang.

4. Properti yang diwariskan atau disumbangkan hanya dapat dibuang setelah pemiliknya membayar pajak yang sesuai (Pasal 8 Undang-Undang Federasi Rusia tanggal 12 Desember 1991, No. 2020-I "Mengenai pajak atas properti yang ditransfer melalui warisan atau sumbangan"). Untuk mendaftarkan transaksi lebih lanjut dengan properti tersebut, diperlukan sertifikat dari kantor pajak tentang pembayaran warisan atau pajak hadiah. Sertifikat pembayaran pajak sebelum mendaftarkan hak atas dasar perjanjian donasi atau sertifikat warisan harus ditunjukkan individutinggal di luar Federasi Rusia. Penerbitan dokumen semacam itu kepada mereka tanpa menunjukkan tanda terima untuk pembayaran pajak tidak diperbolehkan (Pasal 7 UU tersebut). Warga negara yang tinggal di wilayah Federasi Rusia membayar pajak warisan dan hadiah setelah pendaftaran hak mereka.

5. Menurut ayat 1 Pasal 24 UU Pendaftaran Negara, dalam hal pendaftaran suatu saham dalam hak milik bersama, permohonan pendaftaran negara harus disertai dengan persetujuan dari pemilik bersama lainnya, yang dibuat. di otoritas pendaftaran negara atau diaktakan. Persyaratan ini menimbulkan kesulitan, karena sebagian tidak sesuai dengan ketentuan KUH Perdata tentang kepemilikan bersama. Persoalan pendaftaran negara atas hak milik bersama dibahas lebih rinci di No. 1 majalah ini tahun 1999.

6. Jika objek tersebut dimiliki bersama, termasuk properti bersama dari pasangan, maka transaksi pelepasan real estat diakhiri oleh salah satu dari mereka. Dalam hal ini, diperlukan penyerahan persetujuan notaris dari pasangan lain (Pasal 35 dari Kode Keluarga Federasi Rusia). Properti yang diperoleh pasangan sebelum menikah, diwariskan atau disumbangkan kepada salah satu pasangan, diperoleh secara gratis, misalnya, perumahan yang diprivatisasi oleh satu pasangan, bukanlah properti bersama pasangan. Rezim hukum properti yang diperoleh bersama oleh pasangan dapat diubah oleh kontrak pernikahan. Persetujuan tertulis dari pemilik bersama, yang bukan pasangan, tidak secara resmi diperlukan untuk transaksi kompensasi (Pasal 253 KUH Perdata Federasi Rusia), tetapi, mengingat kemungkinan kepemilikan bersama berdasarkan perjanjian tentang transfer serampangan ( privatisasi) perumahan, dokumen semacam itu mungkin diperlukan. Sumbangan properti yang dimiliki bersama diperbolehkan hanya dengan persetujuan semua pemilik bersama (klausul 2 pasal 576 dari Kode Sipil Federasi Rusia).

Persetujuan yang diaktakan dari pasangan juga diperlukan dalam kasus memperoleh tempat tinggal berdasarkan perjanjian jual beli atau pertukaran, karena klausul 3 pasal 35 Kode Keluarga Federasi Rusia menetapkan perlunya persetujuan untuk transaksi yang membutuhkan pendaftaran dengan cara yang ditentukan oleh hukum. Pada saat yang sama, jika kedua pasangan menandatangani perjanjian sebagai pemilik bersama di sisi penjual, atau di sisi pembeli, maka dalam hal ini, persetujuan notaris untuk transaksi tersebut tidak diperlukan.

7. Jika akta hak milik pemegang hak real estat adalah perjanjian anuitas, termasuk persyaratan pemeliharaan seumur hidup dengan tanggungan, maka objek tersebut dibebani dengan hak penerima anuitas: kewajiban untuk membayar anuitas (Pasal 586 dari Kode Sipil Federasi Rusia) dan janji berdasarkan hukum untuk mengamankan kewajiban ini (587 dari Kode Sipil Federasi Rusia). Entri tentang sitaan harus dimasukkan ke dalam Unified State Register saat mendaftarkan hak pembayar sewa. Catatan ini dapat dibatalkan berdasarkan kesepakatan (keputusan pengadilan) untuk mengakhiri perjanjian anuitas atau berdasarkan sertifikat kematian penerima anuitas. Tetapi sampai catatan ini dibatalkan, pemindahtanganan properti hanya diperbolehkan dengan persetujuan penerima sewa (Pasal 604 KUH Perdata Federasi Rusia). Persetujuan untuk pemindahtanganan tidak membebaskan properti dari sitaan, hak-hak pemilik baru juga akan dibebani dengan kewajiban pemeliharaan seumur hidup dengan tanggungan (Pasal 586 KUH Perdata Federasi Rusia). Oleh karena itu, perjanjian pemindahtanganan harus menunjukkan pelestarian sitaan, jika tidak pendaftaran dapat ditolak sesuai dengan ayat 1 pasal 20 Undang-Undang Pendaftaran Hak Negara atas dasar bahwa seseorang yang memiliki hak dibatasi oleh kondisi tertentu telah menyusun dokumen tanpa menunjukkan istilah-istilah ini.

8. Jika objek dijaminkan, maka diperlukan persetujuan dari penerima gadai untuk membuang objek tersebut (Pasal 346 KUH Perdata Federasi Rusia), kecuali ditentukan lain oleh hukum atau perjanjian hipotek. Setelah pengalihan hak, janji dipertahankan (Pasal 353 KUH Perdata Federasi Rusia), oleh karena itu, perjanjian pemindahtanganan harus menunjukkan pembebanan properti dengan hipotek untuk menghindari penolakan untuk mendaftar. Aturan ini juga berlaku dalam hal hipotek berdasarkan undang-undang: ketika membeli dan menjual secara kredit dengan pembayaran dengan angsuran (kecuali ditentukan lain oleh perjanjian jual beli, klausul 5 pasal 488 KUH Perdata Federasi Rusia ), saat membeli rumah melalui pinjaman bank (klausul .1 Pasal 77 Undang-Undang Hipotek). Hipotek berdasarkan hukum saat mentransfer real estat dengan pembayaran sewa dibahas di atas.

9. Untuk akuisisi objek yang terletak di wilayah unit administratif-teritorial tertutup (ZATO), Undang-Undang Federasi Rusia tertanggal 14 Juli 1992 No. 3297-I "Pada unit administratif-teritorial tertutup" (sebagaimana telah diubah pada 28 November 1996, 31 Juli 1998) pembatasan tertentu ditetapkan. Warga negara yang telah memprivatisasi tempat tinggal yang mereka tempati, dan pemilik bangunan tempat tinggal yang terletak di wilayah ZATO, memiliki hak untuk menyelesaikan transaksi hanya dengan warga negara yang secara permanen tinggal atau bekerja di wilayah ZATO, atau badan hukum yang berlokasi dan terdaftar di wilayah ini, serta dengan warga Federasi Rusia yang telah menerima izin tinggal permanen di wilayah kota tertutup Oleh karena itu, jika warga negara yang tidak terdaftar di tempat tinggal di wilayah pusat administrasi kota tertutup membeli apartemen, maka diperlukan konfirmasi bahwa dia terus bekerja di wilayah ini atau telah mendapat izin tinggal.

10. Jika objek real estat terletak di atas sebidang tanah yang disewa oleh penjual, maka perjanjian sewa dapat mengatur perlunya persetujuan dari lessor atas bidang tanah tersebut untuk mengalihkan real estat yang terletak di atasnya (pasal 3 pasal 552 dari Kode Sipil Federasi Rusia).

11. Saat menjual tempat di kondominium, penjual sesuai dengan Pasal 13 Undang-Undang Federal tanggal 15 Juni 1996. No. 72-FZ "Pada Asosiasi Pemilik Rumah" harus menginformasikan pembeli tentang kewajiban yang terkait dengan biaya pemeliharaan tempat dan properti bersama di kondominium. Meskipun informasi yang ditentukan bukan merupakan persyaratan penting dari kontrak untuk jual beli bangunan di kondominium, dan jika gagal menyediakannya, penjual bertanggung jawab atas kemungkinan kerugian pembeli, lembaga peradilan berhak untuk memverifikasi penjual memenuhi kewajibannya untuk memberi tahu pembeli. Jika informasi yang ditentukan tidak ada dalam kontrak penjualan, disarankan untuk mengundang pembeli untuk mengajukan aplikasi ke lembaga kehakiman yang penjual memberinya data di atas.

12. Sesuai dengan Pasal 1 edisi terbaru Undang-Undang RF tanggal 11 Oktober 1991. No. 1738 "Pembayaran tanah" untuk pembelian dan penebusan bidang tanah dalam kasus-kasus yang ditentukan oleh Kode Tanah RSFSR, serta untuk pengalihan tanah sebagai jaminan, harga standar tanah ditetapkan. Oleh karena itu, untuk pendaftaran hak saat mengalihkan tanah ke kepemilikan pribadi dan untuk mendaftarkan hipotek, diperlukan dokumen yang sesuai yang diterbitkan oleh Komite Sumber Daya Tanah dan Pengelolaan Tanah. Untuk pendaftaran negara atas pengalihan hak atas dasar kontrak jual beli kavling yang dimiliki secara pribadi oleh individu dan badan hukum, dokumen ini tidak diperlukan, karena harga petak yang teralienasi ditentukan berdasarkan kesepakatan para pihak.

Untuk transaksi yang melibatkan badan hukum, dokumen tambahan dapat ditambahkan ke daftar ini dalam kasus berikut.

13. Pembuangan properti organisasi yang tidak memiliki kepemilikan (perusahaan swasta perorangan (keluarga), perusahaan yang dibuat oleh masyarakat kerjasama konsumen, perusahaan organisasi publik, dll.), Sesuai dengan Art. 6 Undang-Undang Federal "Tentang Pemberlakuan Bagian Pertama KUH Perdata Federasi Rusia" dan Klausul 1 Pasal 297 KUH Perdata Federasi Rusia dilaksanakan hanya dengan persetujuan pendiri organisasi, yang adalah pemilik properti. Pendaftaran membutuhkan persetujuan tertulis dari pemilik atau badan resminya untuk mengasingkan properti (menunjukkan objek, harga dan pembeli). Dimungkinkan untuk menyelesaikan transaksi oleh pemiliknya sendiri.

14. Transaksi perusahaan negara bagian dan kota memiliki beberapa fitur berikut. Pelepasan real estat memerlukan persetujuan dari komite terkait untuk pengelolaan properti negara bagian atau kota sebagai perwakilan resmi dari pemilik - Federasi Rusia, entitas konstituen Federasi Rusia, entitas kota (Pasal 295 KUH Perdata dari Federasi Rusia). Ketika mengasingkan properti oleh perusahaan transportasi kereta api, persetujuan dari Kementerian Properti Negara Rusia atau badan teritorialnya juga diperlukan. Persetujuan Kementerian Perkeretaapian Federasi Rusia hanya dapat diberikan untuk transaksi tanpa mengubah properti federal (klausul 2, pasal 4 Undang-Undang Federal "Tentang Transportasi Kereta Api Federal").

Sesuai dengan kapasitas hukum khusus (klausul 1 dari pasal 49 KUH Perdata Federasi Rusia), tindakan suatu perusahaan untuk membuang properti yang ditugaskan padanya harus dikondisikan oleh tugas-tugas kegiatan hukum dan tujuan dari Properti. Jika tindakan perusahaan menyebabkan ketidakmungkinan menggunakan properti yang berpartisipasi dalam proses produksi untuk tujuan yang dimaksudkan, transaksi tersebut tidak valid dengan alasan yang diatur dalam Pasal 168 KUH Perdata Federasi Rusia, terlepas dari apakah itu terjadi. dibuat dengan persetujuan pemilik (badan yang diberi wewenang olehnya) atau secara independen oleh perusahaan (hal. 9 Resolusi dari Pleno Pengadilan Arbitrase Tertinggi Federasi Rusia tanggal 25 Februari 1998 No. 8). Transaksi yang dilakukan oleh organisasi di luar batas kapasitas hukum khusus dianggap batal karena tidak mematuhi persyaratan hukum (Pasal 49 KUH Perdata Federasi Rusia). Namun penerapan kriteria seperti inkonsistensi transaksi dengan tujuan hukum dalam praktik penegakan hukum lembaga peradilan sulit dilakukan. Oleh karena itu, untuk pendaftaran transaksi dan pengalihan hak atas properti industri perusahaan negara bagian dan kota, ada alasan untuk meminta tidak hanya persetujuan dari komite manajemen properti, tetapi juga konfirmasi olehnya, sebagai badan pemilik yang berwenang, dari kepatuhan transaksi dengan tujuan undang-undang perusahaan. Adapun penjualan tempat tinggal oleh perusahaan, transaksi semacam itu paling sering bertentangan dengan tujuan undang-undang organisasi. Selain itu, menurut Pasal 19 Undang-Undang Federasi Rusia tanggal 24 Desember 1992. "Pada Dasar-dasar Kebijakan Perumahan Federal", saham perumahan negara bagian dan kota, termasuk departemen (di bawah yurisdiksi ekonomi perusahaan), ditentukan oleh Pemerintah Federasi Rusia dan otoritas eksekutif dari entitas konstituen dari Federasi Rusia. Namun, jika suatu perusahaan didirikan secara khusus untuk tujuan membangun dan menjual perumahan, garasi, real estat lainnya, yang didirikan dengan piagam badan hukum, maka transaksi tersebut sesuai dengan kapasitas hukum khusus perusahaan, dan pemiliknya. persetujuan tidak diperlukan, karena sudah dinyatakan dalam piagam yang disetujui oleh pendiri.

Dalam kasus akuisisi properti oleh perusahaan negara bagian atau kota, ia tidak memiliki hak kepemilikan, tetapi hak pengelolaan ekonomi (klausul 2 pasal 299 KUH Perdata Federasi Rusia).

15. Keputusan tentang kesimpulan oleh perusahaan saham gabungan atas transaksi yang memiliki kepentingan, serta transaksi besar dibuat sesuai dengan undang-undang federal tanggal 24 November 1995. No. 208-FZ "Pada Perusahaan Saham Gabungan", tanggal 19 Juli 1998. No. 115-FZ "Tentang Keanehan Status Hukum Perusahaan Saham Gabungan Pekerja (Perusahaan Rakyat)". Tata cara pengambilan keputusan atas transaksi perusahaan saham gabungan yang dibuat dalam proses penataan kembali perusahaan negara (kota) sebelum privatisasi berakhir diatur dalam undang-undang tentang privatisasi.

Keputusan untuk menyelesaikan transaksi pihak yang berkepentingan, jika jumlah pembayaran berdasarkan transaksi dan nilai pasar dari properti yang menjadi subjek transaksi, ditentukan sesuai dengan Undang-Undang Perusahaan Saham Gabungan, melebihi 2% dari aset perusahaan , Diadopsi dengan suara mayoritas dari rapat umum pemegang saham.

Keputusan untuk menyelesaikan transaksi besar, yang subjeknya adalah properti senilai 25 hingga 50% dari nilai buku aset perusahaan pada tanggal keputusan untuk menyelesaikan transaksi, diambil dengan suara bulat oleh dewan direksi (pengawasan dewan direksi perusahaan). Keputusan atas suatu transaksi besar, yang subjeknya adalah properti senilai 15 sampai 30% dari nilai buku properti perusahaan rakyat, diambil dengan suara bulat oleh dewan pengawas perusahaan.

Keputusan untuk menyelesaikan transaksi besar, yang subjeknya adalah properti bernilai lebih dari 50% dari nilai buku aset perusahaan atau lebih dari 30% dari nilai buku properti perusahaan rakyat pada tanggal keputusan. atas transaksi tersebut, diambil oleh rapat umum pemegang saham dengan suara terbanyak 3/4.

Jika ukuran transaksi atau nilai properti yang diasingkan dari perusahaan saham gabungan yang dibuat dengan memprivatisasi perusahaan negara (kota) melebihi 10% dari aset perusahaan, keputusan dibuat oleh rapat umum pemegang saham (klausul 6.3. Dari piagam Model perusahaan saham gabungan terbuka, disetujui oleh Keputusan Presiden Federasi Rusia tanggal 1 Juli 1992 No. 721).

16. Jika negara bagian (kotamadya) memiliki lebih dari 25% saham perusahaan yang diprivatisasi, maka persetujuan dari komite terkait pengelolaan properti diperlukan untuk perusahaan saham gabungan tersebut untuk menyelesaikan transaksi real estat (klausul 5.13.3 Keputusan Presiden Federasi Rusia 24 Desember 1993 "Tentang program negara privatisasi perusahaan negara dan kota di Federasi Rusia"). Untuk memeriksa persyaratan ini, perusahaan saham gabungan yang dibuat dalam urutan reorganisasi perusahaan negara bagian (kota) menyerahkan kutipan dari daftar pemegang saham ke otoritas pendaftaran.

Daftar pemegang saham dipegang oleh pencatat: perusahaan saham gabungan itu sendiri atau organisasi khusus... Ekstrak menunjukkan nama resmi lengkap penerbit saham - perusahaan saham gabungan, nama badan yang melakukan pendaftaran, nomor, tanggal pendaftaran, alamat resmi; nama lengkap resmi dan alamat resmi pencatat; tanggal di mana kutipan dari register dibuat; jumlah dan jenis saham yang dimiliki pada akun pribadi pemilik - negara bagian atau kotamadya. Ekstrak dari register ditandatangani oleh dua orang yang bertanggung jawab dari departemen pendaftaran sesuai dengan keputusan dewan perusahaan dan disegel.

17. Keputusan tentang kesimpulan oleh perseroan terbatas atas transaksi di mana terdapat kepentingan, serta transaksi besar dibuat sesuai dengan Undang-undang Federal tanggal 8 Februari 1998. No. 14-FZ "Tentang Perseroan Terbatas".

Jika hal ini diatur oleh piagam perusahaan, maka keputusan untuk menyelesaikan transaksi yang mengandung bunga, jika jumlah pembayaran berdasarkan transaksi atau nilai properti yang menjadi subjek transaksi tidak melebihi 2% nilai kekayaan perusahaan dibuat oleh direksi (dewan pengawas).

Jika ada kepentingan dalam transaksi dan jumlah pembayaran di bawah transaksi atau nilai properti yang menjadi subjek transaksi melebihi 2% dari nilai properti perusahaan, maka keputusan dibuat oleh rapat umum. peserta perusahaan dengan suara mayoritas dari jumlah suara peserta perusahaan yang tidak tertarik dengan transaksi tersebut.

Jika ini diatur oleh piagam perusahaan, maka keputusan untuk menyimpulkan transaksi terkait dengan akuisisi atau pemindahtanganan properti, yang nilainya dari 25 hingga 50% dari nilai properti perusahaan, dibuat oleh dewan direksi. direktur.

Keputusan untuk menutup transaksi terkait perolehan atau pemindahtanganan harta benda yang nilainya lebih dari 50% dari nilai harta perusahaan diambil oleh rapat umum peserta perseroan.

18. Piagam masyarakat konsumen dapat menetapkan nilai properti, yang kelebihannya memerlukan keputusan tentang transaksi oleh rapat umum pemegang saham (Pasal 16 Undang-Undang tentang Kerja Sama Konsumen). Keputusan untuk menutup transaksi dengan nilai yang lebih rendah dibuat oleh dewan masyarakat konsumen, yang juga mengeluarkan kuasa untuk menyelesaikan transaksi atas nama perusahaan (klausul 4 pasal 19 UU Kerjasama Konsumen).

19. Kepentingan dalam transaksi oleh organisasi nirlaba menimbulkan konflik kepentingan antara pihak yang berkepentingan dan organisasi itu sendiri (Pasal 27 Undang-Undang Federal 12 Januari 1996 No. 7-FZ "Tentang Organisasi Non-Komersial") . Transaksi semacam itu harus disetujui oleh badan pengatur. organisasi non profit atau badan pengawas untuk aktivitasnya.

20. Transaksi dengan real estat untuk keperluan industri, dalam kondisi tertentu, harus dilakukan dengan persetujuan administrasi teritorial Komite Negara untuk Kebijakan Antimonopoli (Pasal 18 Undang-Undang RSFSR "Tentang Persaingan dan Pembatasan Kegiatan Monopoli dalam Komoditi Pasar "). Kriteria penerapan undang-undang antimonopoli adalah selisih lebih dari nilai buku dari properti yang menjadi subjek transaksi, 10 persen dari nilai buku aset produksi tetap dan aset tidak berwujud dari organisasi yang mengasingkan properti di bawah salah satu dari berikut ini kondisi:

• kelebihan dari total nilai buku aset dari pemindahtanganan dan perolehan properti organisasi sebesar 100 ribu upah minimum;
• masuknya salah satunya ke dalam Daftar entitas ekonomi dengan pangsa pasar suatu produk tertentu lebih dari 35 persen;
• akuisisi properti oleh sekelompok orang yang mengendalikan aktivitas organisasi yang mengasingkan properti.

Prosedur pembentukan Daftar entitas ekonomi dengan pangsa pasar lebih dari 35 persen untuk produk tertentu ditentukan oleh Pemerintah Federasi Rusia.

Dengan demikian, apabila terjadi pemindahtanganan bangunan, fasilitas industri oleh badan hukum, perlu adanya: surat keterangan dari penjual tentang nilai buku aset dan nilai buku properti, serta surat keterangan dari pembeli tentang nilai buku aset. , disertifikasi oleh kepala dan kepala akuntan organisasi, atau salinan neraca organisasi dengan tanda kantor pajak pada penerimaan saldo. Bergantung pada rasio nilai properti, harga transaksi dan nilai aset organisasi, keputusan badan resmi badan hukum dan persetujuan badan antimonopoli juga diserahkan.

Kesimpulan

Fitur dari regulasi hukum transaksi real estat ditentukan tidak hanya oleh perdata, tetapi juga oleh hukum perumahan, perusahaan, pajak, warisan. Dokumen tambahan untuk pendaftaran negara diperlukan dalam kasus yang ditetapkan oleh hukum, sebagai suatu peraturan, untuk melindungi hak dan kepentingan sah dari pihak ketiga yang tidak berpartisipasi dalam transaksi. Verifikasi legalitas transaksi real estat dilakukan oleh lembaga peradilan, terlepas dari bentuk transaksinya (sederhana tertulis atau notaris), serta apakah transaksi itu sendiri tunduk pada pendaftaran negara atau pelaksanaannya hanya dasar untuk mendaftarkan pengalihan hak. Sesuai dengan Pasal 20 UU Pendaftaran Negara, lembaga peradilan harus menolak untuk mendaftarkan transaksi real estat yang tidak sesuai dengan persyaratan undang-undang atau tindakan hukum lainnya, terlepas dari apakah ketidakpatuhan terhadap undang-undang tersebut menyebabkan nol transaksi atau hukum mengizinkannya untuk ditantang.

Hukum dan Investasi ".

Pencarian teks lengkap:

Beranda\u003e Hukum\u003e Negara dan Hukum

PENGANTAR ……………………………………. …………………………. 3 hal.

Bab I. Konsep transaksi………………………………………… ... 4 hal.

BAB II. KETENTUAN VALIDITAS TRANSAKSI... ..... ... .. 8 hal.

§ 2.1. Konsep dan ketentuan keabsahan transaksi. ……… .. ……… .. 8 p.

§ 2.2. Legalitas isi transaksi ……………… .. ……………… .. 19 hal.

KESIMPULAN ………………………………………………. ……… 24 hal.

DAFTAR PUSTAKA YANG DIGUNAKAN ………… ..…. …… .... 25 hal.

PENGANTAR

Topik penulisan makalah ini adalah "Syarat-syarat berlakunya transaksi". Secara keseluruhan, transaksi memainkan peran besar dalam kehidupan kita sehari-hari. Kesepakatan adalah tindakan yang dilakukan setiap orang setiap hari sepanjang hidup mereka.

Juga, tempat besar transaksi ditempati dalam kegiatan badan hukum. Melakukan transaksi, organisasi mengoordinasikan aktivitas mereka untuk produksi produk, saling memasok bahan yang diperlukan, bahan mentah, peralatan, untuk pembangunan modal dan pelaksanaan pekerjaan penelitian, desain dan teknik.

Relevansi penulisan karya adalah bahwa syarat validitas transaksi, karena distribusinya yang luas, semakin ditentang di pengadilan, yang menyebabkan penundaan yang tidak perlu dalam hubungan sipil, biaya yang terkait dengan biaya hukum, bersama dengan hilangnya keuntungan.

Tugas menulis sebuah karya adalah:

Mempertimbangkan konsep dan ketentuan umum transaksi dalam peraturan perundang-undangan saat ini;

Mengungkapkan kondisi validitas transaksi, legalitas isinya;

Tujuan dari pekerjaan ini adalah untuk mempelajari kondisi validitas transaksi dalam hukum perdata.

BAB I. KONSEP TRANSAKSI.

Dalam hukum perdata, konsep transaksi diabadikan sebagai tindakan warga negara dan badan hukum yang bertujuan untuk menetapkan, mengubah, atau mengakhiri hak dan kewajiban sipil.

Kesepakatan adalah tindakan, mis. hasil dari aktivitas sadar orang, atau fenomena yang muncul dan terjadi atas keinginan orang. Semua tindakan dibagi menjadi sah dan ilegal. Melakukan transaksi adalah tindakan yang sah, itu sesuai dengan persyaratan hukum. Namun dalam praktiknya, dimungkinkan untuk melakukan tindakan tertentu yang bertentangan dengan hukum. Dalam hal ini, Anda dapat mengajukan beberapa opsi: transaksi yang tidak valid bukanlah transaksi seperti itu; legalitas atau ilegalitas dari tindakan tersebut bukan merupakan tanda transaksi yang diperlukan, tetapi penting hanya karena konsekuensinya; transaksi yang valid dan tidak valid sama-sama transaksi, legalitas suatu tindakan hanya mengacu pada tanda transaksi yang valid. Jika transaksi yang tidak valid diakui sebagai transaksi (seseorang tidak dapat mengatakan bahwa transaksi yang tidak valid tidak menyebabkan konsekuensi hukum apa pun), maka dalam hal ini garis antara transaksi yang tidak valid dan pelanggaran hampir sepenuhnya terhapus. Dalam hal ini, kita dapat membicarakan tentang pelanggaran " pesanan spesial».

Penyelesaian transaksi adalah maksud subjek transaksi untuk mengambil tindakan tertentu. Niat ini berarti kehendak batin orang tersebut dan mewakili elemen subjektif dari konsep "tindakan" dalam definisi transaksi. Unsur subjektif jelas tidak cukup. Kehendak hanyalah proses psikologis di luar kendali siapa pun, dan oleh karena itu hukum tidak dapat mempertimbangkan mereka 1. Elemen obyektif adalah keinginan yang diekspresikan di luar atau ekspresi dari keinginan, yang sangat penting bagi hukum.

Perlu diperhatikan fakta bahwa dalam praktiknya ada beberapa cara untuk mengekspresikan keinginan seseorang:

Ekspresi langsung dari keinginan - seseorang mengungkapkan keinginannya secara lisan atau tertulis;

Ekspresi tidak langsung dari keinginan - seseorang melakukan suatu tindakan, yang isinya jelas bahwa orang tersebut bermaksud untuk menyelesaikan transaksi; tindakan seperti itu disebut konklusif.

Dalam seni. 158 KUH Perdata Federasi Rusia menyatakan bahwa hanya transaksi yang, sesuai dengan hukum, dapat disimpulkan secara lisan, dapat dilakukan dengan tindakan implisit;

Ekspresi keinginan melalui keheningan. Ekspresi keinginan seperti itu hanya diperbolehkan dalam kasus-kasus yang ditentukan oleh hukum atau dengan kesepakatan para pihak;

Ekspresi kemauan adalah elemen terpenting dari transaksi, yang memungkinkannya untuk dibedakan dari peristiwa, yaitu. keadaan di luar kendali orang tersebut.

Bagi hukum, kedua unsur ini penting, karena diasumsikan bahwa isi surat wasiat tersebut sesuai dengan maksud (kehendak) orang yang sebenarnya. Dalam praktiknya, situasi ketidakpatuhan dari elemen subjektif dan objektif dimungkinkan. Dalam kasus ini, pertanyaan tentang mengenali transaksi yang telah selesai sebagai tidak valid dapat diangkat. Pada pandangan pertama, mungkin terlihat bahwa di pengadilan ekspresi kemauan yang akan lebih penting, tetapi perlu untuk mempertimbangkan kedua elemen tersebut. Jika terjadi ketidaksesuaian antara elemen subjektif dan objektif, kondisi muncul untuk transaksi menjadi tidak sah.

Dengan demikian, transaksi tersebut memiliki ciri-ciri berikut:

Kesepakatan adalah tindakan, mis. tindakan kemauan dari aktivitas yang dimanifestasikan di luar, yang bertujuan untuk mencapai tujuan tertentu;

Kesepakatan adalah tindakan kemauan. Sebagai tindakan kemauan, kesepakatan adalah kombinasi dari kemauan dan kemauan.

Keinginan adalah keinginan, niat seseorang untuk membuat kesepakatan. Tetapi kemauan saja tidak cukup, itu perlu untuk diperhatikan orang lain. Cara di mana keinginan batin mengekspresikan dirinya secara lahiriah disebut kemauan.

Ekspresi kemauan adalah elemen penting dari transaksi, yang biasanya terkait dengan konsekuensi hukum. Inilah perbedaan antara kesepakatan dan acara, yaitu. keadaan di luar kendali orang tersebut. Transaksi terkadang dapat menimbulkan konsekuensi jika tidak hanya ada ungkapan kemauan, tetapi juga tindakan untuk mengalihkan properti. Misalnya, transaksi donasi muncul dari ekspresi keinginan pemberi dan penerima serta tindakan untuk mentransfer barang tersebut kepada penerima.

Kesepakatan itu adalah tindakan kemauan yang sah. Keabsahan suatu transaksi berarti memiliki kualitas fakta hukum yang menimbulkan konsekuensi hukum tersebut, yang diinginkan oleh orang yang melakukan transaksi, dan yang ditentukan oleh undang-undang untuk transaksi ini. Oleh karena itu, transaksi yang dilakukan sesuai dengan persyaratan hukum adalah sah, yaitu sah. diakui sebagai fakta hukum nyata yang telah menghasilkan hasil hukum yang diinginkan oleh para pihak yang bertransaksi. Keabsahan transaksi yang berbeda dari pelanggaran (tort) - tindakan sukarela yang bertentangan dengan hukum dan mengandung konsekuensi hukum yang tidak ada dalam pikiran orang yang melakukan pelanggaran, dan kejadian yang tidak diinginkannya.

Transaksi tersebut berbeda dengan tindakan badan negara dan badan pemerintahan sendiri di daerah, yang menjadi dasar munculnya hak dan kewajiban sipil, tetapi ketentuan KUH Perdata tentang transaksi tidak berlaku.

Kesepakatan dibedakan berdasarkan fokus tindakan pada hasil hukum tertentu, niat untuk mencapainya. Dalam Pasal 153 KUH Perdata, hal ini diungkapkan dengan kata-kata - bertujuan untuk menetapkan, mengubah atau mengakhiri hak dan kewajiban sipil. Saat membuat kesepakatan, seseorang berarti kepuasan akan kebutuhan tertentu (untuk perumahan, makanan, dll.), Mis. ia menetapkan dirinya sebagai tujuan ekonomi. Akan tetapi, tujuan dari transaksi adalah bahwa orang yang membuatnya ingin tidak hanya untuk benar-benar memenuhi kebutuhannya, tetapi juga untuk mendapatkan hak untuk menggunakan barang yang dipenuhinya dan untuk melindungi hak tersebut. Pada saat yang sama, ia menyadari bahwa transaksi tersebut menimbulkan kewajiban baginya dalam hubungannya dengan orang lain. Dan di sini perlu dicatat bahwa transaksi dicirikan oleh kebetulan tujuan dan hasil hukum.

Maksud dan hasil tidak sama ketika tindakan ilegal dilakukan dalam bentuk transaksi. Tujuan hukum harus dibedakan dari motif yang mengikatnya. Motif adalah insentif, sosio-ekonomi atau tujuan lain yang dengannya seseorang melakukan transaksi. Motifnya berada di luar cakupan kesepakatan dan tidak berpengaruh apa-apa. Undang-undang mengatur kasus-kasus individu ketika motifnya dapat dianggap penting secara hukum. Jadi, di Art. 169 KUH Perdata Federasi Rusia berisi definisi transaksi tidak sah yang dibuat untuk tujuan yang jelas bertentangan dengan dasar hukum dan ketertiban dan moralitas, yaitu. tujuan transaksi menentukan konsekuensi ketidakabsahan. Selain itu, para pihak memiliki hak untuk melekatkan kepentingan hukum pada motif, setelah menyepakati penetapan hak dan kewajiban atau perubahan dan penghentiannya, tergantung pada implementasi motif atau tujuan transaksi. Dalam hal ini, motif yang disepakati oleh para pihak menjadi syarat transaksi, dan transaksinya sendiri akan diselesaikan sesuai ketentuan 2.

Fokus keinginan seseorang pada pembentukan, perubahan atau penghentian hak dan kewajiban tertentu membedakan transaksi dari tindakan aktivitas yang tidak mengejar hasil seperti itu. Tujuan orang yang menulis buku adalah untuk menciptakan karya sastra, bukan untuk menegakkan hak dan kewajiban sipil. Tindakan kemauan ini disebut tindakan, dan akibat hukum terjadi berdasarkan hukum, yaitu. terlepas dari keinginan subjek.

BAB II. KETENTUAN VALIDITAS TRANSAKSI.

§ 2.1. Konsep dan ketentuan keabsahan transaksi.

Pasal 153 KUH Perdata Federasi Rusia mendefinisikan transaksi sebagai tindakan warga negara dan badan hukum yang bertujuan untuk menetapkan, mengubah, atau mengakhiri hak dan kewajiban sipil 3.

Validitas transaksi berarti mengakui kualitas fakta hukum yang menghasilkan hasil hukum yang dicari oleh subjek transaksi.

Dalam ilmu hukum domestik, biasanya diyakini bahwa kegagalan untuk memenuhi syarat validitas transaksi menyebabkan tidak validnya transaksi tersebut.

Syarat keabsahan transaksi mengikuti definisinya sebagai tindakan hukum yang sah dari subjek hukum perdata, yang bertujuan untuk menetapkan, mengubah atau mengakhiri hak dan kewajiban sipil. Untuk mendapatkan kualitas realitas, transaksi secara keseluruhan tidak boleh bertentangan dengan hukum dan peraturan perundang-undangan lainnya. Persyaratan ini terpenuhi jika kondisi berikut terjadi secara bersamaan:

b) transaksi dilakukan oleh orang yang cakap; jika hukum mengakui ekspresi keinginan seseorang sebagai persyaratan yang diperlukan tetapi tidak cukup untuk transaksi (anak di bawah umur antara usia 14 dan 18 tahun), keinginan orang tersebut harus didukung oleh keinginan orang yang ditentukan dalam hukum (orang tua, orang tua angkat, wali);

c) ekspresi keinginan orang yang melakukan transaksi sesuai dengan keinginannya yang sebenarnya, yaitu dilakukan bukan karena penampilan, tetapi dengan maksud menimbulkan akibat hukum;

d) pernyataan keinginan dibuat dalam bentuk yang ditentukan oleh hukum untuk transaksi ini;

e) kehendak orang yang melakukan transaksi dibentuk secara bebas dan tidak berada di bawah pengaruh luar yang melanggar hukum (kekerasan, ancaman, penipuan) atau di bawah pengaruh faktor-faktor lain yang mempengaruhi proses pembentukan keinginan orang tersebut secara negatif (delusi, penyakit , keracunan, kebetulan keadaan sulit, dll.) empat.

Subjek transaksi adalah subjek hukum perdata yang memiliki kapasitas hukum. Kemampuan untuk melakukan transaksi secara mandiri merupakan salah satu elemen dari kapasitas hukum perdata. Dalam literatur, dikemukakan pendapat bahwa kapasitas sipil terdiri dari kualitas yang terpisah, seperti kapasitas transaksi, kapasitas kebijaksanaan, dll. Tampaknya kualitas tersebut tidak dapat memiliki makna independen selain dari kapasitas hukum, oleh karena itu tidak perlu membagi kapasitas. menjadi "kemampuan" yang terpisah. Pada saat yang sama, pelaksanaan transaksi independen adalah salah satu elemen terpenting dari kapasitas hukum, sikap, pertama-tama, hingga penyelesaian transaksi memungkinkan kita untuk berbicara tentang perbedaan dalam kapasitas hukum anak di bawah umur dan anak di bawah umur.

Kapasitas hukum suatu badan hukum dicirikan oleh kegiatannya yang diatur oleh dokumen-dokumen penyusun badan hukum tersebut dan kewenangan badan hukum yang berhak melakukan transaksi atas nama badan hukum tersebut. Jenis transaksi tertentu badan hukum dapat dilakukan dengan izin khusus (license).

Untuk validitas transaksi, kemauan dan hanya akan menjadi masalah dalam kesatuan mereka. Bagaimana kemauan dibentuk juga penting. Kondisi yang diperlukan untuk validitas transaksi adalah tidak adanya faktor yang dapat mendistorsi ide orang tersebut tentang esensi transaksi atau elemen individualnya (khayalan, penipuan), atau menciptakan kemauan internal jika tidak ada ( ancaman, kekerasan), karena dalam hal ini memiliki tempat adalah wakil dari kehendak, di mana kemauan, meskipun bertepatan dengan ekspresi keinginan, tetapi isi keinginan tidak mencerminkan keinginan dan niat sebenarnya dari subjek. . Cacat keinginan juga menjadi dasar untuk membatalkan transaksi 5.

Suatu transaksi menimbulkan hak dan kewajiban hanya jika bentuknya, yang ditentukan oleh hukum, dipatuhi. Bentuk transaksinya bisa lisan dan tertulis. Setiap transaksi dapat dilakukan secara lisan jika:

Tidak ada formulir tertulis yang dibuat untuk mereka oleh hukum atau kesepakatan para pihak;

Transaksi dilaksanakan segera setelah dilakukan (dengan pengecualian transaksi yang memerlukan formulir notaris, serta transaksi yang tidak mematuhi formulir tertulis yang sederhana menyebabkan ketidakabsahannya;

Transaksi tersebut dilakukan berdasarkan kesepakatan tertulis dan memiliki kesepakatan para pihak dalam bentuk eksekusi lisan.

Sisa transaksi dilakukan secara tertulis. Bentuk tertulisnya sederhana dan diaktakan. Transaksi tertulis dilakukan dengan membuat dokumen yang menjelaskan isi transaksi dan ditandatangani langsung oleh orang yang atas namanya dibuat, atau oleh mereka yang bertindak di bawah kewenangannya (dengan surat kuasa). Bentuk notaris berbeda dengan bentuk tertulis sederhana, di mana tanda tangan sertifikasi dibuat di atas dokumen oleh notaris atau pejabat lain yang berhak melakukan akta notaris tersebut.

Kontrak dapat disimpulkan tidak hanya dengan membuat satu dokumen, tetapi juga dengan bertukar dokumen melalui pos, telegraf, teletype, telepon, elektronik atau komunikasi lainnya, memungkinkan untuk menetapkan dengan andal bahwa dokumen tersebut berasal dari salah satu pihak dalam kontrak. Daftar metode komunikasi untuk menyelesaikan kontrak berdasarkan hukum tidak lengkap, yang memungkinkan Anda untuk menggunakan salah satu metode komunikasi paling modern, termasuk yang tidak disebutkan dalam undang-undang, asalkan fakta pengiriman pesan dapat ditetapkan oleh pihak di bawah kontrak. Pesan asli yang dikirim, nama kode khusus yang diketahui oleh sejumlah orang, termasuk pihak dalam kontrak, dll. Dapat berfungsi sebagai konfirmasi tersebut. Misalnya, untuk menyelesaikan kontrak faks, salah satu pihak harus mengirimkan dokumen tertulis yang ditandatangani kepada pihak lainnya. Pihak kedua menandatangani faks yang diterima dan meneruskannya ke pihak pertama. Akibatnya, pihak pertama mendapatkan dokumen asli yang ditandatangani olehnya dan reproduksi faksimili dari teks dokumen yang ditandatangani oleh pihak kedua. Pihak kedua memiliki dokumen yang diterima melalui faksimili dengan tanda tangan dari orang yang berwenang dari pihak lain. Jika terjadi perselisihan, masing-masing pihak memiliki dokumen yang secara identik mencerminkan isi perjanjian, dan tanda tangan asli para pihak mengonfirmasi fakta bahwa dokumen tersebut telah dikirim ke masing-masing pihak. Selain itu, kemampuan teknis komunikasi faksimili membantu menerima konfirmasi penerimaan pesan dan informasi tentang nomor penerima.

Saat membuat kesepakatan, mungkin ada kasus ketika satu pihak mengirim dokumen ke pihak lain, dan itu, tanpa mengirim dokumen apa pun, melanjutkan untuk mengeksekusinya, yaitu. untuk pengiriman barang, kinerja pekerjaan, pembayaran uang, dll. Dalam hal ini, bentuk tertulis kontrak akan dianggap dipatuhi berdasarkan instruksi langsung dari klausul 3 pasal 434 KUH Perdata, berbeda dengan aturan umum yang hanya transaksi lisan yang dapat dilakukan dengan tindakan konklusif. (klausul 2 dari pasal 158 KUH Perdata Federasi Rusia) 6.

Persyaratan untuk penulisan sederhana juga dapat diperkenalkan oleh hukum, tindakan hukum lainnya atau dengan persetujuan para pihak. Mereka dapat mengacu pada kertas yang akan digunakan untuk membuat dokumen, misalnya, bentuk formulir yang ditentukan. Untuk memenuhi formulir tertulis yang sederhana, sangat penting bahwa dokumen tersebut ditandatangani oleh orang yang berwenang. Jika seorang warga negara, karena cacat fisik atau penyakit, tidak dapat menandatangani dokumen dengan tangannya sendiri, maka atas permintaannya warga negara lain dapat menandatangani dokumen tersebut. Tanda tangan warga negara ini harus diaktakan, menunjukkan alasan mengapa warga negara yang melakukan transaksi tidak dapat menandatangani dengan tangannya sendiri (klausul 3 pasal 160 KUH Perdata). Perlu diingat bahwa seorang adonan, warga negara yang menandatangani dokumen atas permintaan orang lain, bukanlah pihak dalam transaksi tersebut. Undang-undang menyederhanakan prosedur untuk menyelesaikan transaksi dan mengeluarkan surat kuasa untuk menerima gaji dan pembayaran lain yang terkait dengan hubungan kerja, untuk menerima remunerasi penulis dan penemuan, pensiun, tunjangan dan beasiswa, simpanan warga di bank. Tanda tangan orang yang menandatangani transaksi semacam itu dapat disertifikasi tidak hanya oleh notaris, tetapi juga oleh organisasi tempat warga bekerja, studi, lembaga medis rawat inap tempat ia dirawat.

Semua transaksi badan hukum antara mereka dan warga negara harus dilakukan secara tertulis. Pengecualian adalah transaksi yang membutuhkan formulir notaris, serta transaksi yang dapat dilakukan secara lisan. Jadi, jual beli barang di toko memerlukan bentuk tertulis, karena toko tersebut berbadan hukum dan disepakati kontraknya dengan warga negara atau badan hukum lainnya. Namun, eksekusi transaksi pada saat eksekusi, yaitu. pertukaran barang dengan uang, memungkinkan kemungkinan terjadinya transaksi jual beli secara lisan. Tanda terima penjualan atau tanda terima penjualan tidak boleh dianggap sebagai bentuk tertulis dari kontrak penjualan. Cek berisi informasi bukan tentang seluruh transaksi, tetapi hanya tentang jumlah yang dibayarkan oleh pembeli. Selain itu, cek tersebut tidak memuat tanda tangan para pihak yang bertransaksi. Cek kasir hanya dapat digunakan sebagai salah satu bukti transaksi. Transaksi antar warga negara dengan jumlah yang melebihi setidaknya sepuluh kali upah minimum menurut undang-undang merupakan transaksi kelompok kedua yang membutuhkan formulir tertulis sederhana. Legislator menolak untuk menetapkan jumlah yang ditetapkan secara kaku, yang lebih dari itu transaksi harus dilakukan secara tertulis. Dalam ekonomi inflasi, keputusan legislatif yang menetapkan ketergantungan bentuk transaksi pada upah minimum cukup dapat dibenarkan. Besaran minimum ditetapkan oleh Duma Negara dan tergantung pada tingkat inflasi, pengisian anggaran negara dan sejumlah faktor lainnya. Tujuan dari memperkenalkan formulir tertulis sederhana untuk transaksi yang melebihi jumlah yang ditentukan oleh undang-undang cukup jelas - perlu untuk memastikan stabilitas hubungan sipil di satu sisi, dan tidak mempersulit perputaran sipil dengan memperkenalkan persyaratan tambahan, di sisi lain. . Karena undang-undang menghubungkan bentuk transaksi dengan upah minimum, dan jumlah ini cukup sering berubah, perlu diingat bahwa bentuk transaksi ditentukan oleh undang-undang yang berlaku pada saat pelaksanaannya.

Kelompok ketiga terdiri dari transaksi antar warga negara yang bentuk tertulisnya diatur oleh undang-undang. Apabila transaksi dilakukan antar badan hukum, maka undang-undang tersebut tidak memuat persyaratan tambahan khusus untuk penulisan, karena terdapat aturan umum mengenai bentuk tertulis dari transaksi yang dilakukan oleh badan hukum.

Bentuk tertulis adalah yang paling umum dalam perputaran bisnis, karena dengan adanya dokumen tertulis, dimungkinkan untuk dengan cepat dan andal mengungkapkan keinginan para pihak untuk menyelesaikan transaksi. Kegagalan untuk mematuhi formulir tertulis yang diwajibkan oleh hukum dapat mengakibatkan berbagai konsekuensi. Aturan umumnya adalah tidak mengakui kesaksian yang mendukung transaksi dan persyaratannya. Dengan demikian, undang-undang mempersulit untuk membuktikan fakta transaksi, hanya mengakui bukti tertulis yang dapat diterima atau lainnya, tidak termasuk kemungkinan menggunakan bukti. Namun, pengecualian kesaksian hanya setengah ukuran, karena undang-undang, sehingga sulit untuk dibuktikan, menunjukkan kemungkinan bahwa transaksi yang sempurna pun tidak dapat dibuktikan di pengadilan karena kurangnya bukti lain. Ketidakabsahan transaksi yang tidak dibungkus dalam bentuk tertulis sederhana yang disyaratkan oleh hukum hanya terjadi dalam kasus yang secara langsung ditentukan dalam hukum atau dengan kesepakatan para pihak. Misalnya, kegagalan untuk memenuhi bentuk tertulis sederhana dari transaksi ekonomi luar negeri menyebabkan ketidakabsahannya berdasarkan indikasi langsung dari hukum. Jika tidak ada indikasi seperti itu, pengadilan dibatasi pada pernyataan fakta bahwa transaksi, yang disimpulkan melanggar persyaratan bentuk tertulis yang sederhana, tidak terjadi, yaitu. atas perbuatan warga negara dan badan hukum, meskipun dilakukan, namun tidak diakui signifikansi suatu fakta hukum.

Formulir notaris diperlukan untuk pelaksanaan transaksi yang secara langsung diatur oleh undang-undang, serta atas kesepakatan para pihak, setidaknya menurut undang-undang formulir ini tidak diperlukan untuk transaksi jenis ini. Bentuk notaris berbeda dari bentuk tertulis sederhana hanya pada pejabat yang diberi kewenangan khusus - notaris membuat prasasti pengesahan pada dokumen tertulis. Dalam kasus-kasus yang ditentukan oleh undang-undang Rusia, pejabat lain, misalnya kapten kapal navigasi luar negeri, komandan unit militer, dokter kepala, konsul, dll, berhak membuat tanda pengenal. Aturan untuk melakukan akta notaris diatur oleh Fundamentals of Legislation on Notaries. Biaya negara dibebankan untuk penyelesaian prasasti sertifikasi. Formulir notaris biasanya disediakan untuk transaksi-transaksi yang harus dicatat secara jelas mengenai pernyataan keinginan para pihak, seperti wasiat, sumbangan, pembelian dan penjualan real estate di bidang perumahan. Dalam beberapa kasus, formulir notaris diperlukan untuk transaksi yang melibatkan badan hukum dan di antara mereka, misalnya, jaminan real estat - hipotek memerlukan formulir notaris. Kadang-kadang praktik perputaran ekonomi yang mapan memaksa warga untuk mengenakan kesepakatan dalam bentuk notaris, meskipun hal ini tidak diatur baik oleh hukum atau kesepakatan para pihak. Seiring dengan bentuk transaksi yang dipertimbangkan, undang-undang memperkenalkan tahap tambahan untuk pelaksanaan jenis transaksi tertentu - pendaftaran negara. Jika hukum menetapkan bahwa transaksi tertentu tunduk pada pendaftaran negara, maka sampai saat pendaftaran negara, transaksi tersebut tidak dianggap berpakaian dalam bentuk yang disyaratkan oleh undang-undang, dan, akibatnya, diselesaikan. Pendaftaran negara wajib ditetapkan oleh KUH Perdata untuk transaksi dengan tanah dan real estat lainnya. Pendaftaran negara untuk transaksi dengan properti bergerak dari jenis tertentu dapat diberlakukan oleh hukum. Perlu diingat bahwa persyaratan pendaftaran negara tidak dapat ditentukan oleh kesepakatan para pihak, yaitu. para pihak tidak berhak meminta pendaftaran transaksi dengan properti, jika pendaftarannya tidak diatur oleh hukum. Pendaftaran negara melibatkan memasukkan informasi tentang transaksi dalam daftar negara terpadu, yang memungkinkan Anda untuk memiliki informasi yang lengkap dan dapat diandalkan tentang pemilik real estat, sitaan di atasnya, dll. Dalam kondisi dimana kavling tanah, gedung, bangunan tempat tinggal, berbagai bangunan dan seluruh perusahaan yang biayanya cukup tinggi semakin banyak terlibat dalam peredaran, informasi yang lengkap dan dapat diandalkan tentang properti merupakan prasyarat untuk stabilitas sirkulasi sipil. Dalam hal ini, informasi tentang pendaftaran transaksi dengan real estat dan hak atasnya dinyatakan tersedia untuk umum oleh hukum. Otoritas kehakiman yang dipercayakan dengan kewajiban pencatatan transaksi real estat berkewajiban untuk memberikan informasi kepada siapapun, walaupun ia bukan merupakan pihak yang bertransaksi, terlebih lagi informasi harus diberikan walaupun pendaftaran dilakukan oleh otoritas peradilan lain, katakanlah, di kota lain. Prosedur pendaftaran negara, serta alasan untuk menolak pendaftaran negara, ditetapkan oleh undang-undang tentang pendaftaran hak atas real estat dan transaksi dengannya.

Sesuai dengan Pasal 8 Undang-Undang Federal “Tentang Berlakunya Bagian Pertama KUH Perdata Federasi Rusia”, prosedur saat ini untuk mendaftarkan harta tak bergerak dan transaksi dengannya diterapkan sebelum berlakunya hukum yang relevan. Karena tidak ada prosedur seragam untuk mendaftarkan properti di Rusia, entitas konstituen federasi dan pemerintah lokal menetapkan aturan mereka sendiri untuk mendaftarkan transaksi real estat, oleh karena itu, prosedur pendaftaran di entitas konstituen yang berbeda dari federasi dan kota-kota individu mungkin berbeda.

Mayat yang saat ini mendaftar juga berbeda. Pendaftaran dipercayakan kepada komite-komite untuk pengelolaan kekayaan negara, dan kepada departemen-departemen dana properti, dan kepada biro inventaris teknis dan badan-badan lain, termasuk badan-badan yang dibentuk secara khusus, misalnya, kepada kamar-kamar pendaftaran. Penolakan pendaftaran negara atau penghindaran pendaftaran dapat diajukan banding di pengadilan.

Konsekuensi dari ketidakpatuhan dengan formulir notaris, serta persyaratan pendaftaran negara, dibedakan dengan tindakan yang lebih ketat daripada dalam kasus ketidakpatuhan dengan formulir tertulis yang sederhana. Kegagalan untuk mematuhi bentuk notaris dari transaksi, atau persyaratan pendaftaran negara memerlukan ketidakabsahan transaksi 7.

Aturan serupa telah ditetapkan untuk menghindari pendaftaran negara. Dalam kasus ini, pengadilan mengambil keputusan untuk mendaftarkan transaksi tersebut. Reorganisasi ganda untuk transaksi semacam itu tidak disediakan. Jika pengadilan menetapkan penghindaran yang tidak adil dari salah satu pihak dalam transaksi dari pelaksanaan yang semestinya atau pendaftaran negara, ia berkewajiban untuk memberikan kompensasi kepada pihak lain atas kerugian yang disebabkan oleh penundaan tersebut. Perlu diingat bahwa fakta putusan pengadilan tentang pengakuan transaksi sebagai telah selesai atau pada pendaftarannya belum membuktikan tidak berdasar penghindaran pihak lain. Penghindaran juga bisa disebabkan oleh alasan obyektif yang menghalangi salah satu pihak untuk menyelesaikan transaksi dengan baik, misalnya sakit, absen dalam urusan resmi.

Untuk validitas transaksi, penting juga tidak hanya hubungan antara konsep keinginan dan ekspresi keinginan, tetapi juga cara mengungkapkan keinginan, juga secara hukum disebut sebagai bentuk transaksi. Transaksi lisan dapat dilakukan dengan ekspresi kemauan secara lisan, jika tidak bertentangan dengan hukum, hakikat transaksi dan kepentingan para pihak. Undang-undang mengizinkan penggunaan formulir seperti itu dalam semua kasus, kecuali jika hukum atau perjanjian para pihak mengatur bentuk transaksi tertulis atau tertulis yang memenuhi syarat (notaris). Selain itu, transaksi yang dilakukan sesuai dengan perjanjian utama yang telah disepakati dapat dilakukan secara lisan. Ini dapat berupa, misalnya, pengiriman dan penerimaan hasil kerja, pengiriman produk, atau pembayaran uang. Jika transaksi dilakukan secara tertulis, maka harus ditandatangani oleh orang yang memiliki kewenangan untuk menandatanganinya, yang pada gilirannya dapat berasal dari salah satu pihak dalam transaksi tersebut atau ditetapkan oleh undang-undang. Transaksi badan hukum harus ditandatangani oleh pimpinannya atau perwakilannya. Ada bentuk transaksi yang setara dengan menulis. Dalam beberapa kasus, transaksi dianggap selesai dengan "menerima untuk dieksekusi" proposal tertulis untuk menyelesaikan transaksi: satu pihak mengirimkan proposal tertulis, dan pihak lainnya menerima proposal ini. Dalam kasus lain, transaksi dianggap selesai secara tertulis jika salah satu pihak menerbitkan dokumen yang mengonfirmasi transaksi dan menyatakan persyaratannya. Dengan demikian, kontrak asuransi juga dapat disimpulkan oleh perusahaan asuransi yang memberikan pemegang polis polis asuransi (atau dokumen serupa) yang ditandatangani oleh perusahaan asuransi. Dokumen tersebut, misalnya, buku tabungan, wesel, saham, hipotek, sertifikat gudang. Undang-undang menetapkan persyaratan ketat untuk perincian dokumen semacam itu, dan terkadang untuk bentuk pembuatannya. Dan kecuali ditentukan lain dalam kontrak atau peraturan, kegagalan untuk memenuhi persyaratan formal tersebut menyebabkan ketidakabsahan transaksi 8.

Transaksi yang dapat diselesaikan secara lisan dianggap telah selesai meskipun perilaku orang tersebut mengungkapkan keinginannya untuk menyelesaikan transaksi tersebut. Artinya, transaksi lisan dilakukan dengan melakukan tindakan implisit (ekspresi keinginan), dari mana niat (kemauan) untuk menyelesaikan transaksi tertentu terbukti.

Sertifikasi transaksi, seperti halnya akta notaris lainnya, dilakukan sesuai dengan prinsip peraturan perundang-undangan yang diterima oleh notaris yang bekerja di kantor notaris negara atau berpraktik sebagian. Undang-undang menetapkan notaris wajib transaksi dalam kasus-kasus berikut: dalam kasus-kasus yang ditentukan dalam hukum; dalam hal-hal yang ditentukan oleh kesepakatan para pihak, setidak-tidaknya oleh undang-undang, formulir ini tidak diperlukan untuk transaksi jenis ini. Dengan demikian, atas permintaan para pihak, kantor notaris dapat mengesahkan setiap transaksi tertulis yang sertifikasi wajibnya tidak ditetapkan oleh undang-undang. Dalam praktiknya, notaris transaksi semacam itu sering dijumpai. Ini dijelaskan oleh keuntungan dari bentuk dokumen notaris. Sebelum membuat prasasti sertifikasi, notaris memeriksa sejumlah syarat yang diperlukan untuk bertransaksi. Notaris menetapkan identitas masing-masing pihak yang bertransaksi, kapasitas hukum badan hukum, dan kapasitas hukum warga negara yang melakukan transaksi. Jika, berdasarkan transaksi yang diaktakan, properti dikembalikan atau ditransfer, maka perlindungan hak dapat dilakukan dengan cara yang lebih sederhana - dengan mendapatkan notaris eksekusi notaris atau dengan mengeluarkan perintah pengadilan. Perlu dicatat bahwa persyaratan formulir notaris terkandung dalam sejumlah artikel. GK. Secara khusus, ini berarti kebutuhan untuk mengesahkan surat kuasa untuk hak untuk menyelesaikan transaksi yang membutuhkan formulir notaris, atau dikeluarkan dengan cara substitusi, perjanjian hipotek, perjanjian pengalihan untuk klaim atau transfer hutang, jika klaim atau hutang itu sendiri didasarkan pada transaksi yang diaktakan, perjanjian anuitas ...

Legalitas isi transaksi berarti memenuhi persyaratan hukum. Persyaratan tidak hanya preskripsi hukum dalam arti sempit kata, tetapi juga aturan anggaran rumah tangga. Dan jika terjadi benturan antara hukum dan peraturan perundang-undangan, isi transaksi harus ditentukan oleh persyaratan hukum.

§ 2.2. Legalitas konten transaksi.

Legalitas isi transaksi adalah kesesuaian isi transaksi dengan persyaratan peraturan perundang-undangan 9.

Menurut pandangan pertama yang dianut oleh mayoritas ahli hukum perdata, syarat isi transaksi ini dimaknai sebagai kesesuaian isi transaksi dengan ketentuan yang berlaku.

Menurut sudut pandang kedua, ketentuan yang diberlakukan pada konten transaksi dibagi menjadi faktual dan legal.

Persyaratan hukum untuk isi transaksi terdiri dari penetapan legalitas transaksi yang dilakukan. Legalitas suatu transaksi dinyatakan tidak hanya sesuai dengan isinya pada peraturan perundang-undangan, tetapi juga dalam kompetensi orang yang melakukan transaksi (transaksi untuk penjualan barang orang lain tidak valid).

Persyaratan aktual untuk isi transaksi adalah untuk menetapkan kemampuan nyata (aktual) untuk melaksanakan hak atau memenuhi kewajiban yang diasumsikan berdasarkan transaksi. Pada saat yang sama, tentu saja, pertanyaan tentang realitas transaksi diputuskan oleh para pihak pada saat transaksi.

Menurut sudut pandang ketiga, ketentuan yang diberlakukan pada konten transaksi dapat dibagi menjadi 3 bagian: legalitas konten, kemungkinan eksekusi, kepastian konten. Kita harus berbicara tentang persyaratan positif dari peraturan yang diberlakukan pada konten transaksi - kepastian subjek dan kondisi penting lainnya, realitas awal pelaksanaannya. Kesalahan besar dari sejumlah pengacara perdata yang menganut istilah "legalitas isi transaksi" adalah untuk menciptakan kesan pada pembaca yang tidak berpengalaman bahwa hanya ada persyaratan negatif yang diberlakukan oleh peraturan perundang-undangan pada konten transaksi. Jika kita membawa posisi perwakilan dari sudut pandang ini ke titik absurditas, maka kita tidak dapat memilih syarat untuk validitas transaksi sama sekali, tetapi katakan bahwa hanya ada satu syarat - legalitas transaksi, yang mana mengatakan bahwa individu dan badan hukum bebas untuk menetapkan hak dan kewajiban mereka atas dasar perjanjian dan dalam definisi apa pun, tidak bertentangan dengan hukum, ketentuan kontrak

Dari sudut pandang praktis, klasifikasi ini tidak sepenuhnya dapat dibenarkan - membagi persyaratan untuk isi transaksi menjadi legal dan faktual tidak memberikan apapun untuk praktek, tetapi malah membingungkan peserta biasa dalam transaksi perdata. Dimungkinkan untuk membuat klasifikasi kondisi, menempatkan dalam satu baris kasus umum (legalitas) dan kasus tertentu dari umum ini (kepastian dan realitas awal kinerja). Klasifikasi semacam itu tidak dapat diterima, karena baik kepastian konten dan realitas awal pelaksanaan dapat secara mutlak disebut sebagai bagian dari legalitas konten - persyaratan positif dari berlakunya regulasi terhadap konten transaksi. Dari posisi penulis ini, tidak tampak bahwa mereka menganggap legalitas konten sebagai persyaratan negatif dari peraturan perundang-undangan.

Legalitas transaksi dipahami sebagai kepatuhan terhadap kondisi di mana transaksi dilakukan, persyaratan hukum dan peraturan lainnya.

Keabsahan transaksi yang berbeda dari pelanggaran (tort) - tindakan sukarela yang bertentangan dengan hukum dan mengandung konsekuensi hukum yang tidak ada dalam pikiran orang yang melakukan pelanggaran dan kejadian yang tidak diinginkannya.

Tujuan transaksi juga harus sah. Jika tujuan transaksi bertentangan dengan ketentuan hukum, maka transaksi tersebut dianggap tidak sah. Jika tujuan transaksi adalah untuk memperoleh properti yang ditarik dari peredaran (misalnya senjata), maka transaksi yang bertujuan untuk mengalihkan kepemilikan properti tersebut tidak sah.

Bersamaan dengan legitimasi, kepatuhan transaksi dengan standar moral fundamental sangatlah penting. Undang-undang mewajibkan peserta dalam hubungan sipil untuk menggunakan hak mereka secara wajar dan dengan itikad baik (klausul 3 dari pasal 10 KUH Perdata Federasi Rusia), melarang transaksi dengan tujuan yang bertentangan dengan dasar moralitas (pasal 169 KUH Perdata dari Federasi Rusia).

Jadi, menurut Art. 169 dari Kode Sipil Federasi Rusia, transaksi yang dilakukan untuk tujuan yang jelas bertentangan dengan dasar hukum dan ketertiban atau moralitas tidak berlaku.

Jika kedua pihak dalam transaksi semacam itu memiliki niat, jika transaksi dijalankan oleh kedua belah pihak, semua yang diterima oleh mereka berdasarkan transaksi tersebut akan dikembalikan ke pendapatan Federasi Rusia, dan jika transaksi tersebut dilakukan oleh satu pihak, dari pihak lain. , semua yang diterima olehnya dan semua hutangnya kepada pihak pertama dikumpulkan ke pendapatan Federasi Rusia. sebagai pengembalian dana diterima.

Jika hanya salah satu pihak dalam transaksi semacam itu yang memiliki niat, semua yang diterima olehnya berdasarkan transaksi harus dikembalikan ke pihak lain, dan apa yang diterima atau berhutang kepadanya sebagai kompensasi untuk yang dieksekusi, akan dikembalikan ke pendapatan Federasi Rusia.

Konsep seperti dasar hukum dan ketertiban dan moralitas adalah kategori evaluatif dan dalam setiap kasus tertentu tergantung pada kebijaksanaan pengadilan.

Fitur kualifikasi dari transaksi antisosial adalah tujuannya. Ini terdiri dari pencapaian hasil yang tidak hanya tidak memenuhi hukum atau norma moral, tetapi bertentangan - jelas dan jelas bagi peserta dalam perputaran sipil - dasar hukum dan ketertiban dan moralitas. Sifat antisosial dari transaksi tersebut terungkap dalam proses hukum, dengan mempertimbangkan semua keadaan, sifat pelanggaran dan konsekuensinya.

Transaksi harus sesuai dengan norma hukum wajib (wajib) dan peraturan perundang-undangan lainnya. Tentu saja, transaksi mungkin tidak sesuai dengan norma hukum tersebut dan tindakan hukum normatif lainnya yang tidak wajib untuk diterapkan dan bersifat rekomendatif (norma dispositif). Artinya, para pihak dapat menetapkan ketentuan transaksi lain selain ketentuan yang ditentukan oleh aturan dispositif.

Hukum perdata menetapkan bahwa transaksi yang tidak mematuhi persyaratan hukum dan tindakan hukum lainnya tidak berlaku kecuali hukum menetapkan bahwa transaksi semacam itu tidak dapat dibatalkan atau tidak memberikan konsekuensi lain dari pelanggaran.

Dengan demikian, pelanggaran hukum dengan kewajiban tidak menyebabkan pengakuan transaksi sebagai tidak sah, karena undang-undang dapat memberikan konsekuensi lain dari pelanggaran semacam itu.

KESIMPULAN.

Berdasarkan uraian di atas, dapat disimpulkan bahwa transaksi yang menjadi salah satu dasar munculnya hak dan kewajiban sipil merupakan satu kesatuan dari beberapa unsur: orang yang ikut serta dalam transaksi; kesatuan keinginan dan ekspresi keinginan; bentuk dan konten yang harus mematuhi hukum yang berlaku.

Ketidakpatuhan dengan undang-undang saat ini dari salah satu elemen transaksi menyebabkan ketidakabsahannya. Ketidakabsahan transaksi berarti bahwa tindakan ini tidak mengakui nilai fakta hukum.

Saat ini, transaksi menjadi relevan, karena volume dan kepentingannya meningkat setiap tahun. Karena adanya proses interaksi yang konstan antara individu dan badan hukum, kebenaran transaksi dari sudut pandang hukum sangat masuk akal. Eksekusi transaksi yang salah menyebabkan ketidakabsahannya. Pendaftaran yang benar dan pelaksanaan transaksi antara elemen-elemen hubungan hukum berkontribusi pada pengembangan hubungan sosial yang benar.

BIBLIOGRAFI

a) Tindakan hukum normatif:

1. Konstitusi Federasi Rusia 12.12.

2. Kode Sipil Federasi Rusia, Bagian I dari 30.11.1994.

b) Literatur hukum:

3. A.G. Kalpin, A.I. Maslyaev “Hukum perdata. Bagian 1 "-" Pengacara ", M., 2003, hlm. 189-194.

4. Yu.K. Tolstoy, A.P. Sergeev "Civil Law" - "Prospect", M., 2002, hlm. 203-206.

5. N.V. Rabinovich "Ketidakabsahan transaksi dan konsekuensinya" - "SPbGU", SPb., 1998, hlm. 69-70.

6.F.S. Kheifits "Ketidakabsahan transaksi berdasarkan hukum perdata Rusia" - "Yurayt", M., 2003, hlm. 37-38.

7. S.V. Ilkov "Semua tentang transaksi" - "Pengacara", M., 2000, hal 131.

8. O. N. Sadikov "Komentar artikel demi artikel tentang kode sipil Federasi Rusia" - "Yurayt", M., 1995, hal 448.

9.S.P. Grishaev “Hukum perdata. Buku Teks "-" Lawyer ", M., 2003, hlm.187.

10. S. Zinchenko, B. Gazaryan "Transaksi yang tidak berlaku dan tidak dapat dibatalkan dalam praktik kewirausahaan" - "Ekonomi dan Undang-undang No. 2", M., 1997, hal 120.

11.E.A. Sukhanov "Civil Law" - "BEK", M., 2004, hal.149.

1 S.V. Ilkov "Semua tentang transaksi" - "Pengacara", M., 2000, hal 131.

2 A.G. Kalpin, A.I. Maslyaev “Hukum perdata. Bagian 1 "-" Yurist ", M., 2003, hlm. 192. Ketentuan

I. DANILOV,

pemohon LEGALITAS DAN KETIDAKPENUHANTRANSAKSI TIDAK VALID

Beberapa penulis mengklasifikasikan transaksi yang tidak valid sebagai pelanggaran dan menganggapnya sebagai tindakan ilegal 1. Tampaknya klaim tersebut tidak berdasar. Saat memeriksa masalah ketidakabsahan transaksi, banyak penulis mencatat bahwa mereka, pada umumnya, tidak memiliki sesuatu yang ilegal. Misalnya, V.P. Shakhmatov menulis bahwa tidak benar mengaitkan transaksi yang dilakukan di bawah pengaruh khayalan dengan tindakan ilegal 2.

Seseorang harus setuju dengan pendapat seperti itu: transaksi yang dilakukan di bawah pengaruh khayalan (Pasal 178 KUH Perdata Federasi Rusia) tidak mengandung sesuatu yang ilegal, karena para pihak, yang menyimpulkannya, bertindak dengan itikad baik. Salah satu pihak keliru dalam menentukan pokok bahasan atau sifat hukum transaksi, tetapi ini tidak ilegal.

Saat melakukan transaksi oleh seseorang yang sepenuhnya atau sebagian cacat dalam kapasitas hukum, juga tidak mungkin untuk membicarakan pelanggaran. Pihak lain dalam transaksi mungkin tidak mengetahui apa pun tentang pembatasan ini, dan pihak dengan kapasitas hukum terbatas mungkin tidak dapat memahami arti tindakan mereka. Dengan demikian, tidak ada alasan untuk mengakui transaksi tersebut sebagai tindakan ilegal.

Selain itu, undang-undang mengatakan bahwa transaksi orang yang tidak mampu (sebagian mampu) dapat dikenali sebagai sah. Dengan demikian, transaksi yang dilakukan oleh warga negara yang diakui tidak kompeten karena gangguan jiwa dapat dianggap sah atas permintaan wali jika dilakukan untuk kepentingan warga negara tersebut (klausul 2, pasal 171 KUH Perdata Rusia. Federasi).

Menurut paragraf 2 dari Pasal 172 KUH Perdata Federasi Rusia, transaksi yang dilakukan oleh anak di bawah umur dapat diakui oleh pengadilan sebagai sah jika ditujukan untuk kepentingan anak di bawah umur. Indikasi hukum ini juga menunjukkan bahwa transaksi yang batal bisa menjadi tindakan yang sepenuhnya sah.

Klausul 2 dan 3 dari Pasal 165 KUH Perdata Federasi Rusia menunjukkan bahwa jika formulir notaris atau persyaratan pendaftaran transaksi negara tidak dipatuhi (keadaan ini berfungsi sebagai dasar untuk mengakui transaksi sebagai batal), pengadilan dalam beberapa kasus mungkin mengakui transaksi tersebut valid. Menurut paragraf 2 dari Pasal 165 KUH Perdata Federasi Rusia, jika salah satu pihak telah melaksanakan transaksi yang memerlukan notaris, dan pihak lain menghindari sertifikasi transaksi tersebut, pengadilan dapat, atas permintaan pihak tersebut. yang menjalankan transaksi, akui itu (transaksi) sebagai valid.

Klausul 3 Pasal 165 KUH Perdata Federasi Rusia menyatakan bahwa jika transaksi yang memerlukan pendaftaran negara diselesaikan dalam bentuk yang tepat, tetapi salah satu pihak menghindari pendaftarannya, pengadilan, atas permintaan pihak lain, memiliki hak untuk membuat keputusan atas pencatatan transaksi, yang akan menjadi dasar pencatatan transaksi tersebut.

Jika transaksi tidak sah adalah tindakan ilegal, maka ketentuan undang-undang yang dipertimbangkan akan menantang penjelasan. Selain itu, hukuman diberikan bagi pihak yang menghindari notaris atau pendaftaran negara atas transaksi tersebut. Menurut klausul 4 dari Pasal 165 KUH Perdata Federasi Rusia, pihak dalam transaksi ini harus memberikan kompensasi kepada pihak lain atas kerugian yang disebabkan oleh penundaan dalam pelaksanaan atau pendaftaran transaksi. Dengan kata lain, pihak yang tidak melakukan transaksi void wajib memberikan kompensasi kerugian kepada pihak lainnya. Secara alami, tidak mungkin membicarakan pelanggaran hukum dari transaksi yang batal.

Dalam praktik pengadilan, juga dicatat bahwa transaksi yang tidak valid tidak boleh mengandung sesuatu yang ilegal. Kembali pada tahun 1927, Sidang Pleno Mahkamah Agung RSFSR memberikan klarifikasi berikut: “... dalam kasus di mana hubungan kontrak ternyata ... ilegal ... tetapi orang yang memiliki atau menggunakan subjek dari persetujuan, ketika menyelesaikan kontrak, tidak memiliki niat yang berbahaya secara sosial (kriminal) atau berbahaya secara sosial, pengadilan harus memutuskan kasus sejauh mungkin untuk kepentingan mempertahankan kontrak "

Jadi, justru ketiadaan tanda-tanda kesalahan itulah yang menjadi dasar untuk membiarkan transaksi tetap berlaku.

Fakta bahwa transaksi tidak sah tidak boleh diklasifikasikan sebagai melanggar hukum juga dibuktikan dengan kemungkinan menggunakan konversi - "rehabilitasi" kontrak. Dengan demikian, Pasal 341 KUH Perdata Federasi Rusia tentang interpretasi kontrak dapat diterapkan saat mengubah kontrak yang tidak memenuhi persyaratan hukum dengan menerapkan aturan yang mengatur hubungan serupa.

Di bawah undang-undang sebelumnya, kesimpulan kontrak tentang hak untuk menggunakan kepemilikan rumah seumur hidup tidak didorong. Mahkamah Agung RSFSR pada tahun 1927 memberikan penjelasan: “... pengadilan dapat, jika kontrak penggunaan seumur hidup sesuai dengan karakteristik perjanjian sewa, tanpa memutusnya, mengurangi jangka waktu hingga batas yang ditentukan oleh hukum (Pasal 154 KUH Perdata RSFSR), dengan hak untuk memperbarui kontrak setelah jangka waktu ini kesamaan (dan semua persyaratan perjanjian lainnya tetap berlaku) ”2.

Yu.S. Gambarov mencirikan konversi tersebut sebagai “transformasi dari transaksi yang tidak valid menjadi transaksi yang valid, hanya diperbolehkan dalam kasus-kasus ketika keadaan memungkinkan seseorang untuk berpikir bahwa para pihak, jika mereka tahu tentang ketidakabsahan transaksi yang mereka selesaikan, akan siap untuk menyelesaikan transaksi yang menjadi tindakan hukum "3.

Inti dari konversi adalah untuk menjaga transaksi sebanyak mungkin, dan untuk tujuan ini hubungan para pihak diberikan bentuk yang dapat diterima oleh hukum. Namun, saat ini, hukum perdata tidak memuat aturan yang jelas tentang konversi, oleh karena itu pengadilan menerapkan Pasal 431 KUH Perdata Federasi Rusia (interpretasi kontrak), atau ketentuan paragraf 2 Pasal 170 KUH Perdata. dari Federasi Rusia pada transaksi palsu.

Menurut klausul 2 Pasal 170 KUH Perdata Federasi Rusia, transaksi yang dilakukan dengan tujuan menutupi transaksi lain dianggap palsu. Transaksi ini dianggap batal demi hukum. Tetapi aturan hukum berlaku untuk transaksi yang diinginkan para pihak.

Tidak mungkin berbicara tentang ilegalitas dari transaksi yang tidak valid dan jika transaksi tersebut dapat digugat. Klausul 1 Pasal 166 KUH Perdata Federasi Rusia menyatakan bahwa transaksi yang disengketakan tidak valid jika diakui oleh pengadilan. Hanya orang-orang yang ditentukan dalam undang-undang yang berhak untuk menentang transaksi semacam itu (klausul 2 pasal 166 KUH Perdata Federasi Rusia).

Klaim untuk pengakuan transaksi yang tidak dapat dibatalkan sebagai tidak valid dan penerapan konsekuensi ketidakabsahan dapat diajukan dalam waktu satu tahun sejak orang tersebut belajar atau seharusnya telah mengetahui tentang keadaan yang menjadi dasar untuk mengakui transaksi tersebut sebagai tidak valid. Dengan demikian, jika dalam jangka waktu tersebut klaim tidak diajukan, maka transaksi tersebut akan dianggap sah.

Mengakui transaksi yang tidak valid sebagai melanggar hukum, kami pasti akan sampai pada kesimpulan bahwa transaksi yang disengketakan adalah sah dan sah sebelum ditantang, dan ketika dibatalkan, tiba-tiba menjadi tindakan ilegal. Jika tidak ada tantangan dalam satu tahun, mereka akan sah dan sah. Jelas bahwa suatu tindakan tidak dapat menjadi sah atau ilegal. Oleh karena itu, tidak mungkin menyamakan konsep transaksi tidak valid dengan tindakan ilegal.

Tindakan ilegal itu sendiri, seperti pemaksaan untuk membuat kesepakatan, belum menunjukkan ilegalitas kesepakatan tersebut. Oleh karena itu, dalam hal transaksi yang dilakukan di bawah pengaruh paksaan, penipuan, dll., Perlu dibedakan antara tindakan yang berada di bawah pengaruh transaksi tersebut (penipuan, kekerasan, ancaman), dan transaksi itu sendiri. di bawah pengaruh tindakan ini 1.

Penipuan, kekerasan, ancaman adalah tindakan ilegal, yang justru menjadi dasar untuk mengakui suatu transaksi sebagai tidak sah dengan konsekuensi negatif yang ditentukan dalam Pasal 179 KUH Perdata Federasi Rusia (restitusi sepihak, kompensasi oleh pihak yang bersalah atas kerusakan nyata yang ditimbulkan pada sehubungan dengan kesimpulan dari transaksi semacam itu).

Pada saat yang sama, pihak yang dirugikan dapat mengajukan klaim untuk mengkompensasi kerugian yang ditimbulkan terhadap orang dan propertinya, dalam urutan penerapan kewajiban gugatan (klausul 1 pasal 1064 KUH Perdata Federasi Rusia). Tidak seperti membatasi jumlah pertanggungjawaban untuk kerusakan nyata (Pasal 179 KUH Perdata Federasi Rusia), dalam hal ini kerusakan akan dikompensasikan secara penuh. Tingkat penderitaan fisik dan mental yang disebabkan oleh pemaksaan - kerusakan moral juga akan dinilai (Pasal 151, 1099-1101 dari Kode Sipil Federasi Rusia).

Langkah-langkah tanggung jawab perdata serupa dapat diterapkan terlepas dari konsekuensi transaksi tidak valid yang ditentukan dalam Pasal 179 KUH Perdata Federasi Rusia. Selain itu, dalam kondisi tertentu, tindakan ini akan dikualifikasikan sesuai dengan artikel yang relevan dari KUHP (misalnya, Pasal 179 KUH Perdata Federasi Rusia "Memaksa untuk menyelesaikan transaksi atau menolak untuk melakukan itu ", pasal 159 KUH Perdata Federasi Rusia" Penipuan ").

Transaksi yang diperebutkan yang dilakukan di bawah pengaruh kekerasan atau penipuan, jika tidak digugat dalam waktu satu tahun, akan sepenuhnya valid. Tetapi dalam periode batasan untuk kewajiban dari menyebabkan kerugian dan dalam periode untuk membawa ke tanggung jawab pidana atas kejahatan yang relevan (paksaan untuk menyimpulkan kontrak, penipuan), tindakan pertanggungjawaban harus diterapkan kepada pelanggar bahkan jika transaksi tersebut sah. Dalam hal ini, disarankan untuk mengutip kata-kata D.M. Genkin, yang menunjukkan: "... akumulasi tanggung jawab dari menyebabkan kerugian dan kewajiban dari pengayaan yang tidak adil dengan kewajiban dari transaksi adalah mungkin, tetapi tidak dapat disimpulkan dari sini bahwa transaksi tersebut tidak menimbulkan konsekuensi hukum - akumulasi semacam itu juga dimungkinkan dengan transaksi yang valid "1.

Kontrak apa pun yang tidak dapat dilaksanakan pada saat kontrak berakhir, yang belum diketahui oleh para pihak, akan menjadi tidak valid. Namun, jelas bahwa tindakan para pihak dalam menyelesaikan transaksi tersebut tidak memiliki tanda-tanda kesalahan.

Dengan demikian, contoh di atas menunjukkan bahwa transaksi yang tidak valid bisa sah dan ilegal. Akibatnya, legalitas atau ilegalitas bukanlah tanda penting dari transaksi yang tidak valid.

Namun, transaksi yang tidak sesuai dengan hukum mungkin tidak valid. Mungkinkah ini menunjukkan bahwa transaksi yang tidak valid masih ilegal? Pertanyaannya dapat dirumuskan dengan cara lain: apakah transaksi yang tidak sesuai dengan hukum adalah ilegal, dan dalam semua kasus transaksi yang tidak sah tersebut tidak sesuai dengan hukum?

Perlu dicatat bahwa haram hanyalah salah satu unsur tindak pidana perdata bersama dengan unsur lainnya (menimbulkan kerugian, hubungan sebab akibat antara perbuatan mencelakakan dan perbuatan melawan hukum, kesalahan pelanggar). Transaksi yang tidak valid tidak selalu sesuai dengan tanda-tanda pelanggaran, yang telah lama dicatat dalam literatur. Jika terjadi transaksi yang tidak valid, mungkin tidak ada kesalahan atau kerugian.

AKU S. Samoshchenko menunjukkan bahwa "transaksi yang dilarang oleh hukum perdata adalah tindakan ilegal, dan dalam kondisi tertentu, pelanggaran" 2. Para pendukung konsep "pelanggaran non-hukuman" menganggap setiap transaksi yang tidak valid sebagai pelanggaran 3.

Menganalisis posisi para pendukung konsep "pelanggaran nonlict", seseorang bahkan dapat setuju bahwa rasa bersalah dan celaka tidak selalu merupakan tanda-tanda suatu pelanggaran (tindakan salah). Misalnya, pemilik sumber bahaya yang meningkat bertanggung jawab atas kerugian terlepas dari kesalahannya (Pasal 1079 KUH Perdata Federasi Rusia). Apalagi kerugian bisa disebabkan oleh perbuatan yang sah. Hal ini ditunjukkan dalam paragraf 3 Pasal 1069 KUH Perdata Federasi Rusia, yang menyatakan bahwa kerugian yang disebabkan oleh tindakan yang sah tunduk pada kompensasi dalam kasus-kasus yang diatur oleh hukum.

Fitur wajib pelanggaran adalah kesalahan perilaku, yang terkadang diidentikkan dengan ketidaksesuaian dengan hukum. Tetapi haram tidak berarti ada penyimpangan dari norma hukum, yaitu pelanggaran terhadap norma ditaati yang menyatakan larangan atau kewajiban yang ditetapkan oleh undang-undang yang obyektif.

Setiap perilaku yang tidak dapat diterima dari sudut pandang hukum dan melanggar larangan hukum harus dianggap ilegal. Dengan demikian, dilarang oleh undang-undang untuk melakukan tindak kekerasan terhadap orang lain; pelanggaran larangan ini merupakan pelanggaran. Undang-undang juga menetapkan kewajiban wajib setiap orang untuk membayar pajak dan bertugas di ketentaraan. Pelanggaran tanggung jawab ini adalah kesalahan.

Akibatnya, pelanggaran adalah pelanggaran larangan tegas. Dalam kasus ketika persyaratan wajib bersifat sedemikian rupa sehingga memungkinkan kebebasan tertentu untuk memilih perilaku subjek, penyimpangan dari persyaratan tersebut tidak dapat dianggap melanggar hukum, meskipun perilaku tersebut tentu saja tidak memenuhi persyaratan hukum 2.

Menyimpang dari norma dispositif (memungkinkan kemungkinan memilih opsi perilaku yang berbeda, berbeda dari yang ditetapkan oleh negara hukum) tidak akan menjadi pelanggaran norma hukum. Menurut paragraf 2 dari Pasal 1 KUH Perdata Federasi Rusia, warga negara dan badan hukum bebas untuk menetapkan hak dan kewajiban mereka atas dasar perjanjian dan untuk menentukan ketentuan perjanjian yang tidak bertentangan dengan undang-undang. Mereka memperoleh dan menggunakan hak sipil mereka atas keinginan bebas mereka sendiri dan untuk kepentingan mereka sendiri.

Sesuai dengan sub-ayat 1 Pasal 8 KUH Perdata Federasi Rusia, hak dan kewajiban sipil timbul dari kontrak dan transaksi lain yang diatur oleh hukum, serta dari kontrak dan transaksi lainnya, meskipun tidak diatur oleh hukum, tetapi tidak membantahnya.

Telah dikatakan dalam literatur bahwa perbedaan antara transaksi dan hukum tidak identik dengan kesalahannya.

V.P. Shakhmatov mencatat bahwa transaksi yang tidak sesuai dengan hukum (tidak sah) dibagi menjadi dua kategori: ilegal (melanggar kewajiban dan larangan wajib) dan menjadi "antara" tindakan legal dan ilegal. Dalam kategori "perantara", ia mengklasifikasikan transaksi yang tidak sesuai dengan ketentuan undang-undang tersebut, yang pelaksanaannya tunduk pada kebijaksanaan orang-orang yang terkait dengan ketentuan tersebut 1. Transaksi semacam itu, menurut V.P. Shakhmatova, tidak melanggar hukum, meskipun faktanya tidak disetujui oleh hukum. Penulis menganggapnya tidak diinginkan. Itu ilegal, menurut V.P. Shakhmatova, perilaku yang “tidak hanya tidak sesuai dengan norma hukum, tetapi melanggar larangannya” 2.

Memang, perilaku yang melanggar larangan dan kewajiban yang ditetapkan secara wajib harus dianggap melanggar hukum 3. Ketidakpatuhan sederhana transaksi dengan persyaratan hukum bukan merupakan pelanggaran hukum. Hanya pelanggaran larangan langsung dan kewajiban wajib yang ditetapkan oleh hukum yang akan dianggap sebagai perilaku yang melanggar hukum. Akibatnya, transaksi yang tidak memenuhi persyaratan hukum tidak akan ilegal di semua kasus. Dan hanya kesepakatan yang melanggar persyaratan dan larangan wajib, undang-undang, adalah ilegal.

Pasal 168 KUH Perdata Federasi Rusia menyatakan bahwa transaksi yang tidak memenuhi persyaratan hukum atau tindakan hukum lainnya batal. Tapi ini tidak sama dengan kesalahannya. Transaksi mungkin tidak memenuhi tidak hanya dengan larangan dan kewajiban wajib, tetapi juga dengan persyaratan tersebut, kegagalan untuk memenuhinya tidak ilegal, tetapi hanya memerlukan tidak diakui kekuatan hukum untuk transaksi ini 1. Misalnya, jika persyaratan untuk komposisi transaksi yang diperlukan dilanggar (tidak adanya formulir notaris wajib yang disediakan untuk transaksi jenis ini), transaksi akan batal demi hukum (Pasal 165 KUH Perdata Federasi Rusia) . Namun keadaan ini tidak menunjukkan keabsahan transaksi tersebut, karena kesimpulannya adalah hak, bukan kewajiban para pihak. Akibatnya, tidak adanya komposisi transaksi yang diwajibkan oleh undang-undang menjadi dasar ketidakabsahan transaksi ini, tetapi bukan kesalahan.

Jadi, seseorang harus membedakan antara dua jenis ketidakpatuhan transaksi dengan hukum - pelanggaran larangan oleh transaksi (perilaku ilegal) dan ketidakpatuhan dengan persyaratan hukum lainnya, ketidakpatuhan yang tidak diakui sebagai suatu pelanggaran, tetapi tidak didorong oleh hukum. Dengan demikian, transaksi yang tidak memenuhi persyaratan hukum tidak selalu ilegal.

1 Lihat: Novitsky I.B. Transaksi. Batasan tindakan. - M., 1954. - S. 65–69; Braginsky M.I., Vitryansky V.V. Hukum Kontrak: Ketentuan Umum. - M .: Statut, 2001. - Hlm.152.

2 Shakhmatov V.P. Transaksi yang dilakukan untuk tujuan yang bertentangan dengan kepentingan negara dan masyarakat. - Tomsk: Penerbit TSU, 1966. - Hlm.11.

1 Lihat: Novitsky I.B. Transaksi. Batasan tindakan. - M .: Gosyurizdat, 1954.

3 Gambarov Yu.S. Kursus hukum perdata. Volume I. Bagian umum. - SPb., 1911.

1 Gutnikov O.V. Transaksi tidak valid dalam hukum perdata. - M .: Berator-Press, 2003. - Hlm.58.

1 Genkin D.M. Ketidakabsahan transaksi yang dilakukan dengan tujuan yang bertentangan dengan hukum // Catatan ilmiah VYUN. Isu V. - M., 1947. - S. 50–51.

2 Samoshchenko I.S. Konsep pelanggaran menurut hukum Soviet. –M., 1963. - S. 181.

3 Lihat: Rabinovich N.V. Tidak validnya transaksi dan konsekuensinya. - L .: Rumah penerbitan Universitas Negeri Leningrad, 1960. - Hal.12; Kheifets F.S. Tidak validnya transaksi berdasarkan hukum perdata Rusia. - M .: Yurayt, 1999. - S. 42–46.

1 Lihat: E.A. Sukhanov Tanggung jawab perdata // Hukum perdata: Dalam 2 volume Volume I: Buku Teks. - M .: BEK, 1998. - S. 440.

2 Gutnikov O.V. Transaksi tidak valid dalam hukum perdata. - M .: Berator-Press, 2003. - Hlm. 60.

1 Shakhmatov V.P. Komposisi transaksi ilegal dan konsekuensi yang diakibatkannya. - Tomsk: Rumah Penerbitan TSU. 1967. - S. 127.

2 Ibid. - S. 131.

3 Lihat: E.A. Sukhanov Tanggung jawab perdata // Hukum perdata: Dalam 2 volume Volume I: Buku Teks. - M .: BEK, 1998. - S. 440–441.

1 Gutnikov O.V. Transaksi tidak valid dalam hukum perdata. - M .: Berator-Press, 2003. - Hlm.66.

Legalitas transaksi. Unsur ini tampaknya menjadi yang paling menarik, karena telah menyebabkan aktifnya diskusi ilmiah selama beberapa dekade. Karena transaksi ditafsirkan secara tepat sebagai tindakan yang sah, maka timbul masalah dalam mengevaluasi transaksi yang tidak valid. Jadi, V.A. Tarkhov menulis bahwa konsep transaksi yang tidak valid secara logis bertentangan, karena transaksi adalah tindakan yang sah, dan oleh karena itu hukum Tarkhov V.A.Civil tidak dapat tidak valid. Cheboksary, 1997.S. 223.

Pendapat, yang menurutnya transaksi harus dipahami hanya sebagai tindakan yang sah, dan apa yang disebut transaksi tidak sah sebenarnya bukan transaksi, dibuktikan oleh banyak ilmuwan. Mereka yang berbagi posisi ini sampai pada kesimpulan bahwa transaksi yang tidak valid sebenarnya adalah pelanggaran. FS Kheifets percaya bahwa “keabsahan suatu tindakan adalah elemen konstitutif dari transaksi yang membedakannya dari pelanggaran. Tidak adanya unsur keabsahan dalam transaksi tertentu berarti bahwa tindakan yang muncul dalam bentuknya sebagai transaksi sebenarnya bukanlah transaksi, tetapi pelanggaran. ”Kheifets FS Ketidakabsahan transaksi menurut hukum perdata Rusia. M., 2000.S. 15.

Beberapa ahli menekankan bahwa justru berdasarkan kriteria keabsahan transaksi "dibatasi dari semua tindakan hukum yang bertentangan dengan hukum, meskipun dalam beberapa kasus secara lahiriah terlihat seperti transaksi, dan bukan sebagai tindakan ilegal" Illarionova T. I., Gongalo B. M., Pletnev VA Hukum Perdata: Buku Teks. Moskow: Norma, 1998. Bagian 1.S. 199.

Posisi lain adalah bahwa sifat tindakan (keabsahan atau ilegalitas) tidak dapat dianggap sebagai fitur yang menentukan, karena ini hanya masalah konsekuensi dari suatu transaksi, yaitu, transaksi adalah transaksi yang sah dan tidak valid, dan keabsahan dianggap sebagai tanda, elemen transaksi yang valid. Mengembangkan posisi ini, ND Shestakova menyimpulkan: hanya transaksi yang batal demi hukum atau yang tidak dapat dibatalkan yang ada keputusan pengadilan terkait yang tidak valid - tindakan lainnya, bahkan tidak sesuai dengan ketentuan hukum mana pun, merupakan transaksi yang valid Shestakova ND Tidak validnya transaksi SPb., 2001.S. 10-11. ...

IB Novitsky menggunakan konsep "transaksi ilegal", mencatat bahwa hal itu menyebabkan konsekuensi hukum tertentu, tetapi konsekuensi ini berbeda dari yang dicari oleh pihak-pihak Transaksi IB Novitsky. Batasan tindakan. M., 1954.S. 66.

Para penentang posisi tersebut mengajukan argumen yang menurutnya pengakuan transaksi tidak valid sebagai transaksi mengarah pada penghapusan perbedaan antara transaksi dan pelanggaran hukum. Menanggapi hal ini, D. M. Genkin menulis: “Dapat ditunjukkan bahwa pengakuan transaksi yang tidak berlaku sebagai transaksi menghapus perbedaan yang diterima secara umum antara transaksi dan tindakan ilegal - tort. Untuk transaksi sebagai fakta hukum, berbeda dengan tort, adanya tindakan (kemauan) yang bertujuan untuk membangun, mengubah, memutuskan hubungan hukum perdata merupakan ciri khas, sedangkan dalam tort, orang yang melakukannya tidak sama sekali. ingin timbulnya konsekuensi hukum tertentu "Genkin D. M. Ketidakabsahan transaksi yang dilakukan untuk tujuan yang bertentangan dengan hukum / Catatan Ilmiah VYUN. 1947. No. 5. S. 50.

Seperti yang Anda lihat, D. M. Genkin mengidentifikasi konsep offense dan tort, dengan mempertimbangkan keabsahan dan ilegalitas bukan sebagai elemen transaksi sebagai fakta hukum, tetapi sebagai elemen yang menentukan konsekuensi tertentu dari transaksi tersebut. Posisi perantara, menurut pendapat kami, dapat disebut posisi NV Rabinovich, yang menyebut transaksi tidak sah sebagai transaksi dan pelanggaran "pesanan khusus", mencatat bahwa dalam hal ini seseorang harus berbicara tentang pelanggaran dalam arti kata yang luas. NV Rabinovich Ketidakabsahan transaksi dan konsekuensinya. L., 1960.S. 12.

Pendapat ini menarik dan patut diperhatikan, pertama-tama, sesuai dengan itu, konsep offense dan tort dibedakan. Tampaknya cukup adil untuk memilih kategori khusus dari tindak pidana non-kriminal, yang mencakup tindakan yang memerlukan pengayaan yang tidak adil; tidak terpenuhinya kontrak; transaksi tidak valid. Dalam konteks ini, pendapat F. S. Kheifets menarik: “Transaksi tidak sah, tindakan ilegal, merupakan pelanggaran. Tidak adanya kategori tindak pidana non-pidana dalam sistem civil law hanya mengindikasikan bahwa hal tersebut harus dikembangkan. Namun, menurut kami, hal ini tidak memberikan alasan apapun untuk merujuk transaksi yang tidak sah kepada lembaga transaksi, yaitu tindakan hukum yang sah yang bertujuan untuk mencapai suatu hasil hukum tertentu, yang diusahakan oleh para pihak yang bertransaksi untuk ”Keputusan Kheifets FS . op. Hal.15.

Dengan asumsi bahwa transaksi adalah tindakan yang sah, sangat sulit untuk menjawab secara logis tanpa cela. Pertimbangkan posisi KUH Perdata saat ini. Sesuai dengan Art. 153, transaksi adalah tindakan yang ditujukan untuk munculnya, perubahan, penghentian hak dan kewajiban sipil. Definisi tersebut tidak berisi indikasi sifat tindakan (apakah itu sah atau tidak), atau konsekuensinya. Tidak dikatakan bahwa transaksi adalah tindakan yang menimbulkan akibat hukum yang diinginkan oleh para pihak (kesimpulan seperti itu biasanya diambil dari definisi negatif yang diberikan dalam ayat 1 Pasal 167: transaksi yang tidak sah tidak menimbulkan akibat hukum, kecuali yang terkait dengan ketidakabsahannya).

Berdasarkan interpretasi literal dari ketentuan Kode, dapat disimpulkan bahwa transaksi adalah transaksi yang sah dan tidak sah; yang utama adalah fokus pada kemunculan, perubahan, pemutusan hubungan hukum. Transaksi yang sah menimbulkan konsekuensi hukum yang diinginkan oleh para pihak, dan yang tidak valid - konsekuensi yang ditentukan dalam undang-undang.

Klasifikasi fakta hukum dalam konteks di atas mungkin terlihat seperti ini. Mereka dikategorikan ke dalam peristiwa dan tindakan; tindakan - sah dan ilegal. Tindakan yang sah adalah transaksi yang sah; tindakan administratif (jika menyebabkan hubungan hukum perdata); keputusan pengadilan (kami tidak akan memikirkan pembahasan terkait pertanyaan apakah keputusan pengadilan dapat mempengaruhi munculnya hubungan hukum; dalam beberapa kasus, hal ini dimungkinkan). Tindakan ilegal adalah transaksi yang tidak valid; gugatan; tindakan yang mengarah ke pengayaan yang tidak adil Telyukina MV Konsep transaksi: aspek teoritis dan praktis // Advokat. 2002. No. 8, hlm.37.

Posisi ini tidak didasarkan pada kenyataan bahwa transaksi harus dipahami sebagai satu-satunya tindakan yang sah, tetapi sepenuhnya sesuai dengan esensi ketentuan KUH Perdata tentang transaksi dan konsisten secara internal.

Yang menarik dalam hal ini adalah pendapat D.I.Meyer. Dia menulis: "... seperti tindakan hukum pada umumnya, dan transaksi dapat dibagi menjadi legal dan ilegal." Menurutnya, transaksi yang tidak sah (ilegal) ternyata juga bisa dikaitkan dengan transaksi. Namun, lebih lanjut DI Meyer menambahkan: “sebenarnya hanya transaksi legal yang bisa disebut transaksi, karena transaksi ilegal dianggap tidak sah, oleh karena itu ada. Tetapi transaksi-transaksi ini tidak signifikan hanya ketika mereka berhubungan dengan otoritas publik, dan terlepas dari apakah mereka ada dengan cara yang sama seperti transaksi hukum, dan sering ditemukan dalam kenyataan "Keputusan Meyer DI. op. Hlm 179.

Berdasarkan pernyataan ini, para ilmuwan yang menyangkal kemungkinan adanya transaksi yang tidak valid mendasarkan posisi mereka, pertama-tama, pada pendapat D. I. Meyer.